В Екатеринбурге растет число судебных споров между управляющими компаниями и владельцами коммерческой недвижимости. Конфликты между сторонами возникают, естественно, не в тех объектах, где имеется один собственник, а УК – его собственная «дочка», а в зданиях, где существует много сособственников, которым управляющая компания досталась «в наследство» от застройщика или первоначального собственника.
Как правило, судебные иски становятся следствием недовольства со стороны собственников количеством предоставляемых УК услуг или ценами на них.
«Владельцы недвижимости подозревают, что УК сильно завышают сметы, поскольку неизвестно, сколько они платят субподрядчикам (охрана, благоустройство, вода, тепло, канализация) и какова маржа. Процент, который берут себе УК, выяснить сложно, они, как правило, не показывают структуру расходов, – поясняет адвокат Олег Ярушин, специализирующийся на вопросах недвижимости. – Сейчас, когда все ограничены в средствах, начали возникать конфликты, собственники отказываются платить УК, разрывают с ними договоры. Далее споры перемещаются в суд, количество исков растет с каждым днем. УК предъявляют к собственникам иски о взыскании с них задолженности по оказанным услугам. Владельцы площадей подают иски о переплате или доказывают, что услуги были ненадлежащего качества и т.д.».
Дворники с зарплатами топ-менеджеров
По мнению юристов, причиной возникновения проблем является отсутствие реального правового регулирования сферы управления коммерческими зданиями. Не существует закона, в котором было бы прописано – кто должен управлять коммерческой недвижимостью, как избирается эксплуатирующая организация, каким образом происходит голосование собственников по тем или иным вопросам, какой вид договора должен быть заключен с УК и каким образом формируются тарифы на услуги управляющих компаний.
Сейчас торговыми, офисными и деловыми центрами управляют, кто хочет и как хочет, в отличие от жилой недвижимости, управление которой четко регулируется Жилищным кодексом. Самая распространенная в Екатеринбурге форма управления коммерческой недвижимостью заключается в том, что застройщик, построив крупный объект, создает свою УК, регистрирует ее, и после того, как объект сдан в эксплуатацию, а собственники зарегистрировали свои права на офисы или магазины, данная управляющая компания продолжает управлять зданием.
По словам Олега Ярушина, пока дольщиков все устраивает, они мирятся с тем, что никто из них не выбирал данную УК в качестве эксплуатирующей организации, а просто получил ее «в наследство». Но это продолжается только до тех пор, пока не возникнет первый конфликт. В первую очередь конфликт интересов – УК, как коммерческая организация, заинтересована в получении максимальной прибыли, а собственники – в минимальных расходах.
«Поскольку, как правило, собственники в здание не приходят все скопом, а по очереди, то и порядка нормального нет. То есть сметы могут быть утверждены до того, как новый собственник пришел, причем без общего собрания, голосования и т.д. Люди заключают договор с УК, а когда начинают счета получать – у них возникают претензии по суммам и качеству услуг. Кто-то отказывается платить, – говорит адвокат. – Серьезные разногласия возникают и на почве объема услуг. Например, УК предлагает увеличить число охранников в здании и благоустроить территорию. Одни собственники, которые сидят в своем офисе соглашаются, потому что им надо, чтобы было красиво и безопасно, а другие (которые сдают помещение в аренду и не заинтересованы в лишних расходах) отказываются. И вопрос как эту ситуацию «разрулить», ничем не регулируется. Сособственник может просто сказать: «Я за это платить не буду». И разорвет договор с УК».
Закон не писан
По закону никто не имеет права заставить собственника заключать договор с управляющей компанией. Он может платить за тепло или электричество посторонним компаниям, но не УК.
«Действительно, управление коммерческой недвижимостью лишь отчасти регулируется существующим законодательством – существует договор управления, но его можно разорвать, он фактически не защищает права УК, он всегда на стороне собственника. Любая ответственность собственника может быть оспорена, – подтверждает председатель НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов», директор УК «Система» Алексей Караваев. – Но проблема еще и в другом – у нас в Екатеринбурге на сегодняшний день все управляющие компании управляют собственностью тех акционеров, которые являются собственниками УК, то есть это внутренние УК. Рынка сторонних, профессиональных УК нет. Нет и предложения в этом направлении от компаний в адрес собственников, нет стандартов, по которым можно было сформулировать это предложение».
Управление коммерческой недвижимостью - рынок без конкуренции
Хотя в классическом понимании бизнес управляющей компании состоит в управлении чужими активами (в данном случае – недвижимостью) и профессиональные компании ведут прозрачную деятельность, поскольку заинтересованы в клиентах и репутации, в Екатеринбурге случаи заключения договоров со сторонними УК – единицы. Чтобы в сфере управления коммерческой недвижимостью появилась нормальная конкуренция, а собственники могли выбрать контрагента на основании рыночных механизмов, в настоящее время профучастники рынка занимаются разработкой единых стандартов по работе управляющих компаний.
«У нас принята классификация объектов офисной недвижимости, разработан регламент, имеется экспертный совет, который приступил к классификации офисной недвижимости в Екатеринбурге. Первые четыре офисных центра уже получили сертификат, сейчас мы работаем с другими офисными центрами, которые хотели бы сертифицироваться и получить класс. Это можно назвать стандартом, наверное, хотя это называется классификация объектов офисной недвижимости, – рассказывает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. – В настоящее время в Гильдии на федеральном уровне ведется разработка стандартов по работе УК, есть определенные наработки по вопросам технической эксплуатации, по правилам эксплуатации зданий. Если эти документы будут устраивать всех профучастников рынка, то они будут приниматься. Но это очень непростая работа».
www.nep08.ru
