Андрей Губанов liberal.e1.ru
Предприниматели пересидели Грефа. Теперь уже почти никто не сомневается, что в ближайшее время власти снизят цену выкупа земли под предприятиями и предложат бизнесу выкупать ее по минимальным ставкам, которые уже несколько лет выбивает Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП).
Сегодня цена выкупа земли устанавливается исходя из ставки земельного налога, но методику ее расчета решено менять. В смысле, принять новый закон с новой методикой. До последнего времени глава Минэкономразвития Герман Греф, настаивал на том, чтобы по новой методике цена участков под приватизированными предприятиями устанавливалась в размере 5% кадастровой стоимости земли. В свою очередь, РСПП требовал, чтобы ставка была не выше 2,5%.
Борьба между этими двумя ставками шла с переменным успехом до тех пор, пока неделю назад Владимир Путин в ультимативной форме не предложил Грефу учесть пожелания РСПП. Хотя, если по–правде, то особой борьбы между Минэкономразвитя и предпринимателями и не было. Министр периодически напоминал, что настаивает на пяти процентах, а бизнесмены в ответ заявляли, что если Герман Оскарович будет их обижать, то они вовсе откажутся выкупать землю под предприятиями. Так и будут работать на неоформленной.
Этой тактики отечественный бизнес придерживается уже несколько лет. Наверное, вы помните, что по новому Земельному кодексу, (принятому в 2001 году), все предприятия должны были выкупить свою землю или оформить ее аренду до 1 января 2004 года. Но к этому сроку «обземелились» не более 10% российских заводов. Власти посмотрели на это дело и отодвинули крайний срок до 1 января 2006 года. Опять не помогло. В целом по России сегодня только 20% оформили свои отношения с землей. По Свердловской области этот показатель, правда, повыше – 40%. Причем, как пояснили в областном Союзе промышленников и предпринимателей, большинство этих заводов получили землю не за деньги, а в счет долгов муниципалитетов за поставку предприятиями коммунальных услуг (в первую очередь, тепла). А вот живые деньги бизнесмены платить не торопятся. Дорого, говорят…
У нас земля дороже чем в Эдинбурге
С 2001 года по сегодняшний день в России цену, выкупа земли устанавливают региональные власти с учетом ставок земельного налога. В условиях Екатеринбурга (города с населением от 500 тыс. до 3 млн. человек) цена выкупа земли под предприятиями по закону составляет – от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога. Впрочем, областным постановлением верхняя граница для Екатеринбурга понижена до 9,5-кратного размера ставки налога. То есть, выкуп участка под предприятием (около 0,5 га) в Екатеринбурге обходится сегодня от 500 тыс. до 2 млн. руб. Правда, по данным Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей цена выкупа такого участка может превышать 2,5 млн. ($1,9 тыс. за сотку), что сравнимо с ценой земли в гораздо более благополучных и привлекательных для бизнеса городах Центральной Европы.
Вот что на недавнем семинаре Клуба региональной журналистики РОО «Открытая Россия» рассказал председатель налогового комитета РСПП Олег Киселев:
– Землю под промышленную постройку в Эдинбурге можно купить за 2,4 тысячи долларов за сотку, а в Перми – за 2,8 тысячи. Замечу, что условия для бизнеса в Эдинбурге если и не комфортнее, то, по крайней мере, лучше климатически. В Санкт-Петербурге требуют $7 тысяч за сотку, а в Брюсселе – $6 тысяч. Мне возразят: в Брюсселе, мол, дорогая рабочая сила, что неудобно бизнесу. Хорошо, возьмем город Подбораны в Чехии. Там сотка стоит $350, оформляется мгновенно, и стоимость рабочей силы не выше, чем в Екатеринбурге.
Уменьшится или не уменьшится?
