Николай Смирнов: "Жители могут сами выбрать, как распорядиться деньгами, собранными на капитальный ремонт".

В следующем году нас ждут очередные коммунальные новшества: во-первых, теперь будем все платить по строчке "капитальный ремонт". А во-вторых, внесены поправки в Жилищный кодекс, по которым управляющая компания больше не имеет права распоряжаться нашими деньгами. Ими будут "рулить" сами жители. Руководитель свердловского министерства энергетики и ЖКХ Николай Смирнов рассказал, что можно сделать жильцам с этими свалившимся на них деньгами, а заодно и ответственностью.

- Николай Борисович, расскажите, в чем суть нововведений. Зачем они?

- Начнем с того, что в Жилищном кодексе, который был принят в 2005 году, четко прописано: собственники жилья несут ответственность за содержание своего жилья. Не только за квартиры, но и за общедомовое имущество: лифты, подвальные трубы, крыши, чердаки. Подразумевалось, что на общем собрании жильцов собственники самостоятельно примут решение и будут оплачивать капитальный ремонт. Однако этого не произошло, и деньги на капремонт даже сейчас   собираются  не во всех городах, а лишь там, где на муниципальном уровне приняты соответствующие постановления.  Так, например, екатеринбуржцы каждый месяц платят за  капитальный ремонт 5 рублей 30 копеек за квадратный метр, а в Первоуральске такая плата не установлена. Между тем, жилищный фонд изнашивается, ветшает, коммуникации приходят в негодность,  люди продолжают занимать выжидательную позицию, а в большинстве случаев и вовсе уверены, что ремонт их домов - забота исключительно государства. И такая тенденция характерна не только для Свердловской области - она повсеместна, и распространяется на все российские регионы. Для того чтобы ситуацию исправить, на федеральном уровне в жилищное законодательство были внесены изменения.

В чем их суть? С 1 января 2014 года плата за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД) становится обязанностью. Эта обязанность распространяется на всех без исключения собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Это первое.
Второе: способ накопления средств на капремонт будут определять сами жители. И здесь у них два варианта: открытие отдельного счета в банке, либо передача соответствующих полномочий региональному оператору - Фонду содействия капитальному ремонту общего имущества МКД.   Аккумулирование денег на счетах управляющих компаний, как это происходит сегодня, будет полностью исключено. Решение о выборе того или иного способа накопления средств опять же принимается на общем собрании собственников помещений в доме. Однако каждый должен понимать: какому бы способу ни было отдано предпочтение, к моменту проведения капремонта,  средства  на счете дома не просто должны быть, а их должно быть достаточно, чтобы необходимые работы провести своевременно, качественно и в полном объеме.

Если собственники принимают решение об открытии отдельного счета в банке, они берут на себя ответственность абсолютно за все: за взимание денег с должников, за поиск подрядных организаций, за качество и своевременность ремонтных работ, за все риски, которые могут возникнуть в банковской сфере и т. д.

- Но вы же понимаете, что большинство людей не будут этим заниматься. Хорошо, если на собрание придут.

- Тогда есть второй вариант. Все вышеперечисленные полномочия жители могут передать вышеназванному региональному фонду. Такие фонды создаются в каждом регионе. Учет средств в них будет вестись не только по каждому дому, но и по каждому отдельно взятому собственнику.  Поиск подрядчиков, контроль качества работ – всё, что связано с проведением капитального ремонта домов будет осуществлять эта организация. В стороне не останутся и собственники: принимать работы и подписывать акты об их выполнении будут  их представители (старшие по дому, председатели советов МКД). Без их одобрения расчеты с подрядчиками производиться не будут. Более того, если работы будут  выполнены некачественно, подрядная организация будет обязана исправить все недоработки  за свой счет.

Важный момент, который волнует очень многих:  а не уйдут ли деньги, собранные, к примеру, на ремонты домов в Екатеринбурге, на ремонт домов в Нижнем Тагиле. Это исключено. В Свердловской области принят закон  о проведении капремонта МКД, и в нем четко сказано о том, что средства, собранные на капремонт в том или ином муниципальном образовании, не могут быть переданы другой территории.  Недопустимо также "передвижение" сроков проведения ремонтов, их можно изменить только вперед, и только по решению общего собрания собственников МКД.  Фонд обязуется, что к тому моменту, когда придет срок капитального  ремонта, деньги на его проведение в каждом отдельно взятом доме будут.

- То есть, если, к примеру, соседний дом стоит в программе раньше, чем наш, то его будут ремонтировать за наш счет. 

