Уважаемые форумчане, прошу совета по ипотеке :-)
Берем 1 100 тыс ( 55 % от стоимость квартиры). Планируем гасить ежемесячно досрочно по 10-15 тысяч.
В банка предлагают аннуитет на 15 лет по 11-13 тысяч ежемесячно. В банке девочка обмолвилась, что при досрочном погашении уменьшается
срок кредита С КОНЦА графика. И мы что-то задумались :-) честно говоря голову сломали ))))
С конца это как? В последних платежах грубо говоря 95 % основного долга, 5 % процентов.... Т.е. при емесячном платеже в 15 тысяч+досрочное погашение 15 тысяч - "снимется" просто последний платеж (т.к.
15 тыщ идет в основной долг, а последний платеж почти полностью состоит из основного долга), а проценты как нибудь компенсируются? ведь сумма-то основного долга уменьшается, следовательно и проценты уменьшаются.... и как же это отразится тогда на графике платежей? соотношение в ежемесячном платеже
изменится (основной долг/проценты), или как?
И тогда уже еще один вопрос - а что выгоднее - уменьшение срока или суммы платежа емесячного?
Какие еще подлости могут ждать при досрочном погашении?
Заранее спасибо за ответы :-)
Не беспокойтесь, никто с вас лишнего не возьмет. Вам пересчитают весь график, таким образом, что ежемесячный платеж останется таким же, как был сначала. Только читайте внимательно договор и гасите в указанные в нем сроки, соблюдая процедуру уведомления, если таковая есть.
Цитата: От пользователя: Сгущёнка!
что выгоднее - уменьшение срока или суммы платежа емесячного?
Это зависит от соотношения темпов инфляции (причем в течении всего срока кредита) и процентной ставки по кредиту. Поэтому не заморачивайтесь этими вопросами, дать точный
прогноз инфляции на 15 лет все равно никто не в состоянии.
5/2 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
В последних платежах грубо говоря 95 % основного долга, 5 % процентов
Это когда платежи дифференцированные и % начисляются на остаток ссудной задолженности. А вам предлагают ануитетные платежи. При гашении досрочно будет уменьшаться
срок кредита т.е. вы его быстрее выплатите. Но ежемесячный платеж будет таким же весь срок.
Цитата: От пользователя: Сгущёнка!
И тогда уже еще один вопрос - а что выгоднее - уменьшение срока или суммы платежа емесячного?
Это каждый решает сам что ему
выгоднее-платить меньше по времени или платить меньшую сумму ежемесячно.
2/1 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Берем 1 100 тыс ( 55 % от стоимость квартиры). Планируем гасить ежемесячно досрочно по 10-15 тысяч.
В банка предлагают аннуитет на 15 лет по 11-13 тысяч ежемесячно. В банке девочка обмолвилась, что при досрочном погашении уменьшается срок
кредита С КОНЦА графика.
Как известно все банки хотят побольше получить с клиента. Ради этого Сбер отказался от экономичных для заемщика дифференцированных платежей. А с аннуитетом есть много хитростей. Дело в том, что в первые годы заемщик оплачивает практически одни проценты. Но эти
проценты должны были бы быть начислены если платежи по графику. А если досрочно? И здесь главный подвох! Большинство банков уже никогда не вернет вам проценты которые вы уплатили ДО ПЕРЕСЧЕТА, т.е. вы платите даже за те деньги которые уже вернули :-D Казалось бы мелочь но при длительном начальном
сроке пара миллиончиков набежит :-( Кстати не всегда можно заплатить сверху любую сумму. Единственный выход - изначально брать кредит на минимальный возможный срок тем самым уменьшая и процент и переплату. Поскольку выплачивая досрочно аннуитет много не сэкономите.
Цитата: От пользователя: Сгущёнка!
что выгоднее - уменьшение срока или суммы платежа емесячного?
Тут без вариантов - сокращение срока.
13/16 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Это когда платежи дифференцированные и % начисляются на остаток ссудной задолженности
%% ВСЕГДА начисляются на остаток ссудной задолженности.
