Если вы приобрели жилье, то имеете право вывести из-под налога (налога на доход физических лиц) сумму равную его стоимости, но не более 1 млн. рублей. Стало быть, бюджет вернет вам подоходный налог, заплаченный с этого миллиона, ну или с меньшей суммы, если вам удалось купить жилье за меньшую сумму. Это называется налоговый вычет и его условия прописаны в ст. 220 и 224 Налогового кодекса. Если вы оформите налоговый вычет, то получите до 130 тыс. рублей (13% от миллиона). Фактически вы сможете отбить затраты на риэлтора, расходы на оформление ипотечного кредита и страхование финансовых рисков сделки. Но может случиться, что бюджет вернет раза в четыре меньше, чем вы рассчитывали. И по закону будет прав. Поэтому, давайте поговорим о том, как оформить покупку жилья так, чтобы получить налоговый вычет в полной мере.
О том, как в принципе оформляется налоговый вычет, мы уже писали в статье «Уйти от налога и не сесть на нары», опубликованной в этой же рубрике 30.11.2005. Вкратце напомню. Чтобы получить налоговый вычет, надо обратиться в районную налоговую инспекцию с заявлением. После чего, либо на ваш счет в банке бюджет перечислит сумму уже уплаченного вами подоходного налога, либо работодатель, в течение какого то времени не будет удерживать с вас этот налог.
Не покупай жилье в долевую собственность
Теперь к сути нашего разговора. Как оформить покупку квартиры так, чтобы получить полную сумму налогового вычета?
Проблемы могут возникнуть в том случае, если жилье приобретается в общую долевую собственность несколькими людьми. Стандартная ситуация: семья из четырех человек (отец, мать и двое несовершеннолетних детей) покупает квартиру в равнодолевую собственность (т.е. каждому принадлежит четверть квартиры). Практически наверняка квартира стоит больше миллиона, поэтому общий налоговый вычет равен миллиону. Семья может вывести из-под налога миллион рублей.
Нет, не может!
Как пояснил начальник отдела Управления ФНС РФ по Свердловской области Сергей Семуха, по закону сумма налогового вычета (миллион) будет поделена между всем владельцами пропорционально доли собственности каждого. То есть, в нашем случае каждый в праве вывести из-под налога по 250 тыс. рублей. Но в том то и дело, что дети не могут воспользоваться налоговым вычетом, потому что у них нет доходов, соответственно они не платят налог и вернуть им его невозможно. Впрочем, дети даже не могут подать заявку на налоговый вычет. На вычет имеет право только тот, кто платил за квартиру, а за них (детей) деньги внесли родители.
Ну ладно, тогда папа и мама заявляют права на свои доли вычета и выводят из-под налога каждый по 250 тыс. руб., то есть бюджет возвращает им каждому 32,5 тыс. руб. (13-процентный подоходный налог от 250 тыс. руб.). Опять не слава богу! Налоговый вычет при покупке жилья дается человеку только раз, и воспользоваться им хотелось бы «по полной». А тут вместо обещанных 130 тыс. человек получил в четыре раза меньше. И к тому же лишился возможности воспользоваться вычетом в дальнейшем, при покупке нового жилья.
В случае с нашей знакомой семьей, правильнее было бы покупать квартиру не в долевую собственность, а в общую совместную собственность (доля каждого не выделена). Тогда можно распределить налоговый вычет между собственниками в любых пропорциях по их усмотрению. Например, правом на вычет на полную сумму воспользуется один из супругов, а второй сохранит свое право на будущее. И еще… как заметил ведущий юрист отдела правовых споров Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Роман Речкин, если вы соберетесь использовать такую схему, то учтите: надо чтобы в платежных документах в качестве плательщика был указан тот, кто потом будет обращаться за вычетом…
Еще один вариант решения вопроса с налоговым вычетом – оформить купленное жилье не в общую собственность, а просто на одного собственника (он же покупатель).
Органы опеки забирают деньги у детей
Увы, покупка семьей жилья в общую совместную собственность или на одного члена семьи, не всегда возможна. И вот почему. Не менее 10% сделок с жильем в Екатеринбурге проходят с участием органов опеки, которые следят, чтобы в результате сделки не нарушались права детей. Если семья продает квартиру и покупает другую, то органы опеки требуют, чтобы в число собственников нового жилья были включены несовершеннолетние, а площадь жилья, которая приходится на ребенка, была не меньше чем в прежней квартире. Поэтому органы опеки могут запретить сделку, если в ее результате жилье будет оформлено на одного только работающего члена семьи или окажется в общей совместной собственности всей семьи (без выделенной доли каждого ребенка). По мнению чиновников, потеря семьей нескольких десятков тысяч рублей (в пользу бюджета) – не нарушает прав детей.
Полтора года назад в Гражданский кодекс были внесены поправки, призванные ограничить всевластие органов опеки. В частности, они (поправки) предусматривали, что согласие органов опеки потребуют только сделки с жильем, в котором проживают дети, находящиеся под опекой и попечительством, а не вообще любые несовершеннолетние. Однако, на практике все осталось по-прежнему. Чиновник по-прежнему может зарубить сделку нарушающую, по его мнению, права ребенка.
К екатеринбургским юристам уже неоднократно обращались граждане, которых орган опеки заставил при покупке жилья оформлять его в общую долевую собственность. Люди спрашивали, как можно в этой ситуации получить налоговый вычет полностью. Но законного способа сделать это, пока не найдено. Ну, разве что … подождать с покупкой, пока дети не достигнут совершеннолетия.
Комната как вещь в себе
Так же вы не сможете воспользоваться налоговым вычетом, если купили комнату в квартире или общежитии. Пока что на них не распространяется упомянутые ст. 220 и 224 Налогового кодекса. Впрочем, с 1 января 2007 года в силу вступят поправки в статьи (прописанные в законе №144-ФЗ от 27.07.06), и тогда человек, купивший комнату или долю в ней получит право на налоговый вычет. Правда, как заметил руководитель отдела консалтинга Группы компаний «Система» Денис Антипин, это право распространяется только на тех, кто купит комнаты после вступления поправок в силу, то есть, после Нового Года.
