В минувшее воскресенье россияне отметили День строителя. О проблемах и перспективах национального проекта «Доступное жилье» мы побеседовали с представителями строительной, реализаторской и ипотечной сферы.
Наши гости: руководитель службы продаж девелоперской компании «Олипс» Петр Латий, заместитель директора по корпоративной и информационной политике компании «РЕНОВА СТРОЙГРУП Академическое» Дмитрий Шилков, директор по развитию розничного бизнеса екатеринбургского филиала банка «Хоум Кредит энд Финанс Банк» Григорий Смолин, начальник отдела реализации компании «Уральский дом» Ксения Васькова. Круглый стол ведет редактор отдела «Экономика» Алексей Смирнов.
Будущее – за комплексным строительством
АиФ: Каковы основные тенденции на рынке жилья в Свердловской области? Велика ли конкуренция в строительной сфере?
Д. Шилков: Рынок недвижимости (и рынок жилья в первую очередь) на Среднем Урале за последние полтора года стабилизировался. Думаю, что по количеству сдаваемого жилья мы сегодня третьи в стране – после Москвы и Питера. Для Екатеринбурга характерно то, что все строительные компании, которые заявили себя на рынке, - каждая заняла свою нишу. Конкуренция возникает тогда, когда речь идет о точечной застройке или продаже жилья. Но среди компаний застройщиков произошел определенный водораздел. Вчера состоялся телевизионный мост первого вице-премьера российского правительства Жукова. Он заявил, что точечная застройка – это вчерашний день. Наиболее же актуально комплексное освоение территорий. Наша компания впервые в регионе реализует такой проект – район «Академический. Не случайно в Москве было принято решение поддержать наш инновационный проект.
П. Латий: Конкуренция возникает на аукционах – из-за места под застройку. Она зависит от ценовой политики каждого застройщика и от сроков ввода в эксплуатацию строящегося жилья. Но в целом каждый застройщик в Екатеринбурге сегодня занял свою нишу – и по объемам строительства, и по своим возможностям.
АиФ: Каким образом свердловчане в основном приобретают жилье? Каковы основные требования к заемщику?
П. Латий: Есть несколько способов привлечения инвесторов к строительству жилья. Можно создать жилищный кооператив (средства инвесторов идут в виде паев) или воспользоваться вариантом долевого участия в строительстве. И в том, и в другом случае, со-инвестор может взять ипотечный кредит. Компания «Олипс» продает квартиры как через ЖСК, так и через долевое участие. При этом порядка 40% квартир приобретаются с использованием ипотечного кредитования. И эта цифра имеет тенденцию к росту.
К. Васькова: У нас ситуация несколько иная. Ипотечных сделок – 70%. Когда наши консультанты отвечают на звонки, первое, что спрашивает потенциальный покупатель – какой у вас договор и какие банки вас кредитуют? То есть взаимодействие с кредитными организациями для нас очень важно. Мы проходим аккредитацию в определенных банках. Если человек еще не выбрал свою ипотечную программу, мы можем предложить ему определенный список.
Г. Смолин: По нашим данным, примерно 40% квартир в Екатеринбурге приобретается сейчас с привлечением заемных средств. Основные наши клиенты – это активно работающие люди 35-40 лет, имеющие высшее образование, состоящие в браке, имеющие постоянный доход порядка 25-35 тысяч рублей
на человека. Как правило, они покупают жилье на вторичном рынке. Есть стандартная программа, которая называется HOMESTART. При покупке квартиры на вторичном рынке, они должны подтвердить доход, предоставить справку 2НДФЛ (или по форме банка). При сроке кредита 10 лет и первоначальном взносе 30% от стоимости квартиры годовая процентная ставка составит 12% годовых, вне зависимости от валюты кредита. Программа дает возможность вкладывать деньги и в долевое строительство в том числе.
