Андрей Губанов liberal@e1.ru
Десять лет назад дома сталинской постройки в Екатеринбурге считались фактически элитным жильем. Еще бы, двушка площадью 50 метров – по тем временам это было очень неплохо. Сегодня на рынке огромный выбор нового жилья с гораздо более солидными площадями. Разумеется, при общем ажиотажном спросе на недвижимость, сталинки продолжают пользоваться спросом, но с хитовых позиций они уже ушли. Ну, разве что за исключением квартир в некоторых удачных домах, например, на углу Кузнечной и Первомайской (где большие не только комнаты, но и кухня, плюс бетонные перекрытия).
Разумеется, аналогичная ситуация со всем неновым жильем, и в первую очередь, с домами первых хрущевских серий. Однако, сегодня ситуация на рынке Екатеринбурга такова, что можно ожидать изменения статуса жилья, построенного в 30-70-х годах прошлого века. Нет, они не станут дороже, чем квартиры в новостройках, но могут оказаться интересными с точки зрения коммерческого использования. Как недавно заметила директор компании «Частные инвестиционные стратегии» Татьяна Калинина, – Самый выгодный сегодня легальный бизнес – девелоперство. Как для граждан, так и для юридических лиц вложения в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду или продажей – в ближайшее время будут приносить высокую и достаточно стабильную прибыль…
Даешь доходные дома!
Наверное, первой серьезной заявкой на включение неновых жилых зданий в коммерческий оборот можно считать дом, который года два назад был полностью скуплен агентством недвижимости «Роттердам» под заказ клиента. Жилой дом был переделан под торговый центр. Подобных проектов было несколько. Однако потенциал жилых построек прошлого века по переделке в торговые площади – исчерпаем. Их планировка не стыкуется с современными торговыми технологиями. Кроме того, из-за фактической стагнации цен на рынке коммерческой недвижимости, подобные проекты теряют коммерческую привлекательность.
Зато на сцену выходит новый вид девелоперского бизнеса – частные гостиницы. Понятно, что это не совсем девелоперство, но в данной ситуации нечто очень близкое. Как недавно сообщила директор «Агентства недвижимости & дизайн-студии «Усадьба»» Елена Потапова, у ее конторы сформировался, чуть ли не пул клиентов, которые скупают блоками квартиры, и превращают их в частные гостиницы. Причем все чаще эти проекты выходят за рамки обычной сдачи жилья в аренду. Владелец квартир регистрирует свое дело, нанимает обслугу, делает ремонт и закупает соответствующую мебель. Остался один шаг до того, чтобы в Екатеринбурге началось строительство (или покупка с последующим перепрофилированием) полноценных доходных домов. Елена Потапова уверена, что они появятся в нашем городе в ближайшее время. Кстати, года два назад Фонд «Социум» провел опрос в результате, которого выяснилось, что около 16% горожан считают лучшим способом решения квартирного вопроса – создание доходных домов. Честно говоря, я еще подивился, что эта идея оказалась столь популярной.
Плохие сносить, хорошие - достраивать
А при чем здесь сталинки и хрущевки? А вот причем: как «вещь в себе» они теряют привлекательность (ну не совсем теряют, а она снижается). Зато у подобной недвижимости часто есть неплохой потенциал модернизации.
Как недавно заметил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, в Москве был такой же уровень цен на недвижимость, как сегодня в Екатеринбурге, когда там занялись реабилитацией старой застройки: начали сносить хрущевки и наращивать средне- и малоэтажные дома мансардами.
Возможно (хотя и не наверняка), что Екатеринбург тоже займется сносом пятиэтажек массовых 468-й, 344-й серий. Во всяком случае, Главархитектура сегодня выступает против выделения пятачков под застройку в хрущевских кварталах. Расчет на то, что если эта застройка останется однородной, то со временем в Екатеринбурге можно будет реализовать московский проект «реабилитации» хрущевской застройки, с комплексной расчисткой и застройкой этих кварталов. Возможно даже, что этот проект окажется экономически выгодным. При высоких ценах на землю, застройщику будет выгоднее не платить за землеотвод, а выкупить квартиры у жильцов целого квартала, снести все и построить комплекс высоток.
