Первое правило при покупке земли – никогда не знакомиться с участком зимой. Иначе, после того, как сойдет снег, можно обнаружить немало «сюрпризов». Вот недавний случай: человек зимой купил участок с очаровательной ёлочкой. А весной выяснилось, что на самом деле это огромная ель, растущая на дне глубокого котлована. Просто зимой он засыпан снегом, и видно лишь макушку ели. Ликвидация котлована обошлась едва ли не в сумму покупки… Но даже если исследовать покупаемую землю летом, вооружившись рулеткой и теодолитом, то это не гарантирует отсутствия неожиданностей. Чтобы узнать об участке все, надо познакомиться с его бумагами.
При покупке земельного участка, изучению документов следует уделить больше внимания, чем при покупке любой другой недвижимости. Поэтому, многие россияне обращаются за помощью к риэлтору. Это экономит время и снижает риски. Впрочем, определенную проверку можно провести самостоятельно. Для этого ознакомьтесь со следующими бумагами:
- документы о праве собственности;
- выписка из Единого государственного реестра прав;
- кадастровый план участка.
Теперь подробно о каждой бумаге.
Документы о праве собственности
Въедливые юристы различают правоУСТАНАВЛИВАющие и правоУТВЕРЖДАющие документы. Первые указывают, на каком основании земля оказалось в собственности нынешнего хозяина. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Идеальный вариант, если нынешний продавец не купил участок и не унаследовал его, а получил у администрации. То есть, в постановлении о выделении земельного участка стоит его фамилия. Это является неплохой гарантией того, что у участка нет темного прошлого. Как замечают екатеринбургские риэлторы, большинство участков выставленных сегодня на продажу продают именно первые собственники. Если же вам приглянулась земля, которую продает не первый собственник, пугаться так же не следует. Особенно если он владеет участком уже несколько лет: чем больше, тем лучше. В крайнем случае, можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору или провести глубокую проверку самому (об этом поговорим в одной из будущих публикаций).
Теперь рассмотрим правоутверждающие документы. Точнее, для земельного участка такой документ один, но называться он может по-разному: «свидетельство о праве собственности»; «акт о праве собственности», «свидетельство о госрегистрации права собственности». Без этой бумаги сделка с участком невозможна.
Если вы прицениваетесь к участку, потребуйте, чтобы вам показали оригинал свидетельства на право собственности. Если у продавца есть только копия (пусть и заверенная нотариусом), это должно насторожить. Возможно, оригинал отсутствует, из-за того, что участок находится под арестом или правомерность выдачи свидетельства на землю оспаривается в суде. Кроме того, убедитесь, что земля принадлежит именно продавцу, а не некоему третьему лицу (для этого вам надо ознакомиться с паспортом продавца).
Ну вот, вам показали оригинал свидетельства. Что там должно быть написано? Главное, на что следует обратить внимание – это на статус земли. Если вы покупаете участок, чтобы построить дом, то в свидетельстве о праве собственности на землю должно быть написано, что данный участок выдан под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Строить полноценный коттедж можно только на таких землях. Хотя, с некой натяжкой для строительства подходит земля, имеющая статус земель сельхозназначения, расположенная в садовых (дачных) товариществах, но это уже будет не коттедж, а садовый домик. С пропиской в таком доме могут возникнуть сложности. Хотя 14 апреля 2008 г. Конституционный суд вынес решение, согласно которому прописка в дачных домиках разрешена, но эта норма работает только для садовых товариществ, земли которых расположены в административных границах города или поселка.
В свидетельстве регистрации собственности на землю должны быть указаны обременения и ограничения по использованию участка (например, если через него или рядом проходят коммуникации, или участок находится в природоохранной зоне). Впрочем, как замечает исполнительный директор агентства недвижимости «Восточное» Павел Маслихин, часто в свидетельстве этой информации нет. Так может быть, если, например, ограничения появились после регистрации участка. В любом случае, информация, в том числе, о подобных особенностях участка должна содержаться в кадастровом плане.
Кадастровый план
Ещё один обязательный для сделки документ – кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт и получили кадастровый номер. Поэтому, если владелец действительно продает участок, то у него должен быть на руках кадастровый план. В нем должны быть указаны категория земли, сведения о частях земельного участка и его обременениях, а также иметься план границ участка. Указанный в кадастровом плане размер участка должен совпадать с тем, что стоит в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Собственно, именно в кадастровом плане указан истинный размер. Бывает что в свидетельстве написано «выделено 10 соток», а в кадастровом плане отмечено 8 соток. Это значит, что вы покупаете не 10 соток, а только 8. Если обнаружено подобное несоответствие, то риэлторы советуют сбивать цену или отказаться от покупки.
Выписка из ЕГРП
После того, как вы разобрались с собственностью, статусом и размерами участка, настало время посетить районное отделение Федеральной регистрационной службы (ФРС). Здесь вам надо получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Эта выписка содержит информацию, о том, не находится ли участок под судом или арестом. В своем запросе на получение выписки укажите, что вас эта информация интересует, так как вы хотите купить участок. Иногда лучше, если такой запрос сделает нынешний владелец, ему могут быстрее ответить. Впрочем, выписку имеет право получить любой гражданин. Главное, при подаче запроса надо обязательно указать юридический адрес участка. Если адрес еще не присвоен, то надо указать кадастровый номер. Если ФРС ответит, что, участок не является предметом спора, это почти гарантированно оградит вас от дальнейших недоразумений.
Если участок расположен в административных границах МО «г. Екатеринбург», то запрос подается в отделение ФРС, по адресу ул. Малышева, 53 зал № 2. Справка стоит 100 руб. и готовится в течение 3 суток.
Из важных бумаг, пожалуй, следует упомянуть согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка. Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, эту бумагу покупателю надо потребовать у продавца в случае, если тот приобрёл участок, будучи в браке. Согласие супруга на продажу оформляется нотариально.
Сделка по купле-продаже объекта недвижимости может быть совершена в простой письменной форме, а может быть оформлена нотариально. В первом случае потребуются следующие документы на участок:
- правоустанавливающий документ (например, акт купли-продажи);
- правоподтверждающий документ (например, свидетельство о госрегистрации);
- паспорта продавца и покупателя;
- кадастровый план участка (3-5 экз.);
- нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение;
- согласие супруга покупателя на покупку.
Если сделка оформляется нотариально, то дополнительно потребуются:
- выписка из ЕГРП об отсутствии арестов и обременений на участок;
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей;
- акт согласования границ с соседями (возможно).