Цитата: От пользователя: Сан & Саныч
И здесь главный подвох!
Большинство банков уже никогда не вернет вам проценты которые вы уплатили ДО ПЕРЕСЧЕТА, т.е. вы платите даже за те деньги которые уже вернули
Пожалуйста, не вводите людей в заблуждение. Заемщик НЕ ПЛАТИТ проценты на те деньги, что он уже вернул.
Если вам лично известен хоть
один банк, считающий проценты по другому, сообщите в ЦБ и у него отзовут лицензию.
18/5 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
с аннуитетом есть много хитростей. Дело в том, что в первые годы заемщик оплачивает практически одни проценты. Но эти проценты должны были бы быть начислены если платежи по графику. А если досрочно? И здесь главный подвох! Большинство банков уже
никогда не вернет вам проценты которые вы уплатили ДО ПЕРЕСЧЕТА, т.е. вы платите даже за те деньги которые уже вернули Казалось бы мелочь но при длительном начальном сроке пара миллиончиков набежит Кстати не всегда можно заплатить сверху любую сумму. Единственный выход - изначально брать кредит на
минимальный возможный срок тем самым уменьшая и процент и переплату. Поскольку выплачивая досрочно аннуитет много не сэкономите.
Т.е. получается, что выгоднее гасить в начале ипотеки, чтобы на остаток основного долга начислилось по меньше процентов. Мне не совсем понятно
следующее - вот я заплатила 15 тысяч досрочно (ежемесячный аннуитет = 15тыс) - как срок изменится, если сокрашение срока идет с конца.... Уберется последний платеж (грубо говоря 14 500) и 500 рублей процентов... Но при этом раз уменьшился основной долг проценты должны подлежать перерасчету. Так как
же это отразится на платежах? не просто же всего лишь последний платеж уберется, ведь за счет уменьшения процентов еще должно что-то из платежей убраться...
Цитата: От пользователя: ElenaЕлена
Это когда платежи дифференцированные и % начисляются на остаток ссудной
задолженности. А вам предлагают ануитетные платежи.
Я как то видела какое-то положение ЦБ РФ, в котором сказано, что единственный законный вид кредита - начисление процентов на остаток основного долга... Даже если мы при аннуитете погасим основной долг, нам должны пересчитать
проценты, ведь основной то долг уменьшился.
Цитата: От пользователя: Сан & Саныч
Единственный выход - изначально брать кредит на минимальный возможный срок тем самым уменьшая и процент и переплату. Поскольку выплачивая досрочно аннуитет много не
сэкономите.
По зарплате мы проходим и на 10 лет, и даже меньше, но не хотелось бы иметь гигантский емесячный платеж, тк сегодня работа есть, завтра ее нет. 12 тысяч всегда можно найти, а вот 25 - уже под вопросом.
8/1 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Вы ввязываетесь в такую долгоиграющую историю и спрашиваете разъяснений у малознакомых людей. Вам нужно идти в тот самый банк и просить\требовать разъяснений, лучше письменных. И девочка, которая обмолвилась будет вам разъяснять до полного вашего понимания и своего посинения.
25/3 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Представьте, что Вам при частичном досрочном погашении дают новый кредит на тех же условиях (т.е. сумма ежемесячного платежа таже, ставка таже), но сумма основного долга (оставшегося) меньше на сумму досрочного
погашения. Вот и все.
У Вас просто будет новый график платежей.
И в зависимости от сумм досрочного погашения Вы будете платить за кредит на месяц, два, три и т.д. меньше. Либо, если сумма досрочного погашения маленькая, то в последний месяц сократится сумма выплаты.
10/0 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Девочка дать полный и доступный для понимания ответ дать не может, ответ один - "погашение с конца графика" :-) типовой договор, скаченный с сайта банка, ответ на этот вопрос не дает. К сожалению, времени ходить в банк каждый день нет, есть возможность забежать после работы максимум на полчаса.... К
тому же я думала что в принципе вопрос простой и знающим людям понятный :-)
Цитата: От пользователя: Vаsiliy
И в зависимости от сумм досрочного погашения Вы будете платить за кредит на месяц, два, три и т.д. меньше. Либо, если сумма досрочного погашения маленькая, то в
последний месяц сократится сумма выплаты.