Популярностью пользуется ипотечная программа (RE-HOME «наличные под залог»). По этой программе заемщик может получить наличные денежные средства для использования в целях личного потребления под залог недвижимости, находящейся в собственности. Например, при предоставлении кредита в сумме, составляющей 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры при условии документального подтверждения дохода справкой 2НДФЛ или по форме Банка, сроке кредита 10 лет – процентная ставка по кредиту составит 16% годовых вне зависимости от валюты кредита. Возможная сумма намного больше аналогичных нецелевых кредитов без обеспечения, что позволяет вложить деньги в уже существующий бизнес, или начать его: арендовать офис, сделать ремонт в квартире или купить новую.
АиФ: Сегодня преимущества игроков ипотечного рынка измеряются не только условиями кредитов, но и уровнем обслуживания клиентов. Разделяете ли вы эту точку зрения?
П. Латий: Несомненно. Ведь сначала человек выбирает дом – по географическому положению, по его классу. Но потом он обязательно обращает внимание на качество обслуживания. Для удобства наших клиентов мы увеличиваем часы работы, организуем дополнительные офисы. Недавно у нас открылось новое отделение службы продаж в ТЦ «Дирижабль». Это недалеко от нашей жилой застройки «Созвездие». Можно сразу и посмотреть объект, и заключить договор.
Г. Смолин: Сегодня рынок ипотеки достиг того уровня развития, когда роль играют не только условия кредитования, но и грамотно построенная организация бизнеса, обеспечивающая высокий уровень сервиса. ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк» выбрал максимально клиенториентированную стратегию развития ипотеки, делая ставку на привлекательные кредитные продукты и высокий уровень сервиса. Для удобства клиентов банк создал Ипотечный Центр. Он стал таким форматом офиса, который максимально подходит для оказания услуг высокого качества. К услугам клиентов и их риелторов просторные переговорные комнаты, современные сейфовые ячейки. С каждым клиентом работает персональный менеджер, который сопровождает его на всех этапах сделки – от первой консультации до получения кредита.
Д. Шилков: Я также считаю, что качество предоставления финансовой услуги во многом зависит от маркетинга.
АиФ: А так ли важны брокеры на рынке ипотеки?
Д. Шилков: К брокерским конторам у меня отношение неоднозначное. Ведь если я захочу взять кредит, я всегда смогу зайти в Интернет и узнать условия того или иного банка. Приобретение жилья не является спешным делом, поэтому экономия времени не является для меня убедительным аргументом.
К. Васькова: Григорий Сергеевич отметил, что большинство их клиентов – это люди 35-40 лет. И именно они – активные пользователи Интернета. Для них информация по условиям кредитования очень доступна. Обращаться или нет в брокерскую организацию – зависит от наличия времени. Если человек просто не хочет заниматься изучением условий кредитования – почему бы не обратиться к специалистам.
Вопрос читателя. В нашем городе много новостроек. К сожалению, в основном это жилье элит-класса. Как Вы можете объяснить это явление? О. Воронцова, Екатеринбург.
К. Васькова: Вы ошибаетесь, на данный момент процент строящегося жилья эконом-класса по отношению к элитному жилью в Екатеринбурге около 70%. Например, жилой комплекс «Луганский» от компании «Уральский дом» - прекрасный пример новостройки экономического класса. Подавляющее большинство наших клиентов - это люди среднего класса, покупающие квартиру в ипотеку, получая при этом современное жилье недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой. Сейчас мы с уверенностью можем сказать, что приоритетом дальновидных застройщиков является строительство именно квартир для среднего класса, который постепенно формируется и является основным потребителем нового жилья.
Цены стабилизировались
АиФ: С 1 января 2009 года отменяется лицензирование строительных компаний. Каковы могут быть последствия?
Д. Шилков: Обязательное лицензирование отменят, но будет добровольная сертификация компаний. Саморегулируемые организации будут следить за развитием рынка. Не сочтите за парадокс, но это будут такие сообщества, добровольность вхождения в которые будет обязательна. Возможно, на федеральном уровне примут соответствующий закон.
П. Латий: Опираясь на свой риелторский опыт, отмечу: когда-то в Свердловской области была создана палата недвижимости, которая производила добровольную сертификацию специалистов. Но я знаю много людей, которые прекрасно работали без сертификатов. В строительной сфере – то же самое.
