Премьер пообещал ставку по ипотеке 6% годовых. Ну, пообещал и пообещал. Все поулыбались и забыли. А тема то, в общем, нешуточная. Величина ипотечного процента сегодня волнует большее число россиян, чем, например, учетная ставка ФРС США или ставка рефинансирования ЦБ РФ. Этих же россиян, впрочем, волнует так же количество банков, кредитующих ипотеку и минимальный размер первоначального взноса.
Сегодня мы поговорим именно о процентной ставке. Хотя для особо любопытных сообщим, что пока наиболее активно с ипотекой работают Сбербанк, ВТБ 24, «Газпромбанк», «Россельхозбанк» и «Банк Москвы». Вместе они выдают 60% от общего количества кредитов по стране.
Стоит, правда, учесть, что в эту статистику не входят данные о займах, выданных Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство не является кредитной организацией (оно выдает не кредиты, а именно займы), и не учитывается в банковской статистике. При этом его роль достаточно заметна.
В уходящем году в области Свердловское АИЖК (САИЖК) выдало 1 300 займов. А банки, по данным Уральского банковского союза, за первые 10 месяцев года выдали около 2 000 кредитов.
Почем сегодня ипотека?
Но вернемся к разговору об ипотечном проценте. Два года назад, до прихода в Россию кризиса, ипотеку у нас выдавали под 10,5-13%. Год назад, в разгар банковской паники, кредиты почти не выдавались. В лучшем случае деньги на жилье можно было получить под 16-18%. Потом ставки постепенно пошли вниз.
Директор САИЖК Александр Комаров привел следующие данные: в начале года агентство выдавало займы под 15-15,5%, сегодня же минимальная ставка составляет 10,5%, а средневзвешенная ставка за первую половину декабря – 10,8%. По данным Центробанка сегодня средняя ставка по стране равна 14,5%, хотя кредитный брокер «Кредитмарт» считает, что среднерыночная стоимость ипотеки сейчас несколько выше – 17,5% годовых.
Скорее всего, столь серьезный разбег получился потому, что Центробанк при расчетах использует высокий коэффициент для данных Сбербанка, который кредитует ипотеку под 13,25-16,25% и занимает до 40% рынка банковской ипотеки. Тогда как «Кредитмарт» включил в расчет данные об ипотеке большого количества коммерческих банков, у которых ставки в среднем ощутимо выше, чем у Сбербанка.
Самую же дешевую ипотеку для массовых клиентов сегодня предлагает «Московский кредитный банк» (МКБ). Он готов кредитовать россиян под 10% годовых в рублях. Правда, как показало небольшое журналистское расследование, условия по кредиту не такие уж маленькие. Выдается он на срок до 5 лет, только на покупку жилья в Москве и Московской области и только при наличии 50-процентного первоначального взноса. Кроме того, ежемесячные платежи по кредиту сдвинуты вперед на полмесяца. Фактически банк регулярно получает от заемщика что-то вроде коротких вкладов, на которые не надо начислять проценты. Чем, собственно, банк отчасти компенсирует себе недобор прибыли от дешевой ипотеки.
Процент на перспективу
Ипотека под уже упоминавшиеся 6% - это долгосрочная перспектива. В ближайших планах государства (озвученных премьером) – довести ставку по ипотеке до 10-11%. Формально можно считать, что планы уже выполнены.
Под 10-11% дают деньги, например, АИЖК и МКБ. Правда, такие дешевые кредиты доступны только тем, кто имеет стабильную белую зарплату, средства на первый взнос в размере 50% стоимости жилья и способен достаточно быстро погасить кредит. То есть речь идет об идеальном заемщике, который в природе практически не встречается.
А вот чтобы кредит под 10% стал доступен заметному числу россиян, придется подождать. Как отмечает директор управления кредитования частных лиц «Уральского банка Сбербанка РФ» Вячеслав Трапезников, в 2010 году Сбербанк с нынешних 13,25-16,25% снизит ставку не более чем на 1-2%. Чуть более радостный прогноз дает Александр Комаров. По его мнению, средний процент по кредитам агентства уже в ближайшие месяцы может опуститься до 10-11%.