Т.е. гасить досрочно, ежемесячно на 10 -15 тысяч сверху не очень то и выгодно? Максимум, что можно выиграть - уберутся последние платежи?
0/0 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Как известно все банки хотят побольше получить с клиента. Ради этого Сбер отказался от экономичных для заемщика
дифференцированных платежей. А с аннуитетом есть много хитростей. Дело в том, что в первые годы заемщик оплачивает практически
одни проценты. Но эти проценты должны были бы быть начислены если платежи по графику. А если досрочно? И здесь главный подвох! Большинство банков уже никогда не вернет вам
проценты которые вы уплатили ДО ПЕРЕСЧЕТА, т.е. вы платите даже за те деньги которые уже вернули Казалось бы мелочь
но при длительном начальном сроке пара миллиончиков набежит Кстати не всегда можно
заплатить сверху любую сумму. Единственный выход - изначально брать кредит на минимальный возможный срок тем самым уменьшая и процент и переплату. Поскольку выплачивая досрочно аннуитет много не
сэкономите.
У меня ипотека в сбере, как раз аннуитет, так как на дифы не успел записаться, отменили. У меня платеж 14000. Первые 3 месяца мораторий, потом я хочу досрочно гасить с 4 месяца. Судя по Вашему высказыванию если я принесу в банк 100 000, то мне все равно начислят проценты.
Получается банк будет начислять проценты на уже выплаченную сумму. Объясните, я что-то ничего не понял или Вы не то пишите.
С банковским клерком было установлено так: На 4-ый месяц я прихожу в банк говорю, что хочу досрочно погасить, называю сумму. Мне они пересчитывают график платежей (вычли
сумму досрочного погашения и раскидали опять на то же количество лет с аннуитетными платежами, т. е. платеж становится меньше, но тот же срок кредита), мы его подписываем, банк в определенное число снимает увеличенную сумму и далее по графику, ну или опять приходишь в банк и опять договариваешься на
досрочное погашение. Минус, что придется каждый месяц заскакивать в банк и писать заявление на досрочное погашение. C дифами было бы проще, что можно было не бегать в банк, я так машину покупал. Где моя ошибка?
9/0 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Не беспокойтесь, никто с вас лишнего не возьмет. Вам пересчитают весь график, таким образом, что ежемесячный платеж останется таким же, как был сначала
Это правильный ответ
Цитата: От пользователя: ISM
В каждом банке свои правила.
Если объявлено, что при погашении пересчитывается срок, то цифры считаются практически одинаково.
Есть нюансы с реализацией механизмов расчета (например, ситуации, когда платеж приходится на
выходной или праздник , точность подбора суммы для последнего платежа) - но здесь разница в копейки
Цитата: От пользователя: Сан & Саныч
Большинство банков уже никогда не вернет вам проценты которые вы уплатили ДО ПЕРЕСЧЕТА, т.е. вы платите даже за те деньги которые уже
вернули
Полное вранье ! Вы хоть один график платежей вживую видели ?
При любых условиях хоть аннуитет хоть диффер. сумма уплачиваемых процентов в месяц считается от остатка долга.
Цитата: От пользователя: Сгущёнка!
Мне не совсем понятно
следующее - вот я заплатила 15 тысяч досрочно (ежемесячный аннуитет = 15тыс) - как срок изменится, если сокрашение срока идет с конца.... Уберется последний платеж (грубо говоря 14 500) и 500 рублей процентов... Но при этом раз уменьшился основной долг проценты должны подлежать перерасчету. Так как
же это отразится на платежах? не просто же всего лишь последний платеж уберется, ведь за счет уменьшения процентов еще должно что-то из платежей убраться...
График просто пересчитается исходя из новых параметров.
Скорее правильно говорить о неком вычеркивании строк
сначала.
Найдите в графике строчку с остаком долга примерно равным вашему остатку после погашения. Начиная с этой строки и будет примерно ваш новый график (даты естествено надо другие проставить)
Цитата: От пользователя: Сан & Саныч
Тут без вариантов -
сокращение срока.
