ПИФы выкапывают деньги из земли

В начале этого года Ассоциация защиты информационных прав инвесторов (АЗИПИ) опубликовала доклад, который вызвал вопросы у просвещенной российской публики и даже привел к некоторым волнениям в обществе. Сам доклад посвящен результатам, полученным российскими паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) в прошлом году. В частности в нем говорится, что по итогам 2007 г. ПИФы недвижимости принесли своим пайщикам в среднем 60%, а пайщики самого удачливого фонда заработали 1774%. Логично, что у людей, наблюдавших в течение года за стагнацией на рынке жилья, возник вопрос: откуда такие доходы у ПИФов недвижимости?
Впрочем, даже поверхностное изучение стратегий, применяемых фондами позволяет понять, что никакого чуда здесь нет. И при определенной сноровке и ресурсах даже на существующем рынке ПИФ недвижимости может серьезно нарастить свой капитал.

ЗПИФН рыночные и «нерыночные»

О том, что такое ПИФы недвижимости подробно рассказано в статье «ПИФы недвижимости: пароль для входа», опубликованной в этой рубрике 18.01.08. Полное название фондов такого типа – «закрытые ПИФы недвижимости» или ЗПИФН. Произносить тяжеловато, но это общепринятая аббревиатура и мы будем ею пользоваться.
Условно все ЗПИФН можно разделить на рыночные и нерыночные. Первые созданы для того, чтобы привлекать инвестиции (в т.ч. – деньги граждан) для осуществления неких проектов, связанных с недвижимостью. Фонды второго типа (условно нерыночные) создаются для защиты корпоративных активов и управления имуществом. Учредители сами формируют капитал фонда и посторонние инвесторы им не нужны. Существуют механизмы, которые позволяют таким «условно нерыночным» ЗПИФН показывать любую доходность. Показателен пример закрытого ПИФа «Инвестиционное партнерство». В 2006 г. он заработал 416% годовых. Фактически же произошло следующее. Владельцы паев (чей круг очень узок) сами вложили дополнительные деньги в капитал фонда. В результате, разумеется, цена пая увеличилась. Но произошло это не благодаря удачной инвестиционной работе ПИФа, а за счет средств самих пайщиков. Отмечу, что упомянутый фонд относится не к ПИФам недвижимости, а к венчурным ПИФам, но для нашего примера это не принципиально…
Большинство ЗПИФН, показавших в прошлом году очень высокую доходность относятся именно к «условно нерыночным».

Три стратегии фондов недвижимости

Второй критерий, по которому можно разделить ЗПИФН – профиль их основной деятельности. Все фонды недвижимости делятся на три группы: строительные, рентные и земельные. Впрочем, это деление фондов на типы условное и четкой статистики по данному признаку нет. Причем ЗПИФН в течение срока жизни может сменить профиль. У фондов каждого типа есть способы показывать весьма высокую доходность (если повезет).

Строительные ЗПИФН

Строительные фонды вкладывают деньги пайщиков в строительство. Возведенный объект продается по рыночной цене, полученные средства опять инвестируются в строительство. Доходность строительного фонда складывается из общего вздорожания недвижимости и увеличения цены объекта по мере его готовности (строительной маржи). Из этой схемы видно, что остановка роста цен на недвижимость вовсе не означает замораживания стоимости паев строительных ЗПИФН. Начальник отдела корпоративных финансов ИФК «Еврогрин» Антон Джуган, подчеркнул, что даже если фактор общего роста цен сведен к минимуму, то остается в действии фактор рост стоимости недвижимости по мере строительства, и пайщики все равно могут рассчитывать на доход.
При этом, заметим, что случившееся в прошлом году падение цен затронуло только вторичное городское жилье. А первичка, показала положительную динамику практически везде. Еще более активно росла коммерческая недвижимость. В некоторых городах офисная и торговая недвижимость вздорожала за год на 70-80% и даже больше (например, в Сочи). То есть, на те объекты, с которыми работают ЗПИФН, цены все-таки росли. Если к упомянутым 80% добавить строительную маржу (10-30%), то получается совсем неплохо. Но и это еще не все.
Определить доходность ЗПИФН до завершения конкретного проекта, непросто. Ведь пока идет строительство прибыли еще никакой нет, а есть только затраты. И вполне может оказаться, что в первые месяцы и даже годы строительный ПИФ покажет отрицательную доходность, зато, итоги третьего или четвертого года (когда объект будет завершен) окажутся просто ошеломляющими. Во всяком случае, доходность в сотни, и даже тысячи процентов случалась у ЗПИФН и раньше.
Впрочем, упиваясь возможной доходностью, не стоит забывать о рисках. При инвестировании в строительство они могут быть даже выше, чем при операциях на фондовом рынке. Строительство может затянуться или вовсе остановиться, а когда здание будет введено в эксплуатацию, окажется что офисы в нем нельзя сдать в аренду по запланированной цене…

