Андрей Губанов liberal@e1.ru
Затронутая неделю назад в этой рубрике тема ипотечных облигаций, получила неожиданной развитие. В мой адрес пришло несколько писем с просьбой помочь разобраться во всем многообразии облигаций жилищного толка.
Итак, для большинства граждан интерес могут предоставлять три вида подобных бумаг:
1. Ипотечные облигации;
2. Муниципальные жилищные облигации.
3. Жилищные облигации (сертификаты) выпущенные застройщиком.
Кроме перечисленных, к недвижимости имеют отношение еще ряд ценных бумаг: государственные жилищные сертификаты для военных или, например паи ПИФов недвижимости. Но сегодня мы поговорим только об облигациях.
Про ипотечные облигации мы уже знаем
Об ипотечных облигациях рассказывается в материале этой же рубрики от 19.01.07. Поэтому повторяться не буду. Напомню только, что эти бумаги практически не представляют интереса для частных инвесторов из-за невысокой доходности (7-8% годовых). Стратегическая роль ипотечных облигаций в создании условий коммерческим банкам для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам для граждан.
Муниципальные жилищные облигации
Пожалуй, они – наиболее знакомый и привычный для екатеринбуржцев бумажно-жилищный инструмент. Уже тринадцатый год в Екатеринбурге действует муниципальная облигационная программа. Два или три раза в год, муниципалитет выпускает некоторое количество облигаций и пускает их в открытую продажу. Каждая облигация соответствует 0,1 квадратного метра квартиры, выстроенной в рамках программы.
Если вы хотите с помощью муниципальных облигаций купить 40-метровую однушку, то вам для начала надо купить 200 облигаций. Их «цена» будет равняться 20 метрам, то есть половине площади вашего потенциального жилья. Правда, как показывает опыт, купить эти облигации достаточно непросто. Решение о каждом очередном выпуске бумаг публикуется в «Вечернем Екатеринбурге», а через два дня происходит размещение. Желающим надо рано утром прийти в мэрию и занять очередь. В каждом выпуске бумаг сравнительно немного (обычно эквивалент не более сотни квартир), поэтому всем не хватает. Можно отстоять двухчасовую очередь без результата.
После того как вы купили «контрольный пакет» (количество бумаг соответствующее половине площади будущей квартиры), то вы заключаете с администрацией города договор на конкретную квартиру в строящемся доме. Теперь до момента сдачи дома вам надо докупить облигации на оставшиеся метры. То есть, в случае с упомянутой однушкой, докупить придется еще 200 облигаций.
Муниципальные облигации имеют ограниченный срок обращения, у последнего выпуска он 2 года. Так что «копить метры» не получается. В течение двух лет надо скупить облигаций, чтобы хватило на целую квартиру. Впрочем, как сообщила начальник отдела жилищных программ администрации Екатеринбурга Татьяна Типикина, в последние годы все чаще люди сразу покупают полный комплект облигаций на квартиру, сразу заключают договор и стараются вселиться в первый же сдаваемый в рамках программы дом. Происходит это, потому что покупать квартиру за облигации выгодно. Например, при последнем размещении в ноябре прошлого года стоимость одной муниципальной облигации составила 2,8 тыс. руб. То есть, квадратный метр будущей квартиры продавался за 28 тыс. руб. Это значительно ниже даже цены долевки. При этом покупка облигации гораздо менее рискованный вариант. За 12 лет не было случая, когда человек не получил бы свою квартиру.
Благодаря этим качествам, муниципальные бумаги стали очень удобным инвестиционным инструментом. С их помощью сейчас пожалуй, с инвестиционными целями покупается больше жилья, нежели для проживания. В некоторых подъездах, сданных в рамках облигационной программы, большая часть квартир стоит пустая или сдается в аренду. Это, кстати стало одной из причин сворачивания программы. Муниципалитет не считает необходимым помогать горожанам в их коммерческих проектах. Социальные же функции муниципальные облигации уже почти не выполняют (нуждающимся просто не удается пробиться через спекулянтов). Вторая причина отказа (в перспективе) екатеринбургских властей от облигаций ее несоответствие бюджетным законам и нормативам, касающимся ценных бумаг.
Как сообщила Татьяна Типикина, в нынешнем году свободной продажи облигаций уже не планируется. Их будут продавать только тем, у кого уже есть «контрольный» пакет квартиры. Эти граждане смогут добрать метраж до полноценного жилья. И, собственно, на этом программа муниципальных жилищных облигаций, скорее всего, прекратит свое существование.
Жилищные облигации от застройщиков
После внесения в июле прошлого года поправок в закон о долевке, застройщики получили возможность привлекать деньги граждан (или компаний) через облигационные займы. Фактически облигации можно считать законной схемой для обхода договора о долевом участии. Иногда эти облигации называют сертификатами. Это тоже правильное название.
У облигации, выпущенной застройщиком, номинал указан не только в рублях, но и в квадратных метрах (как у уже знакомых нам муниципальных облигаций). Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 тыс. руб. То есть, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади в строящемся доме. После покупки сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры, вы получаете право заключить с застройщиком договор на приобретение конкретной квартиры (в нем фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства). В этот же момент надо будет внести оставшуюся сумму в счет оплаты покупки. Риэлтеры считают, что схема покупки жилья через облигации, менее рискованна, чем с помощью других инструментов обхода договоров долевки (например, через предварительный договор или вексель). Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам.
Пока, правда, в Екатеринбурге жилищные облигации от застройщиков находятся в процессе разработки-запуска.