Очень даже спорно.
Есть график - это обязательные платежи, есть фактические платежи, в том числе досрочные.
Сумма процентов которая в итоге будет уплачена зависит только от фактических платежей.
Уменьшение суммы обязательного платежа дает
несколько большую финансовую свободу.
8/3 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
абсолютно прав
Сейчас все проценты - и по аннуитету и по дифференцированному - на остаток долга, поэтому никаких "нечестных" переплат при аннуитете нет.
Про сокращение срока - если Вы досрочно гасите напр 15000,
при ежемесячном платеже в 15000, то срок у Вас сократится не на месяц, а на несколько.
я где то видел формулу расчета аннуитетных платежей - можно вам побаловаться с ней и сразу станет понятно
при выборе типа досрочного погашения, я бы, например, выбрал сокращение суммы
платежа, ибо
1. выгоднее выплаты растянуть - инфляция обесценивает долг.
2. меньше платеж - больше возможностей для маневра
3. собственно, никто не запрещает при сниженном платеже, опять таки платить досрочно
При досрочном погашении будет пересчитан весь график платежей. При этом месячный платеж может не измениться, но внутри платежа увеличиться доля средств на погашение тела кредита и уменьшаться проценты. Соответственно и срок погашенимя кредита уменьшиться.
5/0 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Еще как возьмут, если захотят. Не выйдет только если платежи дифференцированные. Если аннуитет - то надо внимательно читать договор, там есть возможность клиента объегорить.
9/12 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Вот-вот. я про и думала :-) соотношение процент/основной долг должно изменится. Завтра сбегаю в этот банк, еще попристаю к девочке, пусть на хоть на скрепках, но мне объяснит как уменьшаются проценты , если основной долг
уменьшился, а сумма осталась та же :-)
где
РЕП - размер ежемесячного платежа,
ОСЗ - остаток ссудной задолженности на момент расчета (заметьте, считаем платеж за весь срок, а остаток фиксирован в моменте)
ПС - процентная ставка
кол.мес - месяцев до возврата.
Далее, после погашения
(досрочного) - пересчитываем размер платежа на тот же срок (к примеру). По той же формуле.
В ней изменится только остаток задолженности, верно? И мы получим новую красивую цифру.
Вы спросите, а под каким стаканчиком шарик? Так все элементарно! Поскольку в начале срока мы
гасили в основном будущие проценты, то сам остаток
задолженности изменился мало. В результате происходит некоторая переплата по процентам в период до досрочного погашения.
Пример, шибко упрощенный, с полным гашением аннуитета досрочно сразу же - допустим взяли
1000
рублей
под 10% аннуитетных годовых
на 12 месяцев
Получили
по формуле 95,51740637 рублей
В 1-й месяц гасим одни только проценты - это 95.52, и сразу же гасим досрочно весь кредит +1000
Получаем что стоимость кредита вышла почти 10% - но В МЕСЯЦ! а нифига не
годовых.
Для тех кто в танке (не дружил с математикой в школе). При аннуитете проценты начисляют на остаток долга. Только дело в том, что в начале заемщик оплачивает 99% процентов и 1% уменьшение основного долга (цифры немного условные но не далеки от истины). Поэтому основной долг практически не
уменьшается. Досрочный платеж также в основном идет на погашение процентов, поэтому сумма переплаты по всему кредиту уменьшится незначительно. Если вы решите за счет досрочного платежа уменьшить срок кредита, то это реально сократит переплату по кредиту, а если уменьшите платеж то лишь дадите
возможность банку высосать из вас побольше (но получите при этом финансовую свободу :-D
Поленился цифры приводить, но Astron наглядно разжевал..
Цитата: От пользователя: Astron
Вы спросите, а под каким стаканчиком шарик? ...
Пример, шибко упрощенный, с
полным гашением аннуитета досрочно сразу же - допустим взяли 1000 рублей под 10% аннуитетных годовых
на 12 месяцев Получили по формуле 95,51740637 рублей
В 1-й месяц гасим одни только проценты - это 95.52, и сразу же гасим досрочно весь кредит +1000 Получаем что стоимость кредита вышла
почти 10% - но В МЕСЯЦ! а нифига не годовых.