Правда к прогнозам о 6% ипотеке Александр Комаров советует относиться осторожно, а еще лучше – с иронией. По его мнению, ипотека под 6% возможна, только если в стране произойдут серьезные перемены, в том числе – в макроэкономике.
Наиболее оптимистичный прогноз дает заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин. По его мнению, ипотека под 6% может стать реальностью уже в 2010 году. Правда это будет ипотека для идеального заемщика. Для «более идеального» даже, чем тот, кто сегодня берет жилищный кредит под 10-11%. Эдакая «сфероипотека» в вакууме.
Дефицит начнется в 2011 году
Продолжая разговор о динамике кредитной ставки, следует упомянуть о том, откуда возьмутся деньги на эти кредиты. До недавнего времени главным источником кредитных средств были иностранные банки и финансовые компании. Российский банк занимал под сравнительно невысокий процент деньги за рубежом и раздавал их россиянам в виде ипотечных кредитов. Но год назад эта система дала сбой.
Как считает Евгений Болотин, со следующего года в России будет меняться схема привлечения банками денег для выдачи ипотечных кредитов (схема рефинансирования потеки). Теоретически вместо иностранных денег банки могли бы пользоваться долгосрочными займами Центробанка и/или Пенсионного фонда России. Однако Центробанк решил пойти по иному пути.
По его задумке, коммерческие банки будут превращать имеющиеся у них ипотечные закладные в облигации (это называется секьюритизация), после чего Центробанк будет выкупать эти облигации. Вполне, кстати, работоспособная схема, распространенная во многих развитых и полуразвитых странах. Подробнее о секьюритизации рассказывается в статье «Ипотеку облегчит фондовый рынок».
Теперь подумаем, а к чему может привести снижение ставок по ипотеке в 2010 году. Разумеется, к ощутимому росту спроса на жилье. Но проблема в том, что ни в Екатеринбурге, ни в любом другом городе России не будет роста предложения жилья на продажу.
Строительство - достаточно долгий процесс. И чтобы удовлетворить рост спроса в 2010-2011 годах, надо было начинать масштабное строительство в 2008-2009 годах. У нас же получилось, что в эти годы строительство не начиналось, а сворачивалось.
Как заметил глава уральского представительства Гильдии управляющих и девелоперов России Андрей Бриль, в 2010 году рынок будет «доедать» то, что было сделано раньше. В 2011 году уже будет ощущаться дефицит предложения. Точно так же считает Вячеслав Трапезников. По его словам, последствия замораживания строек скажутся в 2010 году и будут ощущаться еще два-три года.
Строителям деньги нужнее
А вот теперь начинается действительно страшная правда. Через упомянутые два-три года в России может так и не возродиться массовое строительство. Даже когда ипотека снова станет доступной, это не приведет к росту строительства. Ипотечные деньги, равно как и личные накопления людей, годятся для покупки уже готовых квартир (или квартир высокой степени готовности), но не для вложения в стройку.
«Начинать строительный проект, ориентируясь на клиентские деньги, смерти подобно, - говорит Вячеслав Трапезников, - для начала строительства нужен хотя бы 100-миллионнный кредит от банка. Но банки денег на такие проекты не дают. И их можно понять. По некоторым данным, процент проблемных кредитов в проектном финансировании в 5-6 раз выше, чем в других видах кредитования».
Андрей Бриль так же считает, что активизация банков на рынке ипотечных кредитов для граждан не приведет к росту объемов строительства. Для этого нужны несколько иные финансовые механизмы. Он, в частности, отмечает, что до последнего времени система финансирования во всех сегментах строительства была неадекватной - длинные проекты финансировались короткими деньгами. Других просто не было. Это усложняло и удорожало строительство, а главное – недопустимо увеличивало риски.
По мнению Андрея Бриля, обязательным условием возрождения масштабного строительства в России является обеспечение доступа застройщиков к длинным (от 10 лет) и достаточно дешевым (10-12% годовых) деньгам. Кроме денег необходимо решить вопрос выделения земли под застройку и проведения коммуникаций, но это отдельная тема для разговора.
В сухом же остатке получаем следующее: шансы на возрождение доступной ипотеки в стране есть. Однако если долгосрочные кредиты для застройщиков не станут доступными, мы получим дефицит предложения жилья и такой рост цен, при котором никакая ипотека уже не спасет.
