Екатеринбург будет строиться на другие деньги и по новым схемам
Екатеринбург будет строиться на другие деньги и по новым схемам

Следующие три года могут стать последними для долёвки в нынешнем ее понимании – как возможности приобрести строящееся жилье у застройщика напрямую и по цене выгоднее, чем в готовом доме. Свернуть долевку (или проработать план этого) поручил лично Владимир Путин.


Финансировать стройку по новой схеме будут исключительно через банки с помощью механизма проектного финансирования – целевых счетов под тот или иной объект. Как поясняют этот механизм "Ведомости" со ссылкой на свои источники, застройщик сможет продавать квартиры после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан.


Но – деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет, и, если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Таким образом в стране собираются уменьшить риски покупателей – чтобы новые обманутые дольщики перестали появляться как вид.


А мы решили расспросить, во что это нововведение может превратить рынок недвижимости Екатеринбурга и может ли это случиться вообще. Неофициальные комментарии при этом звучали по-разному: от "Ну конечно, долевку свернут, неужели вы думаете, что президент может предложить что-то, не подумав" и до "Это исключительно сложно и вряд ли случится, но застройщикам выгоднее соглашаться, что так и будет, чтобы поднять объем продаж сейчас". Но, конечно, есть и те, кто высказался более взвешенно и официально.


Владимир Крицкий, управляющий по недвижимости "Группы ЛСР" на Урале:


– Отказ от договоров долевого участия, безусловно, может произойти. Вопрос в том, какие банки и на каких условиях будут осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Теоретически такое финансирование – через целевые счета – у нас возможно. Но сейчас в нем нет необходимости, потому что застройщик, привлекая средства граждан через договоры долевого участия, получает от них "беспроцентные кредиты", а гражданин за это – возможность выгодно приобрести квартиру на начальных этапах строительства по минимальной стоимости. Кому из банков и на каких условиях правительство разрешит работать с целевыми счетами, как изменятся из-за этого цены на квартиры – мы все ломаем над этим голову. Потому что, если, например, появится ипотека под минимальный процент, сложится одна ситуация, если она останется с нынешними ставками – совершенно другая. Хотя я уверен, что крупные компании в любом случае справятся – с их опытом, штатом, финансовыми ресурсами они смогут выполнить требования банков – например, по залогам, а вот у мелких застройщиков это вряд ли получится.


Чтобы оставить цены на готовое жилье на нынешнем уровне, стоимость банковских средств для застройщика не должна превышать 2–3% годовых. Во всем мире проектное финансирование, ипотека – это дешевые "длинные" деньги. Но в стройке есть много разных факторов, и какой из них может внезапно повлечь за собой удорожание, предсказать нельзя. И продавать жилье на этапе строительства застройщики, конечно, уже не будут – мы сможем контактировать с покупателями только после сдачи дома в эксплуатацию. Люди будут работать не с нами, а с банками, которые будут вести отдельные целевые счета, на которые граждане смогут вносить средства в период строительства дома. Но с застройщиком они встретятся только при заключении договора купли-продажи квартиры в готовом доме.


ЖК "Рассветный", который строит ЛСР на ЖБИ
ЖК "Рассветный", который строит ЛСР на ЖБИ


Геннадий Черных, генеральный директор PRINZIP:


– В ближайшие три года существенных изменений со стоимостью жилья не произойдёт. Наличию спроса способствует льготная ипотека и снижение процентной ставки.

Касательно перехода на проектное финансирование в 2018 году – появление банковских процентов будет компенсироваться снижением стоимости земельных участков под застройку.

На рынке девелопмента в течение трёх лет будет происходить укрупнение существующих участников и приход крупных игроков – финансово-промышленных групп, которые начнут развивать данное направление с учётом проектного финансирования. На рынке будут превалировать вертикально интегрированные строительные холдинги и финансовые группы.


