Ипотека: как взять в кредит вдвое больше

В последние дни наблюдается явный всплеск интереса екатеринбуржцев к ипотеке. Причем большинство граждан, обратившихся в банки или к кредитным брокерам, хотят подписать кредитный договор непременно до 4 марта. Люди боятся, что после президентских выборов могут ухудшиться условия по жилищным кредитам. Что ж, политические риски никто не отменял. Тем не менее, по мнению аналитиков, скачкообразных ухудшений условий по ипотеке, скорее всего не произойдет. Зато постепенный рост ставок – это да, он есть и будет продолжаться еще какое-то время. С начала года ряд российских банков повысил ставки по некоторым ипотечным программам. Буквально на днях подобное, например, проделали Газпромбанк, ВТБ24 и Абсолют банк. Еще одна малоприятная тенденция – вымывание с рынка дешевых кредитов на новостройки. Точнее, сами кредиты еще есть (банк «Уралсиб», Райффайзенбанк etc), а вот с новостройками дела обстоят не очень хорошо. Сегодня в Екатеринбурге довольно сложно заключить договор на участие в долевом строительстве, так как очень мало предложений от застройщиков. На вторичное же жилье специальные ипотечные программы со ставкой 8-10% годовых не распространяются.

В принципе, некоторые банков предлагают кредиты на вторичку под невысокую ставку. Есть предложения даже ниже чем под 10% годовых. Но такие программы включают ряд дополнительных условий, отсекающих большинство потенциальных заемщиков. Обычно, чтобы получить кредит под низкий процент, надо работать на конкретном предприятии (имеющим партнерские отношения с банком), иметь средства на первоначальный взнос не менее 50% стоимости жилья, покупать жилье у конкретного застройщика и т.д.

Как признается директор Уральской брокерской компании «Магазин Ипотеки» ГК ЦН «Северная казна» Елена Мяло, сегодня подавляющее большинство кредитов на покупку жилья выдается под ставку 13,5% (плюс-минус 0,75%). То есть получается, что наиболее доступные ипотечные кредиты выдаются под процент от 12,75% до 14,25%. Тем не менее, из этого вовсе не следует, что заемщику следует отказаться от поиска максимально выгодной для него кредитной программы. Даже при одинаковых процентных ставках условия в разных банках могут отличаться таким образом, что один и тот же заемщик в одном банке не добьется ничего, а в другом вполне может рассчитывать на кредит в 1 млн рублей.

Сейчас мы постараемся разобраться, какие возможности для маневра оставили ипотечным заемщикам банкиры, и как этими возможностями можно воспользоваться. В смысле, как при заданных начальных условиях (доход заемщика, размер первоначального взноса и состав семьи) получить максимально возможную сумму.

Ежемесячный платеж

Максимальную сумму ипотечного кредита банк вычисляет так, чтобы ежемесячный платеж в счет погашения займа не превышал определенную долю дохода заемщика (или нескольких созаемщиков). Как подсказала ипотечный специалист агентства «БК_Недвижимость» Ирина Халикова, сегодня в разных банках допустимый размер доли дохода заемщика, направляемой на платеж по кредиту, может колебаться от 40% до 60%.

То есть, если семья получает в месяц 100 тыс. рублей, то по условиям одних банков, она может платить за кредит ежемесячно до 40 тыс. рублей, по условиям других банков – до 60 тыс. рублей (разумеется, возможны и промежуточные варианты).

Кроме того, некоторые банки делают поправку на иждивенцев – из размера дохода заемщика вычитается 6 тыс. рублей (как правило) на каждого неработающего члена семьи. В таких банках человек с доходом 30 тыс. рублей, имеющий неработающую жену и двоих детей, скорее всего не получит ничего. В то же время есть банки, не обращающие внимания на наличие у заемщика иждивенцев. Тот же самый человек в таком банке может получить 1 млн рублей  или даже немного больше.

Срок кредита

Для кредитов на небольшой срок (обычно до 5 лет) в некоторых банках действует достаточно низкая ставка. Иногда обычный заемщик на покупку вторички может получить деньги под 10-11% годовых. Но если наша цель – кредит на максимально возможную сумму, то нам лучше рассматривать программы со ставкой в районе 13-14% и с максимальным сроком (до 30 лет). Увеличение срока в целом удорожает ипотеку, но позволяет увеличить сумму займа.

Преференции

Мы уже писали о том, что у банков предусмотрены всякие приятные плюшки для клиентов, пришедших не прямо с улицы, а работающих через ипотечного брокера. Стоимость услуг хорошего ипотечного брокера находится в районе 30-50 тыс. рублей. Под хорошим брокером подразумевается агентство недвижимости, являющееся членом Уральской палаты недвижимости и аккредитованное во всех банках, активно выдающих жилищные кредиты. Заемщик, работающий через такого брокера, может рассчитывать, что банк снизит для него процентную ставку на 0,5-1%. Снижение процентной ставки позволяет (при той же сумме ежемесячного платежа) несколько увеличить сумму кредита.

Пояснения к таблице

В таблице указаны максимально возможные суммы ипотечного кредита при разных условиях. В частности, просчитаны варианты для трех процентных ставок: 11,5%, 13% и 14% годовых. Обратите внимание, что самая низкая из рассматриваемых ставок – 11,5% в сегодняшних условиях сложится, скорее всего, только с учетом преференций, предоставляемых банком заемщику, работающему через ипотечного брокера.

В первой колонке указан доход заемщика – имеется в виду доход одного заемщика или совокупный доход созаемщиков (например, супругов). При расчете данных для таблицы использовался кредитный калькулятор сайта www.bogache.ru.

Из таблицы видно, что ипотечный заемщик, проявивший упорство и нашедший оптимальную (для своих условий) программу, в итоге может получить в банке сумму ощутимо большую, чем, если бы согласился на первое же предложение банкиров. Кстати, реальный случай: житель Екатеринбурга оформлял ипотечный кредит на 19 лет; в первом банке, куда он обратился, ему предложили 1,2 млн руб., после чего были переговоры еще с несколькими банками, а в результате человек выбрал наиболее подходящую программу и получил кредит на 1,7 млн (на те же 19 лет).

Максимально возможная сумма ипотечного кредита (млн руб.)