Несколько лет подряд российские банки снижают процентные ставки по ипотечным кредитам. Но в ближайшие дни, буквально сразу после Нового года ставки вырастут. Если сегодня ипотечный кредит в Екатеринбурге можно взять под 9,49% годовых, то в первых числах января минимальный процент по ипотечному кредиту, вероятно, превысит 10,5%. Впрочем, не пугайтесь, кредитные ставки вырастут всего в нескольких банках, и есть надежда, что не надолго.
Сейчас мы рассуждаем об ипотечных кредитах с так называемой «плавающей ставкой». Годовой процент у таких кредитов не обозначен жестко, а зависит от колебаний процентной ставки (индикативной ставки) на рынках межбанковских кредитов. Например, банк «КИТ-Финанс» выдает кредиты под процент MosPrime + 5%. Если банки начинают одалживаться друг у друга под более высокий процент (ставка MosPrime растет), то и процент по ипотечным кредитам для граждан – увеличивается. И наоборот, если падает процент на межбанковском рынке, то падает ставка по ипотеке.
Три волны для плавающей ставки
В России за основу плавающего процента используется одна из трех индикативных ставок: LIBOR, MosIBOR и MosPrime.
LIBOR
LIBOR – это средневзвешенная ставка по межбанковским кредитам на лондонском рынке, в России LIBOR, как правило, используется для расчета кредитов в валюте. К LIBOR привязывают проценты по некоторым своим ипотечным программам Газпромбанк и банк «DeltaCredit». Впрочем, в Екатеринбурге эти программы не представлены.
MosIBOR
MosIBOR (иногда его называют MIBOR) – это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском межбанковском рынке «Moscow Interbank Offered». К MosIBOR, в частности, привязывает проценты по одной из своих ипотечным программам Балтийский банк. В Екатеринбурге эта программа действует.
MosPrime
MosPrime– это ставка по межбанковским рублевым кредитам на московском рынке «Moscow Prime Offered Rate». К данному показателю привязывают проценты по некоторым своим ипотечным программам Райффайзенбанк, банк «КИТ-Финанс», банк «DeltaCredit» и, соответственно, банки, которые работают по программам от «DeltaCredit». В Екатеринбурге кредиты, привязанные к MosPrime, выдают несколько банков.
Стоит упомянуть, что у каждой индикативной ставки есть разновидности. Кредиты на межбанковском рынке выдаются на разные сроки, и проценты по ним отличаются. Поэтому каждая индикативная ставка имеет разные значения в зависимости от срока кредита на межбанковском рынке. Если речь идет об индикативной ставке MosPrime, то чаще всего для расчетов ипотечных кредитов банки используют ставку MosPrime для трехмесячных межбанковских кредитов. Обозначается она «MosPrime 3М».
Ставка меняется раз в три месяца
Плавающие ставки по ипотечным кредитам, как правило, формируются по формуле: «индикативная ставка (например, MosPrime 3М) плюс, фиксированный процент». В частности, «КИТ-Финанс» выдает кредиты под процентную ставку MosPrime 3М + 5%. Сегодня это составляет уже знакомые нам 9,49% годовых. Муниципальный банк и банк «Северная Казна» работают по программам банка «DeltaCredit» и кредитуют покупку жилья под MosPrime 3М + 6% (если зарплата заемщика белая) или под MosPrime 3М + 7% (если зарплата серая).
Индикативная ставка MosPrime изменяется практически каждый день. Однако, банки, выдающие кредиты под плавающий процент, корректируют свои процентные ставки гораздо реже. Например. «КИТ-Финанс» меняет ставку раз в три месяца: 3 января, 3 апреля, 3 июля и 3 октября каждого календарного года. Берется значение MosPrime 3М за указанное число, к нему прибавляются 5% и под эту ставку выдаются ипотечные кредиты в течение трех месяцев. После того, как эти три месяца пройдут, ставка меняется. Новые кредиты выдаются под новую ставку и старые гасятся тоже с учетом новой ставки. Так же ежеквартально меняется ставка по кредитным программам банка «DeltaCredit».
У плавающих плохая репутация
Если, например, вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет, то изменение кредитной ставки на 1% увеличит размер ежемесячного платежа примерно на 1. тыс. руб. Это еще терпимо. А если ставка скакнет на 5%? Тогда с погашением могут возникнуть проблемы.
Ставка MosPrime 3М появилась чуть более года назад, и за свою недолгую историю особо сильно не менялась. Пока что колебания были от 4,5% до 6,1%. То есть, заемщики, взявшие кредиты под процент, привязанный к MosPrime, чувствуют себя вполне комфортно. Сложнее обстоит дело с более ранними кредитами, ставка по которым привязана к LIBOR. Два года назад в России выдавались долларовые ипотечные кредиты, например, под ставку LIBOR+10,5%. В то время LIBOR составлял порядка 1,2%. Следовательно, российские заемщики пользовались кредитом на жилье примерно под 12% годовых. Сегодня LIBOR превысил 5%, и продолжает расти. Таким образом, реальная ставка по кредиту у таких заемщиков теперь получается более 16% годовых в валюте. На фоне общего снижения ставок по ипотеке – обидно.
Можно сказать, что эта история со ставкой LIBOR создала плохую репутацию кредитам с плавающим процентом. Заемщики боятся, что и их кредит начнет расти в то время, когда в целом в стране ставки понижаются. Как заметила, специалист по жилой недвижимости и ипотеке Квартирного бюро «Ярмарка» Ольга Локис, сегодня на такие кредиты соглашаются только те, кто собирается погасить кредит очень быстро, максимум – в течение года.
В апреле ставка опять понизится
Конечно, опасения по поводу «нелогичного» роста плавающей процентной ставки «имеют место быть». Но стоит учесть, что сегодня практически все российские банки, работающие с плавающим процентом, привязываются не к далекому от нас LIBOR, а к отечественным индикативным ставкам. Если экономика будет стабильной, и ставки по ипотеке продолжат снижаться, то MosPrime и MosIBOR, тоже, скорее всего, сильно расти не будут. Более того, можно предположить, что они планомерно станут понижаться. Точнее можно говорить об общем понижательном тренде. Некоторые колебания все-таки будут. Например, в течение уходящего года MosPrime м3 вел себя очень спокойно, однако, даже он с августа по декабрь вырос на полтора процента. В октябре-ноябре у «КИТ-Финанс» ставка составляла 9,49%, но в январе она может ощутимо вырасти. Если бы, например, «КИТ-Финанс» пересчитывал ставку не 3 января, а, например, 29 декабря, то процент по кредиту оказался бы 10,83%. Все равно, это достаточно низкая ставка, однако, уже не самая низкая по рынку.
Правда, можно ожидать, что уже в апреле ставка опять понизится. В принципе, это нормальная ситуация, что к Новому году ставки на межбанковском кредитном рынке растут, но потом, они, как правило, снижаются. Новогодний рост происходит потому что, предприятия снимают со счетов деньги, чтобы заплатить налоги, а граждане опустошают свои депозиты, чтобы накупить подарков и шампанского. Соответственно, банкам, чтобы поддержать баланс, надо занимать на «межбанке». Поэтому MosPrime и MosIBOR растут. А весной ситуация обычно выравнивается. Возможно уже в апреле, в Екатеринбурге можно будет взять ипотечный кредит под ставку ниже 10%. Хотя, что будет в более долгосрочной перспективе – сказать невозможно. В России баланс экономики слишком зависит от политических игрищ. Поэтому, с погашением «плавающего» кредита лучше не тянуть…