ЖК "Малевич", который строит Prinzip
ЖК "Малевич", который строит Prinzip


Владимир Городенкер, генеральный директор "Атлас Девелопмент":


– Я считаю, что такой закон будет принят. Буквально на той неделе я общался с московскими коллегами, один из которых входит в экспертный совет по подготовке этого законопроекта: его должны внедрить, и к этому надо быть готовым. Уход от долевки и переход к проектному финансированию повлечет за собой "укрупнение" застройщиков – у них будет больший доступ к проектному финансированию. У крупных застройщиков есть возможность строить большие объемы жилья и зарабатывать на этих объемах, у них есть для этого технологии, стройматериалы, типовые проекты, и небольшие застройщики не смогут конкурировать с ними в возведении объектов экономкласса. И появятся "нишевые" игроки, которые будут работать в узком сегменте бизнес- и комфорткласса – они будут создавать продукт, качественно продуманный под конкретного клиента, то есть "уйдут" в сегмент классом выше. У нас, например, реализуется жилой проект комфорткласса, в следующем году мы приступаем к новому – уже в бизнес-классе.


Стоимость жилья однозначно увеличится, поскольку растет себестоимость строительства – она всегда растет, и земля у нас никак не дешевеет, растут налоги, а проектное финансирование добавит к этому расходы на обслуживание кредита, так как мы будем должны строить полностью на банковские деньги, а "свои" стоят еще дороже, чем банковские. Кроме того, после сдачи дома квартиры там будут продаваться не за месяц-два, а за год и больше, и вырастут расходы застройщика на эксплуатацию дома до этого момента. По нашим оценкам, рост цен составит не менее 20–30%. Что касается объемов, то они могут сократиться во время "переходного" периода, когда часть компаний уйдет с рынка, а крупные игроки не успеют "набрать обороты" – думаю, такой период может занять года три.


Прямые схемы по приобретению жилья на этапе строительства для граждан, я думаю, появятся. Приобретать такое жилье будет рискованнее, но дешевле – это, например, продажа через предварительное резервирование, когда заключается предварительный договор купли-продажи и покупатель вносит 20% стоимости, а после окончания строительства – оплачивает ее полностью. С точки зрения покупателя это рискованно, но риск ограничен этими 20%, а застройщик в этом случае гарантированно получает не только часть денег, но и клиента, и ему не нужно будет искать, как реализовать объект после сдачи в эксплуатацию и ждать, когда ему заплатят. Сегодня такие схемы разрешены, и дальше они тоже будут; может быть, будут какие-либо кооперативные схемы, но законодательство будет ограничивать застройщиков, чтобы количество этих схем было минимальным.


ЖК "Аврора", который построил "Атлас"
ЖК "Аврора", который построил "Атлас"


Михаил Вяткин, бывший главный архитектор Екатеринбурга, председатель Градостроительного совета:


– Я думаю, что отказ от договоров долевого участия – это очень хорошо, потому что уйдут все эти проблемы с обманутыми дольщиками. Не думаю, что жилье подорожает, ведь цену определяет спрос, а он на том же уровне и останется – может быть, строительные компании будут получать несколько меньшую прибыль. И, думаю, мы будем искать другие формы собственности на жилье – ненормально, когда оно строится лишь в частную собственность: хотя бы 50% должно строиться "в найм".


Если говорить о екатеринбуржцах, то большая их часть уже решила свои жилищные проблемы, строим мы для мигрантов, которые к нам приезжают, а я всегда выступаю за то, чтобы мигрантов к нам приезжало меньше. Уезжают из нашего города, в свою очередь, не оттого, что жилье дорогое, а по другим причинам, которые нужно отыскивать и вскрывать – не все молодые люди с хорошим образованием готовы работать в нашей развитой сфере услуг, не все хотят быть менеджерами по продажам и тому подобное – потому креативная молодежь и уезжает.


Будут ли строить меньше, трудно сказать, это строители держат руку на пульсе, но даже если меньше – то это даже к лучшему: будет меньше приток мигрантов, ну а нам нужно строить жилье нового типа, для креативных людей – например, как СКБ-Контур объявил конкурс на проектирование комплекса на Широкой Речке для своих работников: так нужно строить, а не где-то на периферии, где нет мест приложения труда.