поиск:    
  Бесплатная почта на E1.ru почта @E1.ru:  (регистрация)
пароль:

 
переход:  

Бизнес
Бизнес
Екатеринбург Онлайн
Сервисы:  Работа,   Недвижимость,   Гостиницы,   Курсы валют  |  Новости:  Экономика  |  Публикации:  Личные финансы,   Аналитические обзоры,   Анализ рынка труда,   Образование,   Свое дело  |  Консультации:  по Недвижимости  |  Форумы:  Банковские технологии,   Экономика,   Недвижимость,   Реклама, маркетинг, PR



  Архив статей  
 

2014
январь  февраль  март  апрель  май 

2013
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2012
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  октябрь  ноябрь  декабрь 

2011
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  ноябрь  декабрь 

2010
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2009
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2008
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2007
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2006
январь  февраль  март  апрель  май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 

2005
май  июнь  июль  август  сентябрь  октябрь  ноябрь  декабрь 



  E1 > Бизнес > Личные финансы  
 
26 мая 14:04

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Андрей ГУБАНОВ
Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей. 

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании "БК_НЕДВИЖИМОСТЬ" Александра Федотова: "Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем".

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье "Бумажные аспекты аренды жилья".

Оформление временной регистрации (прописки) - процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, - прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
- ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
- зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
- зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
- зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является "существенным условием" договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: "упрощённый" налог с "ипэшника" - 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – "доходы"). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на "крупный размер", надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 "двушек").

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

   просмотров: 277918


  E1 > Бизнес > Личные финансы  
 
30.05.2014 15:48 Всё равно не получите: безнадёжные случаи борьбы за налоговый вычет

Всё равно не получите: безнадёжные случаи борьбы за налоговый вычет

Власти и эксперты объяснили, при каких условиях покупателю жилья не будет возвращён НДФЛ.


26.05.2014 14:04 Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Инструкция по выбору оптимальной схемы расчёта с бюджетом.


13.05.2014 11:30 Чтобы не облажаться: пять правил приятного расставания со своим кредитом

Чтобы не облажаться: пять правил приятного расставания со своим кредитом

Как грамотно закрыть банковский займ, чтобы впоследствии не всплыли просроченные долги и другие неприятные сюрпризы.


28.04.2014 10:00 Майские каникулы – в кредит

Майские каникулы – в кредит

Впереди первые долгие весенние "каникулы", хочется съездить на перезагрузку в дальние страны.


28.04.2014 09:30 Как получить знания на миллион долларов

Как получить знания на миллион долларов

Что делать с денежными излишками.


23.04.2014 12:57 Кризис – не конец света: как получить прибыль, скупая акции на падающем рынке

Кризис – не конец света: как получить прибыль, скупая акции на падающем рынке

Тренд сезона – зарабатывать на дивидендных выплатах по бумагам российских компаний.


14.04.2014 14:45 Минфин раскрыл тайны оформления экзотических налоговых вычетов

Минфин раскрыл тайны оформления экзотических налоговых вычетов

Как забрать деньги из бюджета при покупке таунхауса и как вернуть средства, потраченные на ремонт жилья.


01.04.2014 17:25 Отменят ли страхование банковских вкладов

Отменят ли страхование банковских вкладов

Жители Екатеринбурга пробуют обойтись без страховки.


25.03.2014 12:00 Действия России в Крыму могут на треть снизить доступность ипотеки в Екатеринбурге

Действия России в Крыму могут на треть снизить доступность ипотеки в Екатеринбурге

Хотя казалось бы, какая тут связь.


14.03.2014 11:00 6 опций, которые не позволят слить бюджет на контекстную рекламу в унитаз

6 опций, которые не позволят слить бюджет на контекстную рекламу в унитаз

Новичкам в контексте, которые работают с небольшими бюджетами (до 100 000 рублей) достаточно использовать всего 6 основных настроек, которые гарантированно защитят деньги.


1 ... 47     1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9