По данным статистики Е1.Недвижимость, разрыв в стоимости между средним квадратным метром в новостройке и на "вторичке" сокращается. 
По данным статистики Е1.Недвижимость, разрыв в стоимости между средним квадратным метром в новостройке и на "вторичке" сокращается. 

Сегодня перед новосёлами Екатеринбурга стоит дилемма: воспользоваться доступными условиями покупки жилья на первичном рынке с помощью ипотеки с господдержкой и жить в новом доме с "чистой" историей (хотя его строительства, возможно, придётся подождать) или въехать в квартиру на вторичном рынке, которую ждать, соответственно, не нужно, и рядом с которой с большой вероятностью есть школы, садики, нужные дороги и так далее, тем более что такое жильё сейчас дешевеет.


Как меняется разрыв между стоимостью квартир на первичном и на вторичном рынке, аналитики портала N1.RU решили проверить с помощью данных статистики Е1.Недвижимость. 


Стоит отметить: средняя стоимость вторичного жилья в пересчёте на метр в среднем обычно дороже "первички". И, как показывает время, чем стабильнее период в экономике, тем дороже вторичное жильё – и тем сильнее разрыв с "первичкой". А вот в кризисные периоды этот разрыв сокращается, поскольку владельцы квартир, чтобы быстрее продать то, что нужно продать, рано или поздно "сбрасывают" цены, на что застройщики с новым жильём идут куда более неохотно. 


Как показывает анализ предложений Е1.Недвижимость, разрыв между стоимостью метра на первичном рынке и метра на вторичном действительно сокращается. В последние полгода стоимость квадратного метра в квартирах на вторичном рынке Екатеринбурга сократилась на 2,9% – с 72 700 до 70 600 рублей, в то время как застройщики незначительно скорректировали цены на новостройки в сторону повышения.


– В ноябре 2015-го квадратный метр в новой квартире стоил 63 900 рублей, в мае стоит 64 300 (+0,6%). По нашей статистике, средняя "обжитая" квартира теперь стоит в среднем на 115 100 рублей дешевле, а средняя новая квартира подорожала за это время на 22 200 рублей, – отмечают аналитики N1.RU. 


По районам ситуация складывается разная. Так, в районах ВИЗ, Уралмаш, Центр и Старая Сортировка квадратный метр новостройки стоит сегодня даже выше, чем во "вторичке".


При этом на ВИЗе ситуация резко менялась: ещё полгода назад, по данным базы Е1.Недвижимость, средний метр новостройки был дешевле на 8 000 рублей, а за полгода стоимость новостроек выросла на 20% – возможно, это связано с "классностью" объектов. Например, полгода назад активно продавались квартиры в относительно бюджетном комплексе "Репин-парк", в то время как сейчас активно продаются ЖК бизнес-класса разных застройщиков: "Гаринский", "Булгаков" и "КрыловЪ", которые расположены ближе к центру, так что теперь средний "метр" на первичном рынке здесь дороже практически на те же 8 000 рублей.


ВИЗ стал тем районом, где ценовая ситуация с "вторичкой" и новостройками за последние полгода полностью поменялась, – "первичка" стремительно обогнала по ценам вторичный рынок. 
ВИЗ стал тем районом, где ценовая ситуация с "вторичкой" и новостройками за последние полгода полностью поменялась, – "первичка" стремительно обогнала по ценам вторичный рынок. 


А самый большой разрыв, по данным предложений базы Е1.Недвижимость, обнаружился на Ботанике: новостройки стали дешевле на 9%, в итоге на данный момент их стоимость на 16,5 тысячи рублей ниже стоимости квартир на вторичном рынке.


Ботаника стала тем районом, где рухнула стоимость "первички". 
Ботаника стала тем районом, где рухнула стоимость "первички". 


Предлагаем ознакомиться с цифрами, как за полгода изменились средние цены квадратного метра, а заодно – среднего объекта в разных районах города. 