9/14 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Пример, шибко упрощенный, с полным гашением аннуитета досрочно сразу же - допустим взяли
1000 рублей
под 10% аннуитетных годовых
на 12 месяцев
Получили
по формуле 95,51740637 рублей
В 1-й месяц гасим одни только
проценты - это 95.52, и сразу же гасим досрочно весь кредит +1000
Получаем что стоимость кредита вышла почти 10% - но В МЕСЯЦ! а нифига не годовых.
Астрон, не морочьте людям голову или же, если вы искренно заблуждаетесь, просто проверьте свои расчеты.
При
аннуитетном погашении кредита в 1000 рублей, взятого на 12 месяцев под 10% годовых ежемесячный платеж составит не 95,52, а 87,92, из которых за первый месяц проценты составят 8,33, и погасится из основного долга 79,58.
Остаток долга после первой выплаты составит 920,42, если его досрочно
погасить, всего выплат будет 920,42+87,92=1008,33, т.е. именно 10% годовых.
16/11 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Астрон, не морочьте людям голову или же, если вы искренно заблуждаетесь, просто проверьте свои расчеты.
При аннуитетном погашении кредита в 1000 рублей, взятого на 12 месяцев под 10% годовых ежемесячный платеж составит не 95,52, а 87,92,
из которых за первый месяц проценты составят 8,33, и погасится из основного долга 79,58.
Лучше Вы проверьте свои.
Во-первых формулу для аннуитета я привел, можете скопипастить ее в ексель и подставить ячейки вместо переменных. Именно так я и получил приведенные в моем
посте цифры. Формулу взял из договора ипотечного, и не поленился проверить на своем ежемесячном платеже - получилось очень похоже (с учетом, что последний платеж меньше - должно совсем сойтись).
Во-вторых, какой-то в Вашем примере странный аннуитет, при котором в 1-й месяц проценты всего 8.33,
а из основного долга аж целых 79.58 (как-бэ соотношение при аннуитете всегда строго обратное).
Вот если платеж дифференцированный, то тут особо не обманешь, приходится комиссии всякие изобретать. А вот с аннуитетом - в теории конечно можно посчитать все честно, но кто ж это делать-то
будет? Девочки в кредитных отделах банков? Так им выдали кнопку в компьютере и сказали что "так положено"......
9/6 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Во-первых формулу для аннуитета я привел, можете скопипастить ее в ексель и подставить ячейки вместо переменных.
Я в екселе не сильна, предпочитаю смотреть на графики платежей. Специально проверила сейчас на калькуляторах на сайтах
разных банков и ипотечных брокеров - везде получился ежемесячный платеж 87,92.
Если не трудно, приведите весь получившийся у вас в екселе график платежей на 12 месяцев, посмотрим, где там ошибка закралась.
А по поводу -
Цитата: От пользователя: Astron
какой-то в Вашем примере странный аннуитет, при котором в 1-й месяц проценты всего 8.33, а из основного долга аж целых 79.58 (как-бэ соотношение при аннуитете всегда строго обратное).
Вы сами предложили такой короткий кредит для примера - всего 12 месяцев. Если бы был график на
15-20 лет, было бы другое соотношение процентов и частичного погашения.
10/5 |
| Поделиться:
Re: Ипотека. Принцип пересчета при досрочном погаш...
Пример с "Кредитом на год" не отразил всей сущности аннуитета, которая проявляется при длительных сроках. Предлагаю другой наглядный пример: кредит 1млн, 14%, 30 лет. Один из первых месячных платежей - 11.85 (из них проценты - 11.67, уменьшение основного долга - 0.18). Наглядно? :-D Поэтому при
досрочном частично погашении гасятся в основном проценты. И во вторых платежи, выплаченные ДО досрочного погашения, рассчитанные на основе старого графика платежей по ИСХОДНОМУ долгу - не пересчитываются!
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
