20 ноября среда
СЕЙЧАС -13°С

«Девелоперу в Екатеринбурге невыгодно вкладываться в дороги и социалку»: застройщик — об итогах года

Глава компании PRINZIP Геннадий Черных рассказал об отмене долевки и точечной застройке города

Поделиться

Основатель компании PRINZIP Геннадий Черных считает, что малые и средние застройщики будут вынуждены уйти с рынка

Основатель компании PRINZIP Геннадий Черных считает, что малые и средние застройщики будут вынуждены уйти с рынка

Традиционно в конце декабря мы вместе с экспертами подводим итоги года. Мы уже рассказывали, что происходило на автомобильном рынке, в банковском секторе и в ресторанном бизнесе. Также мы обсуждали с психологом, в каком состоянии нужно встречать Новый год. Сейчас пришло время строительной отрасли.

Основатель компании PRINZIP Геннадий Черных рассказал, ждать ли покупателям роста цен на жилье, чем грозит отмена долевки, как Екатеринбург переживет реновацию и почему точечная застройка — это не всегда плохо.

О тенденциях рынка

— Одна из главных тем уходящего года — отмена долевого строительства. Чем это грозит покупателям и застройщикам?

— Я не думаю, что это грозит чем-то покупателям. Это больше угроза для строительной отрасли. Слишком много правил игры меняется за короткий промежуток. Это как если ты играешь в хоккей, ты суперигрок, у вас классная хоккейная команда — и тут тебе говорят: всё, не канает. Теперь играют одиннадцать человек и мячом. А вы все хоккеисты. Сегодняшняя ситуация мне примерно это напоминает, потому что, на самом деле, слишком резко и в слишком сложный экономический период это все пошло.

Я думаю, что сократится число застройщиков. Под угрозой — мелкие и средние игроки. Но нельзя сказать, что всё, теперь мелкие и средние уйдут. Кто-то из них останется и превратится из мелких в средних, из средних в крупных, кто-то из крупных уйдет. Это очень индивидуальная история. Она связана, во-первых, с финансовым положением компании — насколько она сильна, насколько у нее хороший потенциал. Во-вторых, с тем, насколько хорошо она чувствует рынок. И в-третьих, с тем, насколько она вообще хочет оставаться на этом рынке. Мы не генподрядчик, у нас больше инвестиционная компания, и поэтому инструменты немного другие. В тот момент, когда нас перестанет устраивать рентабельность, мы, наверное, тоже можем принять решение, что уйдем. Пока такого нет.

— А для покупателей что изменится?

— Процесс покупки станет более защищенным. Государство с точки зрения здравого смысла делает все правильно, но чуть-чуть не вовремя. Теперь у покупателя деньги всегда будут храниться на специальном счете и в случае, если что-то случится с застройщиком, его деньги полностью сохранятся.

Если бы не было сильных внешних факторов, то я бы уверенно говорил, что будет подорожание стоимости жилья. То, что будет подорожание стоимости строительства, — это однозначно. Но будет ли подорожание стоимости продукта — вопрос. Опять же, будем смотреть, по какому сценарию у нас будет экономика в целом в России и глобально развиваться.

В следующем году поднимется себестоимость строительства, но не факт, что вырастут цены на жилье, говорит Геннадий Черных 

В следующем году поднимется себестоимость строительства, но не факт, что вырастут цены на жилье, говорит Геннадий Черных 

— Когда летом тема отмены долевки поднималась, ходили слухи, что застройщики поспешили получить как можно больше разрешений на строительство, чуть ли не на пятьдесят лет вперед. Это действительно так?

— Не на пятьдесят, конечно, но на много. У нас запас появился лет на пять. Это тоже плохо. Я не называю это угрозой — это инстинкт выживания. То, что все ринулись это делать, — правильно, потому что это хороший сигнал для власти, что все хотят оставаться в отрасли.

Что здесь плохого? Продукт со временем меняется. Для компании это лишние затраты, а в условиях, когда денег мало, это плохо. Мы же отвлекаем существенные ресурсы на то, чтобы заложить какие-то проектные решения. Но, наверное, в 50% случаев мы их потом будем переделывать, потому что они не будут соответствовать потребностям рынка через год-два. Но мы и в нормальной, более стабильной ситуации переделываем, потому что есть индивидуальный спрос, индивидуальная потребность сегодняшнего времени. Предугадать ее невозможно.

— Что еще может повлиять на цены в следующем году? Повышается НДС, например.

— НДС не сильно повлияет. Опять же, я скажу вам точно, что себестоимость строительства точно изменится — в том числе из-за НДС, новых требований к застройщикам, из-за каких-то изменений в законодательстве. Каждый год появляются инфляционные издержки. Дорожают электроэнергия и строительные материалы. Но самое главное, чтобы был платежеспособный покупатель. С этим самый большой риск.

Мы подошли к моменту, когда будет демографический спад, то есть часть платежеспособного населения существенно изменится из-за 90-х. Что произойдет? До этого приходил, условно, миллион покупателей. А теперь придет не миллион, а 900 тысяч. Все, у тебя сразу на 10% меньше покупателей. А если еще накладывается на это экономическая ситуация со снижением реальных доходов населения, то у тебя из этих 900 тысяч остается в лучшем случае 600. И таким образом спрос упадет, например, в два раза. А объектов становится все больше и больше. Риск увеличивается для очень многих застройщиков в геометрической прогрессии. Мы просчитываем разные сценарии, у нас сдержанно-пессимистичный прогноз. Мы заходим в проект не с наихудшим сценарием, но и не слишком оптимистично. Здесь вопрос не в доходах, а в выживании, чтобы на рынке остаться.