К. Васькова: Что касается рисков. Люди покупают жилье, основываясь на мнении знакомых – тех, кто уже приобретал квартиру у той или иной компании. Когда клиент приходит к нам, мы предоставляем ему полную информацию – с какого года мы существуем, что мы уже построили. Естественно, что человек начинает доверять нам. А если человек узнает, что какая-то фирма возникла вчера, что у нее нет опыта работы, а ее специалисты не предоставят никакой конкретной информации, он просто повернется и уйдет.
АиФ: Что касается цен на жилье в Екатеринбурге…
П. Латий: Основной всплеск цен на Урале пришелся на 2006 год, когда люди очень активно скупали квартиры. В 2007-м началась стагнация, в плане 
продаж все было спокойно. Строить в основном приходилось за счет собственных средств. Замечу только, что по мере строительства дома, цена на квартиры растет. В 2008 рост цен на «первичку» связан именно с этим: дом строится – цена растет. У нас, кстати, были случаи, когда несколько квартир в новом доме оказывались непроданными. Через некоторое время они реализовывались уже по цене «вторички», разве что чуть-чуть дороже. На сегодняшний день квартиры в жилом комплексе «Созвездие»» стоят от 49 600 до 60 000 рублей за квадратный метр – в зависимости от степени готовности и сроков сдачи дома.
К. Васькова: В жилом комплексе «Луганский» стоимость жилья колеблется от 52 000 до 62 000 рублей за «квадрат». Все также зависит от степени готовности, а также метража квартир.
Д. Шилков: Район «Академический» входит в программу федеральной поддержки строительства. Недавно был правительственный телемост, на котором было сказано: если область не примет соответствующих решений на региональном уровне, она будет штрафоваться на ту сумму, которая идет из федерального бюджета на поддержку строительства. Свердловская область всегда была флагманом отечественной экономики, поэтому я надеюсь, что все будет сделано своевременно. Средства, которые даст государство, могут значительно повлиять на цены. Но точной стоимости жилья в «Академическом» мы назвать пока не готовы.
АиФ: Каковы перспективы малоэтажного и коттеджного строительства?
Г. Смолин: Банк «Хоум Кредит» выдает кредиты на финансирование строительства загородных домов/коттеджей. Валютой кредита может быть доллар США и российский рубль, минимальный первоначальный взнос по кредиту – 15%, процентная ставка – от 16% годовых, и снижается на 3% после государственной регистрации прав собственности. Возможные сроки кредита – 10, 15, 20 лет.
Данная услуга – не самый популярный кредитный продукт, однако она все же пользуется спросом. В 2007 году ипотечные кредиты со строящимся домом в качестве кредитного обеспечения составили порядка 0,5% от общего кредитного портфеля. Такой спрос, на наш взгляд, связан с тем, что популярность загородной недвижимости как таковой в России невелика и не многие россияне могут позволить себе приобрести загородный дом.
У Банка «Хоум Кредит» весьма лояльные требования к заемщикам, которые хотят воспользоваться услугой кредита на финансирование строительства загородного дома.
АиФ: Как будет развиваться ситуация на рынке жилья в ближайшие годы?
Г. Смолин: Думаю, банки будут внедрять все больше программ кредитования, практикуемых за рубежом. Общая тенденция – расширение объектов кредитования (курортная недвижимость, земельные участки, гаражи и т.д.). Кроме того, будут выделяться целевые группы населения, для которых банки разработают специальные улучшенные программы (например, для выпускников вузов, для инвесторов, рента для пожилых людей). Возможно, начнем выдавать кредиты на недвижимость, которую предполагается сдавать в аренду.
Д. Шилков: Как я уже говорил, в ближайшие годы большинство компаний откажется от стратегии точечной застройки и начнет строительство жилых комплексов – во всяком случае, в Екатеринбурге. Это будет зависеть не только от политической воли, уже прозвучавшей на федеральном уровне, но и станет условием выживания на рынке жилищного строительства.
П. Латий: Уверен, что такого всплеска цен на жилье, как в 2006 году, в Свердловской области больше не будет. Стоимость квадратного метра будет расти, но рост этот будет ненамного превышать уровень инфляции.
Благодарим "АиФ - Урал" за предоставленный материал.