Состоится ли в Екатеринбурге массовый снос хрущевок, пока не ясно. Но в любом случае, все пятиэтажки в нашем городе сносить не стоит. По оценкам Мосжилниипроекта, кирпичные дома средней этажности 60-70-х годов и панельные хрущевки последних серий по прочности, не уступают и даже превосходят более поздние панельные же 9-12-этажки (разумеется, все это с поправкой на условия эксплуатации). Ну а кирпичные сталинки по этому показателю просто вне конкуренции. А значит, все это 2-5-этажное великолепие может стать основой для небольших девелоперских проектов. В том числе – для превращения их в частные гостиницы, доходные дома, торгово-деловые и прочие центры. И мансардное строительство в этом деле придется как нельзя кстати. Тем более что в ряде случаев – мансарда (а это 1-2 дополнительных этажа) – самый эффективный способ повысить экономическую отдачу здания.
Если честно, то коммерческим проектом сделать мансарду в Екатеринбурге до недавнего времени было почти невозможно. Во всем мире мансарды – это в первую очередь жилые помещения, но в наших условиях, когда чердак находится в долевой собственности у сотен жильцов, просто невозможно решить вопрос распоряжения им. Законы так составлены. В Санкт-Петербурге, кстати, предпринимались попытки строительства дополнительных жилых этажей, но практически все они закончились ничем. Иное дело, если у дома один хозяин, как это происходит в описанных случаях скупки квартир одним лицом – девелопером (и превращения жилья в доходный дом, гостиницу etc). Проведя исследование и преодолев десяток-другой чиновничьих барьеров девелопер, сможет получить разрешение на строительство мансардных этажей. Ну а остальное дело техники.
Как пояснили специалисты «завода фасада и кровли «ИНСИ»», стоимость мансард, возводимых из металлического термопрофиля, составит 8-12 тыс. руб. за квадратный метр. По данным Свердловского облкомстата, весной этого года построить жилой квадратный метр в среднем по области стоило 12,885 тыс. руб. (В Екатеринбурге – гораздо дороже). А рыночная цена жилого екатеринбургского метра сегодня 34-35 тыс. руб.
Что построено на самом деле?
Побывавший недавно в нашем городе гендиректор «Русской строительной компании» Эдуард Пантюхов заявил, что екатеринбургские пятиэтажки вполне можно надстраивать мансардами и его фирма способна взяться за это. Эта компания действительно специализируется на том, что ставит на хрущевки мансардные этажи, а за счет продажи расположенных там квартир, реконструирует фасады, подъезды и инженерные системы всего дома. Но в Екатеринбурге Пантюхов бросил свою историческую фразу и уехал. Будет ли у его слов продолжение? Возможно.
Разговоры о возможности и даже необходимости строительства мансард поднимаются в Екатеринбурге с завидным постоянством. С реальными же проектами все получается неважно. Ну, разве что вспомнить, как во время Великой Отечественной по приказу директора «Уралмаша» Бориса Музрукова, чердаки многих домов, примыкающего к заводу соцгородка, были переделаны под жилье для эвакуированных специалистов. Но мансардами такое жилье можно называть только с приставкой «эрзац».
Мансарды на Урале рассматривались под разными углами, но почти никогда, как коммерческий проект. В Асбесте, например, мансарду на двухэтажке поставили за деньги Минобороны и горбюджета, в рамках программы обеспечения жильем офицеров. В городе Заречном было еще веселее. Его мэр попросил предпринимателя Евгения Добродея, чтобы тот надстроил мансарду над своим офисом (занимавшим верхний этаж двухэтажки), чтобы исправить архитектурный облик главной площади города. Эта дом окружена более высокими домами и без мансарды визуально «проваливался»…
Зато в Екатеринбурге в последние годы достройка зданий вверх становится на коммерческие рельсы. Жилых мансард, правда, пока не построено ни одной (за исключением индивидуальных домов), зато одно-двухэтажными надстройками обзаводятся торговые, офисные и промышленные здания (в основном, не переделанные из жилых, а изначально задуманные таковыми). Причем во многих таких постройках используется упомянутый металлический термопрофиль. Есть, правда несколько жилых домов, которые спроектированы так, чтобы казалось, что их верхние этажи – суть есть мансарды. Но это совсем другое архитектурное направление.
