Пятиэтажные хрущёвки – это примерно 14% всей жилой недвижимости Екатеринбурга.
Пятиэтажные хрущёвки – это примерно 14% всей жилой недвижимости Екатеринбурга.

Хрущёвки составляют около 14 процентов всего жилого фонда Екатеринбурга. Ещё несколько лет назад горожане оптимистично полагали, что типовые дома 60-х годов будут расселять и сносить, расчищая лакомые территории в инфраструктурно развитых районах Екатеринбурга под многоэтажки, как это и произошло в Москве.


Однако в Екатеринбурге случаи сноса хрущёвок под новую застройку так и остались единичными. Продолжение этой истории прогнозируют не раньше, чем через 5-10 лет.


Так, замглавы администрации Екатеринбурга по капитальному строительству и землепользованию Алексей Белышев высказал мнение, что это неизбежно из-за физического износа домов, но нужны соответствующие экономические условия, новые технологии.


В то же время многие горожане считают кирпичные хрущёвки если не вечными, то по меньшей мере способными прослужить ещё столько же лет, сколько уже простояли. С ними согласна екатеринбургский архитектор Марина Дрейпа, которая переделала для своих заказчиков немало квартир в таких домах, в том числе – для себя.


К слову, вдохновителем создания типовых хрущёвских квартир был очень прогрессивный французский архитектор Ле Корбюзье. Он посчитал, какой может быть самая маленькая жилплощадь в соответствии со средними пропорциями человека. К примеру, высота потолка: достаточно, чтобы среднестатистический мужчина (а он тогда был ростом 167 см) мог вытянуть руки вверх.


Хрущёвки против новостроек


– У хрущёвок есть несомненные плюсы, – рассказывает Марина Дрейпа. – Это прочные толстые стены и фундаменты. Это небольшая этажность, которая не создаёт ощущение "муравейника", это грамотное обустройство дворов, озеленение.


По многим стандартам потёртые серые пятиэтажки из кирпича заметно превосходят новостройки.


– Новые дома иногда просто пугают, – говорит архитектор. – Стену тронешь – рассыпается. В болотистых местах строят порой так, что стены "гуляют". Из-за этого не только целые районы весной подтапливает, но и в стенах быстро появляются трещины. Неправильная вентиляция, провоцирующая появление грибка. В этом плане старые добрые хрущёвки надежны, и у них большой потенциал.


Эти дома 60-х годов привлекают расположением, хорошей инфраструктурой районов, тишиной и зелёным двором.
Эти дома 60-х годов привлекают расположением, хорошей инфраструктурой районов, тишиной и зелёным двором.


Однако, отмечает эксперт, речь идёт именно о домах кирпичной серии. Более поздние панельные дома с аналогичной планировкой не столь привлекательны. Эти дома собирались по новой тогда технологии, их буквально как пирожки пекли в качестве альтернативы баракам, но срок службы закладных деталей таких конструкций – 70 лет. Тогда, конечно, делали всё с запасом прочности, но в 20-30-х годах нашего века с этими домами что-то придётся делать: капитально ремонтировать или сносить.


Очевидные минусы хрущёвок – маленький метраж, отсутствие лифтов. Но главная беда – устаревшие коммуникации, которые нельзя просто поменять в отдельно взятой квартире, поможет только капитальный ремонт дома с раскурочиванием санузлов. Ещё несколько лет назад такие работы в городе шли довольно активно, поэтому, если покупать хрущёвку с намерением жить в этой квартире долго и счастливо, лучше искать дома, где капремонт уже прошёл.


Есть проблема и с электричеством. Максимальная мощность, отведённая на квартиру, предполагалась примерно в 3 кВт. Если сложить потребляемую мощность всех одновременно включённых электроприборов в квартире, это примерно пара лампочек, утюг, телевизор и холодильник. Если в наших современных условиях мы включаем стиральную машину, кондиционер и чайник, то потребляет эта композиция почти вдвое больше. От повышенной нагрузки сети общего пользования приходят в негодность.


Как сделать из хрущёвки современное жильё


– Я всегда советую сносить перегородки, в большинстве хрущёвок они не несущие, – говорит Марина Дрейпа. – Их в любом случае лучше убрать, поскольку материал, из которого они сделаны, уже стал ветхим.