- Да. Фонд может привлекать средства, собранные с тех домов, чья очередь на капитальный ремонт еще не подошла. К тому времени, как подойдет очередь вашего дома, вам возместят ваши потраченные средства. Процесс платы за капремонт предполагает непрерывность, для поддержания домов в надлежащем техническом состоянии в последующие периоды она будет взиматься даже тогда, когда наш дом будет отремонтирован. 

Глава свердловского министерства энергетики и ЖКХ Николай Смирнов рассказал о новшествах, которые касаются капитальных ремонтов.

- А как будете определять очередность? Как мне доказать, что мой дом больше нуждается в ремонте? Что у нас в подвале сильнее текут трубы, чем в соседнем, или горячая вода доходит до верхних этажей, уже сильно подостыв…

- Вам ничего доказывать не нужно. Кто нуждается в первую очередь, будут определять специалисты Ростехнадзора, Роспотребнадзора. В регионе выстраивается единая система мониторинга состояния наших домов и система капитального ремонта. Сейчас проведена  инвентаризация практически  всего жилого фонда Свердловской области, и мы уже имеем представление о том, в каком году был построен тот или иной дом, проводился ли в нем когда-либо капитальный ремонт, что это были за виды работ. Именно эти факторы и будут определять очередность.  Разумеется, в первую очередь будут ремонтироваться старые дома, требующие незамедлительного вмешательства. В процессе мониторинга в области выявлены также аварийные дома и дома со степенью износа более 60%. Сразу отмечу, они ремонтироваться не будут, и собственники, проживающие в них, платить за капремонт не будут. Их мы будем переселять в нормальные, вновь построенные дома. Если говорить в целом, весь жилой фонд будет ремонтироваться в рамках региональной программы капремонтов. Она формируется на 30 лет и включает в себя все без исключения многоквартирные дома. Ознакомиться с ней и узнать, в каком году будет отремонтирован дом, какие виды работ будут выполняться, каждый из нас сможет уже    в первом квартале 2014 года. 

- Задел один из пунктов программы: оказывается, что все наши деньги, попав на счет фонда, становятся его собственностью. И деньгами этими распоряжаются по своему усмотрению. Например, их можно "крутить" в банках, получая проценты. Почему вы рискуете нашими деньгами?
- Учредитель фонда – правительство Свердловской области. По закону деньги могут располагаться только в тех банках, где основной акционер – государство. На территории Свердловской области это четыре банка: Россельхозбанк, Сбербанк, Банк Москвы и ВТБ. В коммерческих банках ваши средства располагаться не будут.  Гарантом того, что деньги не "прогорят"  выступает государство. 
В федеральном законе прописан и порядок выхода из фонда. Но нужно понимать, если, например, ваш дом уже отремонтирован за счет средств других, то вы обязаны затраченные деньги возместить.

- А что делать с деньгами, которые уже собраны жителями на капитальные ремонты? 

- Можно прийти с этими деньгами в фонд, можно оставить на счете и ими распоряжаться на усмотрение общего собрания собственников. Например, можно принять решение о том, чтобы  до прихода в Фонд управляющая компания на имеющиеся деньги уже сейчас провела какие-то работы. Условие одно: деньги, собранные на капитальный ремонт, должны быть использованы только на эти и ни на какие другие цели. 

- Содержать новую структуру со штатом чиновников будут на деньги собственников жилья?

- Во-первых, там будут работать не чиновники, а инженеры, специалисты по технадзору. И содержать региональный фонд будут не на деньги жильцов, а за счет областного бюджета. Даже деньги, заработанные на деньгах собственников (проценты с банковских вкладов), будут идти только на капремонты.

По закону жильцы обязаны сами наводить порядок в подъезде.

- Оплата за капремонт теперь будет приходить отдельной квитанцией или все останется по-прежнему?

-В большинстве случаев строчка "капремонт" будет в этом же платежном документе. Фонд сам  не будет выставлять квитанции. При этом счет будет отдельный, то есть деньги будут идти не на счет управляющей компании, а сразу уходить или в фонд или на спецсчет вашего дома.

- Сколько в следующем году будут собирать с жителей Екатеринбурга по строчке "капитальный ремонт"?

- Уже принято решение, в следующем году ставка за капитальный ремонт повысится до 6 рублей 10 копеек. Если с собственников квартиры в 60 метров в хрущевке или брежневке собирали около 320 рублей, эта сумма повысится в среднем рублей на сорок. Это, по-моему, не критично. Субсидии для малоимущих будут по-прежнему сохранены, плата за капремонт им будет также оплачиваться из областного бюджета.

