В среду, 28 июля, "Российская газета" публикует утвержденные минрегионом нормативы стоимости жилья на второе полугодие 2010 года и показатели средней рыночной стоимости жилого метра в каждом из российских регионов.
Хотя эта стоимость, рассчитанная и утвержденная минрегионом, и называется "средней рыночной", к реальным ценам, по которым идут сделки купли-продажи жилья на рынке, она имеет весьма отдаленное отношение.
Для чего же нужен этот показатель? Напомним, именно "средняя рыночная" стоимость по каждому региону, которую министерство пересчитывает и утверждает раз в квартал, применяется, во-первых, при расчете размера жилищных субсидий (социальных выплат) для тех категорий граждан, которые входят в различные госпрограммы.
Во-вторых, исходя из этого норматива, рассчитывается стоимость жилья для граждан, которым государство помогает его приобрести. Речь идет о военнослужащих, северянах, переселенцах с Байконура, имеющих право на получение жилищного сертификата.
В-третьих, минрегионовские нормативы применяются также при выплате государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов (в том числе и по президентской программе в честь юбилея Победы).
Наконец, заданный минрегионом "потолок", как правило, становится стартовой ценой при проведении аукционов по выкупу жилья у стройкомпаний для выполнения социальных программ. То есть, по сути "среднерыночная цена" по минрегиону - это те деньги, за которые государство готово выкупать жилье у строителей для выполнения своих социальных обязательств.
На "свободном" рынке, конечно же, действуют иные правила. И цены реальных сделок за то же жилье в большинстве случаев намного выше рассчитанных в Москве. Впрочем, в министерстве к этим "ножницам" относятся вполне спокойно: государство готово покупать и покупает на рынке жилье по цене, в которой заложена минимальная рентабельность для бизнеса, без всяких сверхдоходов. В период острой фазы кризиса это помогло компаниям выжить.
Норматив ведь выполняет еще и некую регулирующую функцию. Если бы государство готово было выкупать жилые метры "оптом" да по ценам, диктуемым бизнесом, они бы неизбежно росли еще быстрее.
Кроме того, возражают эксперты министерства, в их расчетах фигурирует стоимость жилья по всему региону, включая не только столичные города, но и районные центры. Риелторы же приводят цены в областных столицах, где они, естественно, выше. И последнее объяснение: поскольку норматив используется для социальных нужд, министерство принимает во внимание только жилье экономкласса. Независимые эксперты, в свою очередь, считают всю жилищную "линейку" - включая и бизнес-класс, а иногда и "элитный" сегмент рынка.
За последние полгода ситуация с динамикой цен в разных городах пестрая. Где-то цены по-прежнему "заморожены" и даже продолжают снижаться, где-то "просыпаются". В Москве, например, рынок, похоже, начинает оживать после кризиса, и цены медленно поползли вверх. Хотя минрегион эту динамику пока не "увидел" (норматив остается на уровне последнего квартала прошлого года). На прежнем уровне официальный показатель остается пока в большинстве регионов. Но есть и коррективы. Например, в Южном федеральном округе норматив увеличен для трех регионов из шести, в Северо-Кавказском - для четырех из семи, а в Дальневосточном - для пяти из девяти. Причем, например, для Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии минрегионовская стоимость метра выросла по сравнению с прошлым годом на 5 тысяч рублей - то есть едва ли не на треть. На те же 5-6 тысяч подорожал метр и в Якутии и Амурской области, но на Дальнем Востоке метры примерно вдвое дороже, чем на Кавказе, поэтому относительный рост не столь заметен. Конечно, когда ценовые "ножницы" сближаются, для участников жилищной госпрограммы это большое подспорье: имея на руках сертификат, они могут подобрать на рынке более подходящий вариант, чтобы доплачивать при покупке жилья по минимуму.
Если же семья готова осесть не в областном центре, а на периферии - то вполне реально обойтись и вовсе без доплаты.
Кстати
За сколько лет зарабатывают на квартиру "среднестатистические" жители столичных городов: Берлин - 3, Монреаль - 5,2; Нью-Йорк 5,7; Рига 6,8; Хельсинки 7,1; Копенгаген 8,3; Вена 9,3; Москва 10,7; Лондон 16,4; Париж 19,0; Рим 20,9; Сингапур 36 (Расчеты проводились для типовой квартиры площадью 70 кв. м исходя из среднего дохода семьи из двух работающих (при условии, что весь заработок тратился исключительно на приобретение жилья). Расчеты: компания Gordon Rock, "Российская газета").
Вместе с тем, по прогнозам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, озвученным в ходе пресс-конференции, посвященной предстоящему празднованию Дня строителя, в России построят в этом году порядка 35 миллионов квадратных метров жилья. Это вдвое меньше запланированных показателей.
"В прошлом году мы "упали" на 18-20 миллионов квадратных метров", - напомнил Николай Кошман. В этом году, по его прогнозам, темпы падения вряд ли будут меньшими. Ранее в планах минрегиона на 2010 год озвучивалась цифра в размере 60 миллионов квадратных метров жилья. Глава Ассоциации, напротив, поддерживает активно звучавшие в прошлом году панические заявления о замороженных стройках и грядущем дефиците жилья. Дело в том, что в 2009 году застройщики занимались тем, что доделывали то, что должны были доделать, либо работали на госзаказе. Строительство же "с нуля" практически не велось. Пессимисты уже грозят повторением ситуации на рынке жилья, которая была после кризиса 1998 года. Тогда новое жилье если и строилось, то крайне мало. Вчера Николай Кошман заметил, что "взрыва" по вводу новостроек не ожидает и в 2011 году. А восстановление рынка в прежних докризисных объемах начнется не раньше 2012 года.
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что на фоне того, что спрос на жилье с приходом кризиса "просел" в разы, нынешнее снижение объемов строительства отнюдь не критично и выглядит вполне уместным. По данным экспертов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, в отдельных регионах объем предложений и сегодня намного опережает спрос. В первую очередь это касается Москвы и Московской области.
Фото пользователя tatyana81 из альбома на портале E1.RU.
Реклама на Е1
Перейти