Что касается несущих стен (если, к примеру, вы соединяете две квартиры), то есть законные способы соединить их проёмом и согласовать.


Кстати, в эпоху повальной переделки первых этажей под магазины и офисники за перепланировками не успевали следить.


– Когда в моём доме делали магазин на первом этаже, я пришла и сразу предупредила: вам не повезло, над вами живёт архитектор. Постоянно к ним заходила и контролировала, чтобы всё было сделано как надо. А вот соседний магазин в нашем же доме давно уже сделан, и там точно есть нарушения. Как делаются проёмы в несущих стенах? Заводятся специальные металлические конструкции, которые принимают нагрузку на себя, и только потом мы делаем проём. А в том магазине – просто дырка в несущей стене.


В квартире после снесения перегородок кухню обычно объединяют с комнатой, образуя кухню-гостиную. А в случае с "однушкой" получались студии, однако делать это законно запретили несколько лет назад из-за взрывов газа.


– Сейчас по нормам помещение с газовой плитой спальным быть не может. Хотя, казалось бы, в чем разница, стоит плита в нескольких метрах от кровати или за условной тонкой дверью? Но правила есть правила: мы сейчас в "однушках" кухни с комнатой не объединяем. Но можно перенести перегородку, немного увеличив кухню. Или еще такой способ – сделать перегородку раздвижной. Когда она раздвинута, получается открытая планировка, и такой вариант согласовать можно.


В квартире Марины сложно понять, где тут были прежние стены, планировку-вагончик невозможно узнать, настолько пространство изменилось зрительно.


– Различные ниши, сдвижные конструкции, трансформирующаяся мебель, максимальное использование места от пола до потолка – за счёт этих хитростей мы делаем пространство более функциональным, не создавая ощущения тесноты.


Спальня после перепланировки. 
Спальня после перепланировки. 


Так стала выглядеть кухня, соединённая с гостиной.
Так стала выглядеть кухня, соединённая с гостиной.


Чтобы сделать пространство более функциональным, используют ниши, раздвижные конструкции и прочие хитрости.
Чтобы сделать пространство более функциональным, используют ниши, раздвижные конструкции и прочие хитрости.


Сама перепланировка – дело затратное и хлопотное. Готовый проект несколько месяцев согласовывается в БТИ, приступать к ремонту можно только после того, как всё согласовано. Особенно важно соблюдать порядок действий, если делаешь проём в капитальной стене. Разрешённый размер проёма зависит от индивидуальных особенностей дома, в котором это делается. Он может зависеть от этажа, расположения вентканалов и других особенностей. Помимо архитектурных решений, у владельца на руках должен быть проект производства работ, в котором указана методика и последовательность их проведения.


Что касается затрат, то у дизайнеров есть стандартный ответ: хороший ремонт – около половины стоимости квартиры. Можно меньше.


– Ремонт этой "двушки" – от согласований плана до мебели и техники – нам обошёлся примерно в 700-750 тысяч, это было в 2008-м. Впрочем, есть варианты удешевления, скажем, не использовать камень для столешниц.


Схемы перепланировок типовых квартир в хрущёвках


1-комнатная квартира


Исходный план.
Исходный план.


Итоговый вариант 1. После демонтажа перегородки.
Итоговый вариант 1. После демонтажа перегородки.


Итоговый вариант 2.
Итоговый вариант 2.


2-комнатная квартира


Исходный план. Зелёным цветом отмечены стены под демонтаж.
Исходный план. Зелёным цветом отмечены стены под демонтаж.


Итоговый вариант.
Итоговый вариант.


Рынок


По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, взлёт цен хрущёвки пережили в 2006 году, когда жильё резко подорожало из-за развития ипотечного кредитования. Но именно хрущёвки на окраинах Екатеринбурга стали лидерами роста, это были самые дешёвые предложения.


– Но эти диспропорции уже через год стали слишком явными и вылились в стагнацию всего рынка, – рассказал Михаил Хорьков. – Сейчас хрущёвки в основном проигрывают остальному рынку, теряя популярность.


Однако спрос сохраняется за счёт расположения, ведь многие из них находятся в привлекательных центральных районах города. Средняя цена квадратного метра в хрущёвке – 61 тысяча рублей за квадратный метр, с начала года цены упали на 5%.