- Сотрудники коммунальных компаний Екатеринбурга жалуются, что деньги, которые сейчас собирают с жильцов на то, чтобы подлатать жилфонд - это безнадежно мало. А сколько должны платить жители Екатеринбурга, чтобы хватило?

- В разных домах разные затраты. В среднем ставка на капремонт должна быть от 18 до 25 рублей с квадратного метра. Например, в типичной хрущевке – около 20 рублей с квадратного метра. Но государство все затраты на жителей не перекладывает. Частично капремонты будут финансироваться из бюджетов: из областного бюджета, городского и федерального, а именно  – фонд содействия реформированию ЖКХ

- Только все больше затрат перекладывают на жителей. Несколько лет назад, чтобы получить деньги на ремонт дома от фонда реформирования ЖКХ, собственникам нужно было вложиться: оплатить всего пять процентов от всех огромных затрат, теперь уже пятнадцать. Дальше будет больше.

- Так и должно быть. Вот у вас, если автомобиль сломается, вы же не просите у государства денег на починку. Ремонтируете за свой счет. Или, например, почему в деревнях люди не требуют от властей, чтобы им их дома починили. А горожане почему-то считают, что государство обязано чинить крыши в их собственных домах, ремонтировать трубы в их собственных подвалах.

- Николай Борисович, деревенские дома изначально были в собственности, а горожанам при приватизации навязали потрепанный жилой фонд, выбора у людей не было.

- Что значит навязали?! Никто не заставлял брать. И закона о реприватизации, передачи жилья обратно государству, никто не отменял. Не хотите оплачивать капитальный ремонт во всем доме –  пожалуйста, откажитесь от приватизации. За вас будет платить муниципалитет. Также не будут платить за капремонт жильцы аварийных домов, тех, которые не подлежат ремонту, дешевле расселить людей в новые дома. В основном это дома, построенные еще до войны.

- А вы как специалист, что можете сказать о состоянии хрущевок и брежневок? Стоит их покупать или надо избавляться от такого жилья? Надолго их хватит?

- Надо признать, что в те времена неплохо строили. Я сам живу в хрущевке, в доме 63-го года постройки. Это типичная крупнопанельная пятиэтажка. В таких домах обычно нужно менять проводку. Потому что нагрузка на сети сейчас большая, электроприборов много. Но все перекрытия в таких домах в нормальном состоянии, огромных затрат не требуют. То есть хрущевки и брежневки подлежат капитальному ремонту. Исключение – дома, которые были построены с нарушениями норм строительства.

 

Об отопительном сезоне и пользе счетчиков

- Накануне отопительного сезона ходили разговоры о том, что так называемого перетопа (то есть когда батареи греют слишком горячо, и, например, в оттепель становится слишком жарко – прим. ред.) больше не будет. Энергетические компании обязали управляющие компании и ТСЖ ставить специальные шайбы на трубы. Якобы чтобы не было слишком жарко в квартирах. Сейчас мы слышали жалобы, что из-за этих шайб в квартирах стало значительно холоднее. То есть формально придраться не к чему, температура в пределах санитарных норм. Но все-таки в сильные холода во многих квартирах, не так комфортно, как раньше.

- В Екатеринбурге почти весь жилой фонд "отшайбирован". Конечно, ругаются те, кто стоял поближе к теплоисточнику. У них в домах было жарко. А в домах, которые стояли в хвосте, было не так комфортно. Теперь тепло распространяется более равномерно. Нужно понимать, что надлежащее теплоснабжение должно быть во всех домах, не зависимо от того, насколько они отдалены от теплоисточника. Действительно, первые две недели, когда шайбы только установлены в квартирах, становится значительно холоднее. Но надо подождать, когда отрегулируют давление. Но я считаю, что в Екатеринбурге шайбирование прошло безболезненно. Сейчас уже середина декабря, никакого шума и скандалов по поводу сильного холода в квартирах нет. Наша горячая линия Министерства ЖКХ обычно разрывалась от звонков в это время. В этом году поступают единичные жалобы. Да, шайбирование влияет на температуру воздуха в квартирах, но порой дело не в шайбах, а в том, что у жителей батареи часто просто заставлены мебелью. Обеспечьте подачу тепла в комнату, и станет гораздо теплее.

- Может быть, таким образом энергетики экономят? Дают меньше тепла, а платим-то мы по-прежнему!