Разница "вторички" и "первички" в разных районах Екатеринбурга – по цене квадратного метра и по объектам. 
Разница "вторички" и "первички" в разных районах Екатеринбурга – по цене квадратного метра и по объектам. 


Таким образом, по данным базы Е1.Недвижимость, разрыв между средним "квадратом" в новостройке и на вторичном рынке полгода назад составлял 13,8%, а сейчас сократился и составил 9,8% за счёт удешевления вторичного жилья и незначительного удорожания предложений на первичном рынке. 


Кое-где значения даже отрицательные – то есть новостройки дороже "вторички". 
Кое-где значения даже отрицательные – то есть новостройки дороже "вторички". 


Многое в данной тенденции зависит от методики анализа и от того, какие именно предложения на сайты выкладывают застройщики, но тенденции эти прослеживают многие. Аналитик ГК "Новосёл" Сергей Меньшенин отметил, что "квадрат" на вторичном рынке дешевеет с февраля 2015 года, и за это время его средняя стоимость уменьшилась, по их статистике, на 15%. В тот же временной период новостройки показали рост около 3%. 


Связано это с комплексом причин: например, на рынке стало больше новостроек в высокой стадии готовности, на которые цены, соответственно, повыше. 


– На первичном рынке было заложено относительно немного новых строек. Сейчас новостроек в стадии "проект" всего 1%, а было 4%. На стадии "монтаж фундамента" было 10%, и 10% осталось. "Монтаж коробки" – было 34%, стало 38%. В стадии внутренней отделки было 35%, стало 22%, и в стадии "введён в эксплуатацию" было 17%, стало 29%, то есть выросло количество предложений в сданных домах и в домах с высокой степенью готовности на первичном рынке, – констатирует Меньшенин.


При этом Сергей Меньшенин отмечает, что, по их данным, такие колебания стоимости "вторички" и "первички" происходят не в первый раз – по иным методикам расчёта новостройки в нестабильные для экономики периоды могут оказаться и заметно дороже "вторички". 


– Я наблюдал картину 2008 года, когда цена на вторичном рынке была выше, чем на первичном, и как она поменялась в 2009 году. В сентябре 2008 года квадратный метр на первичном рынке стоил 55,6 тысячи рублей, а на вторичном – 58,3 рубля, разрыв в пользу "вторички" был около 3%. И уже в сентябре 2009 года метр на первичном рынке стоил порядка 50 тысяч, а на вторичном – порядка 46 тысяч: разница в пользу "первички" составила более 7%. Но далее обстановка стала стабильнее, "вторичка" снова подорожала – например, в марте 2013 года разрыв составил 10,7% – 67,5 тысячи за метр на вторичном рынке, и 61 тысяча – на первичном. Сейчас ситуация снова "перевернулась" – по нашим данным, в марте 2016 года разрыв был тоже 10,7% – но в пользу уже "первички": 70,2 тысячи против 62,7 тысячи рублей за квадратный метр, – описывает Сергей Меньшенин имеющуюся в его распоряжении статистику.


Аналитик отмечает: во время кризиса 2008-2009 годов, в отличие от нынешних процессов, и "первичка", и "вторичка", несмотря на увеличивающийся разрыв стоимости, дешевели, в то время как сейчас новостройки всё же понемногу дорожают. При этом, полагает он, значительного дальнейшего подорожания "первички" и удешевления "вторички", скорее всего, не произойдёт. 


Правда, застройщики считают, что новое жильё продолжит дорожать – из-за того, что в последние полгода значительная часть стройматериалов, а именно арматура, подорожала на 80%. 


– Основная составляющая себестоимости "монолита" – это арматура, железо, – рассказал глава отдела продаж компании-застройщика "Формула Строительства" Андрей Агеенко. – Если 3-4 месяца назад она стоила около 24 тысяч рублей за тонну, то сейчас – порядка 44 тысяч за тонну. И если ситуация на этом рынке не изменится, то "первичка" в ближайший год будет интенсивно дорожать из-за серьёзного увеличения себестоимости.