Когда Минэкономразвития предложило устанавливать выкупную цену земли в размере 5% ее кадастровой стоимости, то оно (министерство) утверждало, что согласно этой методике, выкуп земли для предприятий обойдется гораздо дешевле, чем, если рассчитывать цену по методике, действующей сегодня. Однако на самом деле это утверждение верно не всегда. Например, в Свердловской области сегодня действует достаточно гибкая система определения цены на землю (что позволяет нынешняя методика). И в ряде случаев может оказаться так, что цена, посчитанная по схеме Грефа, окажется выше, чем уже назначенная. Заместитель министра по управлению имуществом Свердловской области Сергей Ланцов привел следующие данные: Выкупная стоимость участка в Екатеринбурге на Мамина Сибиряка, 36, сегодня составляет 650 руб. за квадратный метр. А если будут приняты предложения Минэкономразвития, она вырастет до 730 руб. Цена земли под АЗС на Крестинского, 67, вырастет с 309 до 608 руб. за метр. И таких примеров много. Хотя есть участки, для которых цена выкупа действительно понизится. По мнению Ланцова, предложение Грефа может удешевить землю в регионах, где власти применяют максимальные коэффициенты для формирования цены выкупа. Там же, где власти цен не завышают, земля не подешевеет, а подорожает в среднем на 10%.
Впрочем, похоже, теперь то, бизнесу кажется бояться нечего. Гарант отодвинул срок приватизации земли до января 2008 года и поручил Правительству уполовинить грефовские требования. Есть надежда, что уже в этом году предприниматели получат закон, который реально снизит стоимость выкупа и аренды земли под предприятиями.
Станут ли тогда предприятия ее быстренько выкупать или оформлять аренду?
Вряд ли…
Максимально коррупционный закон
Некоторые владельцы и топ-менеджеры уральских заводов признаются, что постараются тянуть с оформлением столько, сколько будет можно. Все-таки, покупка или аренда земли (даже по новым низким ставкам) – это расходы. Сегодня же земля находится у предприятий в бессрочном пользовании, и согнать их со своих участков, даже в условиях российского чиновного и правового беспредела, почти невозможно. Согласно ст. 20 Земельного кодекса, «право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется». А Кодекс был принят уже после того, как было приватизировано подавляющее большинство предприятий.
Вторая причина, по которой бизнес не торопится оформлять земельные отношения – как раз тот самый чиновный беспредел. Региональные власти нередко отказывают предприятиям в выкупе земли и вынуждают его заключать договор аренды… Вообще то по закону (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ) право выбора (приватизировать землю или взять в аренду) принадлежит собственнику предприятия. Это же подтверждает п. 3 ст. 28 закона о приватизации. Однако в Земельном кодексе есть еще п. 6 ст. 36, который говорит, что проект договора купли-продажи или аренды земельного участка готовит орган власти. И эту норму представители местных и региональных властей уже истолковали в том смысле, что подготовка проекта договора подразумевает и принятие решения, что в него вписать: «куплю-продажу» или «аренду».
Причем государевы люди, так же через жонглирование нормативными актами, убедили бизнес в том, что если он возьмет землю в аренду, то потеряет право выкупить ее в дальнейшем. Вот и получается, что даже те предприятия, которые хотят стать собственниками земли, не могут этого сделать. А аренда их пугает. Ведь оформив землю в аренду, бизнес становится заложником чиновника, который сможет шантажировать предприятие угрозами повысить арендную ставку или прогнать с земли.
Ситуация с нежеланием бизнеса оформлять земельные отношения может переломиться только если появится внятное законодательство, которое установит адекватные цены, устранит возможность шантажа бизнеса. Но увы, то что сейчас готовится выйти из под пера законодателей, мало похоже на эту мечту. Бизнесменов, например, смущает сам принцип привязки цены выкупа земли к ее кадастровой стоимости. Ведь по кадастру, например, участки на Рублевке могут стоить дешевле, чем в окрестностях Екатеринбурга. Полнейшая «реникса» (чепуха)! А чего стоят, например – последние инициативы Общественной палаты (органа самого по себе непонятного). Несколько дней назад ее представители заявили, что готовящийся закон о приватизации земли является «максимально коррупционным». В связи с этим они предложили зачислять земельные платежи не в региональные бюджеты, а в стабфонд. Это, по их мнению, уменьшит заинтересованность региональных чиновников в повышении ставки выкупа… Если подобная инициатива пройдет, то чиновнику действительно станет все равно сколько денег заплатит предприятие официально, следовательно он получит практически неограниченный ресурс для снижения выкупной официальной цены за разумное неофициальное подношение. Оказывается можно увеличить коррупционность и без того «максимально коррупционного» закона. Правда решить окончательно земельный вопрос пока получается.