- Поставьте приборы учета на тепло, на весь дом. И оплачивайте по факту потребления. Проводите собрание жильцов, решайте, сколько средств нужно. Ставьте в известность управляющую компанию. Мы на своем доме поставили еще года четыре назад. У нас четырехподъездный пятиэтажный панельный дом. Счетчики окупились за полтора года. Все любят жаловаться, как все плохо. Но на предложение начать собирать средства на прибор учета реакция пассивная. До первого июня 2012 года все обязаны были установить счетчики на тепло. В 2015 году вводится плата за общедомовое потребление. И надо понимать, если прибора учета не будет, платить за коммуналку придется значительно больше.

- Сейчас многие стремятся жить за городом, одни говорят, что жизнь в своем доме, имеется в виду дом со всеми "городскими" удобствами, дешевле. Другие наоборот пугают, что содержать коттедж дорого. Вы что скажете?

- Экономично, незатратно жить в частном доме. Но при условии, если есть свой газовый котел и своя скважина. Газ пока самое дешевое топливо. Только если дом построен качественно, без больших теплозатрат.

- А реально поставить газовый котел в отдельно взятой квартире? И стать автономным, не платить тысячи за отопление?

-  У нас есть специальная программа: дома ниже трех этажей мы будем переводить на газ. Тогда коммунальные платежи значительно ниже. Но в отдельно взятой квартире установить газовый котел нельзя. Нельзя чтобы внутри дома были разные источники. Во-первых, почему другие жители должны платить больше за этого "автономного" человека? А во-вторых, это сделать нельзя из соображений безопасности.

 

ВЗГЛЯД СКЕПТИКА

"Люди не готовы распоряжаться своими деньгами"

Председатель одного из ТСЖ Екатеринбурга, которая много лет проработала в коммуналке Екатеринбурга, выложила свои сомнения по поводу нововведений в ЖКХ, которые касаются капитальных ремонтов наших домов. По просьбе автора мы не указываем ее имя.

- На первый поверхностный взгляд все выглядит замечательно: гарантии государства, программа капремонта. Но вот начинаю разбираться... Например, непонятно, как люди могут открыть спецсчет собственного дома. По закону спецсчет может открыть только юридическое или физическое лицо. Дом юрлицом быть не может. На кого открывать счет? На соседа, на председателя дома? Но не каждый собственник согласится переводить деньги на своего председателя, не каждый уверен в нем на все сто процентов.  Поэтому как бы само собой предусматривается, что все дома, которые находятся под крылом управляющих компаний, дружно будут переводить деньги в новую госструктуру – региональный фонд. Да я сразу вижу (исхожу из своей практики), что вытащить свои деньги из этой структуры обратно практически нереально.
Например, захотели вы отремонтировать свой дом раньше, чем это положено по программе. Вы должны принять решение за полгода, УК должна организовать конкурс подрядчиков, составить все сметы, собрать, подписать пачки документов.  Как вы думаете, будет этим большинство жителей заниматься?

Программа капитальных ремонтов рассчитана на тридцать лет. У нас в Екатеринбурге есть дома и 50-х, и 60-х годов постройки. Понятно, что они более ветхие и попадут первыми в очередь на капремонт, который оплачивается из общего котла. Теперь примерьте ситуацию на себя. Вы живете в доме, например, 70-го года постройки и захотите подлатать свои подъезды, то вы должны ждать этого десять лет! И неизвестно, что будет с этими деньгами через двадцать-тридцать лет. Государство, конечно, дает гарантию, но в уставе я не нашла ни слова о том, что деньги будут размещаться в банках, где главный акционер государство. Хотя будем справедливы: прозрачность тут будет. Мы действительно сможем контролировать, куда идут наши деньги. Но все равно, судя по уставу, деньги полностью будут принадлежать новой госструктуре. Это уже не наши деньги, понимаете.

 
За 30 лет нам обещают подлатать все дома.  

Кстати, если подсчитать предполагаемый объем денег, который будет получать фонд, это впечатляет. У нас в Свердловской области около  10, 8 миллионов квадратных метров жилья – если все будут перечислять деньги фонду, то в месяц выходит по 650 миллионов рублей в месяц, а в год - семь миллиардов. Суммы огромные. Но есть опасения, что прыгать "выше" программы не будут (кроме, конечно, экстренных случаев). И наши деньги будут просто крутить в банках. Государство приобретет неплохие оборотные активы, чтобы пользоваться ими.

Да, собственникам вроде бы дают свободу выбора. Но люди просто пока не готовы принимать решение сами и распоряжаться своими деньгами.

Фото: Артем Устюжанин, E1.RU