Рентные ЗПИФН

Рентные фонды вкладывают средства в покупку уже готовых объектов и сдают их в аренду. Стоимость паев растет благодаря росту цен на недвижимость и платежам за аренду (рентным платежам). Почти всегда в таких проектах фигурирует коммерческая недвижимость. Например, фонд «Тройка Диалог – Коммерческая недвижимость» владеет зданиями торговых центров «Караван» и «Модная семья» в Казани, ресторанов «Тинькофф» в Екатеринбурге, Москве, Самаре и Уфе, аптекой «36,6» в Москве. Доходность рентных фондов в среднем ниже, чем строительных: обычно она составляет 15—25% годовых. Например, упомянутый фонд заработал в прошлом году 12,7% (правда в предыдущие годы доходность была выше). Зато и степень риска при покупке паев рентных ЗПИФН – ниже. Ведь в этом случае средства пайщиков вкладываются в такой надежный актив, как готовая недвижимость.

Земельные ЗПИФН

Многие аналитики считают, что земельные фонды сегодня способны приносить максимальный доход среди всех ЗПИФН. В ближайшее время падение цен на участки не грозит ни одному региону. Более того, определенные административные заклинания, произнесенные над землей, могут разом увеличить ее стоимость в разы, а то и в десятки раз. И фонды этим пользуются…
Как заметил ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук, за последние полтора года появилось уже около 20 профильных земельных фондов, и еще порядка 30-40 фондов работают с земельными активами наряду с другими объектами инвестирования.
Для увеличения капитала земельный фонд может использовать несколько стратегий. Вот первая из них. Некоторые земельные ЗПИФН схожи с девелоперскими или строительными. Такой фонд выкупает участок земли, проектирует и строит на нем коттеджный поселок, бизнес-центр или другой объект, который затем продает или сдает в аренду. Хотя еще большей доходности можно достичь, если… ничего не строить. Часто достаточно провести межевание имеющегося участка, нарезать его на наделы (например, под строительство коттеджей) и поставить на кадастровый учет, чтобы цена земли выросла кратно. Если же у управляющего фондом имеется административный ресурс, позволяющий переводить землю из сельского статуса в поселенческий, то речь пойдет и о более серьезных цифрах. Как посчитали риэлторы Екатеринбурга, перевод участка сельскохозяйственной земли, расположенного в окрестностях города в статус земли поселений (что делает возможной его застройку), разом повышает стоимость участка в пять раз. Если к этому добавить рост цены на землю в течение года и удорожание за счет межевания-нарезки, то окажется, что за год земля подорожала в десятки раз (доход ЗПИФН – несколько тысяч процентов в год).
Второй вариант земельной стратегии – получать доход от покупки и последующей продажи «голых» земельных участков. Первым таким фондом стал «Русский помещик» (УК «Агана»). Правда, он имеет статус не фонда недвижимости, а венчурного фонда. Кстати, во время формирования этого фонда, в 2005 г., его паи можно было купить в Екатеринбурге. Но тогда в нашем городе желающих не нашлось.
Несмотря на пассивную, казалось бы технологию получения прибыли, результат такого ЗПИФН может оказаться неплохим. Например, по данным УПН, за прошлый год стоимость земли, пригодной под застройку в окрестностях Екатеринбурга выросла в среднем более чем на 110%. Именно такой могла бы быть доходность земельного фонда, который просто купил бы и держал эту землю.

ПИФы выкапывают деньги из земли

Фьючерс: когда скучно и хочется денег

ПИФы недвижимости: пароль для входа

Настало время делать фьючерс

ПИФы выкапывают деньги из земли