С января по октябрь прошлого года в Екатеринбурге ежемесячно регистрировалось 500-600 сделок с использованием ипотечных кредитов. А в январе этого года таких сделок случилось всего полсотни. Причем почти во всех случаях речь шла о получении ипотечных кредитов, одобренных банками еще осенью, то есть до начала полномасштабного кризиса.
Еще ярче сворачивание ипотеки видно по ситуации с банками. По оценкам руководителя екатеринбургского офиса Городского ипотечного банка Станислава Дехтулинского, сегодня в нашем городе ипотеку более-менее массово кредитуют только три банка. Еще несколько выдают кредиты штучно или работают только с узкими группами заемщиков (бюджетниками, работниками конкретных предприятий и пр.).
Но даже банки с "массовой" ипотекой замечают, что сегодня жилищный кредит в своем каноническом виде практически исчез. Он перестал быть средством приобретения жилья, и превратился в инструмент улучшения жилищных условий. Чувствуете разницу? Иными словами, сегодня ипотекой пользуются почти исключительно те, кто уже имеет жилплощадь, но желает ее чуть-чуть увеличить.
Подробный разговор о сложившейся ситуации с екатеринбургской ипотекой состоялся на круглом столе, организованном Уральской палатой недвижимости (УПН). В ходе заседания неоднократно говорилось об ощутимом уменьшении размеров займов. В частности заместитель генерального директора филиала банка «Сосьете-Женераль Восток» в Екатеринбурге Сергей Козлов сообщил, что сегодня средняя сумма кредита, взятая в его банке ощутимо уменьшилась по сравнению с прошлогодними 2,2 млн руб. По оценкам начальника отдела кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка РФ Инессы Бабий, сегодня сумма жилищного кредита, оформляемого екатеринбуржцем в Сбербанке составляет в среднем 1,1 млн руб. На покупку жилья «с нуля» этого явно недостаточно. Собственно, 1,1 млн это стоимость примерно 20 кв. м. жилой площади в условиях Екатеринбурга. То есть среднего кредита как раз хватает на доплату при обмене двушки на трешку.
По оценкам Станислава Дехтулинского, чтобы семье занять упомянутые 1,1 млн, ее месячный доход должен составлять более 40 тыс. руб. Заметим, что это весьма щадящая оценка. Сегодня банки, кредитующие ипотеку в рублях, предлагают ставку до 16-18% годовых и рассчитывают сумму займа так, чтобы ежемесячный платеж по нему не превышал 30% семейного дохода. При таких условиях размер дохода необходимый для получения 1,1 млн, может достигать 60 тыс. руб. в месяц.
Я хороший! Вот справка
Однако даже наличие у заемщика достаточного и даже избыточного дохода вовсе не гарантирует получение кредита. Банки ужесточили требования до чрезвычайности. Как замечает Станислав Дехтулинский, сегодня даже в банках, выдающих массовую ипотеку, из десяти хороших заемщиков одобрение кредита получают только два-три. По наблюдениям директора УБК "Магазин ипотеки" Елены Мяло, сегодня банк может отказать даже тому, кто помимо достаточного дохода имеет в собственности две квартиры, дорогой автомобиль и личные накопления до 1 млн руб.
Исполнительный директор УПН Рустем Галеев попенял банкирам, что те ставят себе цель именно НЕ выдавать кредиты.
В ответ Сергей Козлов заметил, что у банка главная задача – не раздавать деньги, а адекватно оценить риски. А сегодня в зоне риска может оказаться и сам заемщик (потерять заработок) и предмет залога (жилье может подешеветь). Если подходить с этой позиции, то надежных заемщиков оказывается действительно совсем немного.
В результате банки начинают выдвигать такие требования по подтверждению надежности заемщика, которые выполнить практически невозможно. Ряд банков, например, кредитуют только горожан, имеющих белую зарплату, подтвержденную справкой 2НДФЛ, часто банкиры требуют, чтобы заемщик предоставил справку от работодателя с гарантией сохранения его рабочего места. Работодатель, как правило, такую справку давать отказывается… Также банкиры неохотно кредитуют людей, работающих в определенных отраслях. В частности в "стоп лист" попали строительные, металлургические, риэлторские компании, индивидуальные предприниматели и финансовый сектор. Правда, как замечает Сергей Козлов, это не значит, что в кредите откажут любому сотруднику перечисленных компаний. Если, например, специальность и квалификация заемщика позволяет ему найти работу в других отраслях, то работа на предприятии из "стоп листа" кредиту не помешает.
Заемщику: испугайся сам
И, наконец, последний заслон на пути к ипотеке – это сам заемщик. Сегодня многие горожане, получившие одобрение кредита, сами отказываются получать его. Люди опасаются, что не смогут справиться с платежами. Как сообщила Елена Мяло, в январе из десяти клиентов "Магазина ипотеки", имеющих одобрение банкиров, восемь (!) отказались от кредита. Как сообщила исполнительный директор "Центрального ипотечного агентства" Ирина Калмыкова, ее компания столкнулась с аналогичными настроениями потенциальных заемщиков: даже те, кто могут взять ипотеку, боятся это сделать.
Вот и получается, что банкиры отказывают восьмерым из десяти ипотечных заемщиков. А из десяти клиентов, получивших добро, восемь человек отказываются от ипотеки сами. Но не стоит впадать в уныние. Такова ситуация на сегодняшний день. Когда риски станут более предсказуемыми, статистика начнет смещаться в хорошую сторону.
