Передача денег при сделках с недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге сегодня, как правило, проходит через банковскую ячейку. Это делается для решения проблемы хранения денег в период регистрации сделки. Ведь регистрация в Федеральной регистрационной службе (ФРС) длится до четырех недель и все это время квартира находится в подвешенном состоянии. Сделка может состояться, а может сорваться. Поэтому деньги кладут в такое место, откуда их сможет гарантированно забрать продавец после регистрации сделки или откуда их заберет покупатель, если сделка не состоится. В качестве «такого места» может использоваться банковская ячейка. В день заключения договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем. В нем прописано, что продавец сможет изъять из ячейки деньги покупателя, только если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.
Как это делают сегодня
Несколько лет назад в Екатеринбурге СКБ-банк пытался ввести в обиход банковскую ячейку в качестве посредника при сделках с недвижимостью. Но тогда эта схема особого распространения не получила. Потом пришедший в наш город Райффайзенбанк стал при оформлении ипотечных кредитов требовать, чтобы покупка недвижимости проводилась через банковскую ячейку. В ней средства банковского кредита находятся все время, пока длится регистрация сделки.
Практически же все остальные банки (во всяком случае, большая их часть), выдающие ипотечные кредиты используют некое подобие виртуальной банковской ячейки, в которой средства кредита, выданного покупателю, все время регистрации сделки хранятся в безналичном виде. После окончания регистрации в банк предъявляются соответствующие бумаги, и на счет продавца падет сумма кредита. С некоторой натяжкой такую схему можно называть расчетом с помощью аккредитива. Натяжка заключается в том, что в случае с настоящим аккредитивом подтверждающие документы о совершении сделки (свидетельство о регистрации из ФРС) должен предоставлять заинтересованный в получении денег продавец, а в екатеринбургских банках сегодня это делает покупатель (понуждаемый заинтересованным продавцом). Подробнее с понятием аккредитив можно ознакомиться в статье «Добрый зверь аккредитив», опубликованной в этой же рубрике 10.07.2006.
Параллельные цепочки
Если же коротко, то аккредитив – это обязательство банка произвести платеж продавцу, после того как он предоставит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк может использовать сохраненную сумму только для расчета с продавцом. Поэтому у последнего есть гарантия, что покупатель не откажется от оплаты. С другой стороны, банк берет обязательства не давать продавцу деньги, пока тот не предоставит документы о поставке (совершении сделки)
Использоваться аккредитив может при операциях не только с недвижимостью, но и с любым товаром. Чаще всего такой формой расчета пользуются крупные компании при покупке оборудования за рубежом, правда, тогда в сделке задействованы два банка – покупателя и продавца. Что касается граждан, то здесь аккредитив используется весьма редко. Фактически только при покупке недвижимости на средства ипотечного кредита. В Москве и Питере, как уже говорилось, при обычных сделках с жильем работает наличный вариант аккредитива – банковская ячейка. Классический же аккредитив пока еще воспринимается гражданами как малопонятная экзотика.
Между тем, у этой формы расчета есть несомненные плюсы. Например, в отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа (покупка) вашей квартиры встроена в цепочку сделок. Если покупатель (покупатели) положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастется. Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при подписании (хоть одновременном) всех договоров купли-продажи, автоматически происходит расчет между всеми участниками и после регистрации в ФРС каждый участник гарантированно получает на счет причитающуюся ему сумму.
Впрочем, аккредитив может пригодится и при других сделках. Например, глава екатеринбургского представительства Банка Сосьете Женераль Восток Алексей Павин рассказывал о проведенной им через аккредитив сделке по покупке гражданином акций некой компании. Кстати, Алексей еще несколько лет назад, возможно первым в нашем городе заговорил о возможности использования аккредитива при сделках с недвижимостью.
Наличными надежнее, но…
Существуют ли у аккредитива отрицательные стороны? Конечно. Во-первых, это дополнительные сложности при оформлении, что требует достаточно высокого уровня подготовки банковских специалистов. Во-вторых, есть проблема с доверием граждан к новым банковским инструментом и к банкам в целом. Например, при попытках московских риэлтеров проводить сделки через аккредитив, оказывалось, что продавцы квартир обычно настаивают на расчетах наличными через ячейку. Дескать, вдруг пока идет регистрация, банк лопнет, и деньги будут заморожены, ячейка же в любом случае останется неприкосновенной. Ну и конечно, в отличие от расчетов наличкой, проведение платежей через счет банка показывает всю сумму сделки, в чем не всегда заинтересованы покупатель и продавец.
Поэтому, как признают риэлтеры, скорее всего эта экзотическая форма расчета, скорее всего, получит распространение, прежде всего для проведения сложных сделок: между городами, с использованием заемных средств или при построении длинных цепочек. Хотя, может случиться, что банки смогут обойтись и вовсе без него. Например, в случае покупки недвижимости с помощью банковского кредита уже существует альтернатива расчетам через аккредитив. Ряд банков приспособились перечислять средства ипотечного кредита сразу после заключения договора купли-продажи и подачи документов в ФРС. В этом случае проблема «повисших денег» теряет свою остроту. Однако, за такое досрочное перечисление банки берут дополнительные комиссию, требуют специальных гарантий или назначают повышенную процентную ставку.