На следующий год у застройщика сдержанно-пессимистичный прогноз

На следующий год у застройщика сдержанно-пессимистичный прогноз

— Сейчас идет много разговоров о реновации. Как вы думаете, Екатеринбург готов к этому процессу?

— Реновация необходима. Москва себе может позволить сносить пятиэтажки, мы в силу очень объективных причин этого позволить себе не можем. Но в то же время у нас есть двух- и трехэтажные здания, которые находятся в плохом состоянии, которые можно вовлекать в реновацию. Я считаю, что с этого надо начинать. Да у нас и в центре города до сих пор есть частный сектор. Не обязательно воспринимать реновацию как снос хрущевок, для меня это обновление территории. А сегодня очень много проектов заявлено. Цыганский поселок уже разделили между девелоперами.

— А все, что вокруг, готово к этому обновлению?

— С одной стороны, да. Город ведь в планах по развитию все это предусмотрел. Если строится жилой комплекс, он должен быть обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, дорогами. Одно без другого не может быть. С другой стороны, на сегодняшний день экономика строительства в Екатеринбурге не позволяет девелоперу вкладываться в развитие дорог и социалки. У нас маржинальность небольшая. Особенно по сравнению с Москвой. В Москве девелопер еще обеспечивает дом строительством детского сада. Но там и с квадратного метра зарабатывается в десять раз больше, чем в Екатеринбурге.

В Екатеринбурге застройщики в более сложных условиях, чем в Москве, говорит Черных

В Екатеринбурге застройщики в более сложных условиях, чем в Москве, говорит Черных

— К слову о сносе пятиэтажек. Как вы относитесь к ситуации вокруг строительства нового зала филармонии?

— Я могу сказать, что под такой замечательный объект я бы тоже обратился к жильцам, объяснил ситуацию и предложил им какую-то компенсацию за те неудобства, которые будут. Я думаю, что диалог должен быть, а не навязывание своего мнения. То, что филармония нам необходима, — это однозначно. Это очень поможет городу. Любой культурный объект необходим. Я считаю, что, если мы будем больше вкладываться в культуру, даже больше, чем в производство, это нас вытянет очень сильно. Поэтому я двумя руками за. Хотя, конечно, с точки зрения разговора с жителями тут был определённый недосмотр. Надо было с ними просто по-человечески поговорить. Все люди нормальные, все бы переехали. Люди хотят улучшить свои жилищные условия.

— Многие критикуют Екатеринбург за слишком плотную застройку. В последнее время было несколько историй, где новые ЖК втискивали чуть ли не во дворах. Как вы думаете, почему власти согласовывают такие проекты и почему жильцы в итоге ничего не могут сделать?

— Власть согласовывает, потому что все сделано по закону. Есть нормативы плотности, в которые укладывается застройщик. Есть собственник земельного участка, который реализует свои права. То, что это не будет нравиться людям, которые живут рядом, — это факт. Мы не любим, когда у нас происходят какие-то события новые, это вызывает раздражение.

Мне кажется, у нас основная проблема в том, что люди не знают, чем им заняться, поэтому выйти на митинг на улицу тоже хорошо. Я не вижу ничего страшного в плотной застройке. Наоборот, я за то, чтобы Екатеринбург был компактным. В этом наше преимущество. У нас в пересчете жилой и коммерческой площади сетевые затраты меньше получаются — на обслуживание дорог, инженерии. То есть для города это выгодно. Чем город экономичнее, тем он эффективнее.

По мнению Черных, плотная застройка неплоха, если сделана по закону

По мнению Черных, плотная застройка неплоха, если сделана по закону

— То есть PRINZIP в теории тоже может построиться где-нибудь на маленькой площади?

— Можем, почему нет? Я в этом не вижу ничего плохого, если это в рамках разрешенных нормативов. Я никогда не буду осуждать тех, кто делает все по правилам, которые сегодня существуют. Застройщик приходит — он тоже вкладывает деньги в экономику города.

— На Forum 100+ также критиковали Екатеринбург за слишком разношерстную застройку. Сам PRINZIP строит довольно разные проекты. Как вам такая критика?

— Я фанат разнообразных проектов. Екатеринбург исторически сложился как эклектичный город, город разной архитектуры, культуры. Это последствия, на мой взгляд, индустриальной застройки, эпохи Советского Союза, когда все были одинаковыми. И сейчас есть стремление к индивидуальности, мы устали от одинакового и потребность в разном удовлетворяем. Я помню, как мы ходили друг к другу в гости и всё было одинаковое — отделка, мебель, одежда. Вариантов не было. Ты не мог выбрать, что тебе нравится. А сейчас есть из чего выбирать, и это шикарно.

— Как вы думаете, сколько лет еще простоят наши одинаковые советские дома?

— Я думаю, еще лет 20–30 лет спокойно простоят. И ничего в этом страшного нет. Но чем больше у нас появляется разнообразной хорошей архитектуры, тем у нас больше возможностей сравнивать и выбирать лучшее.

— Сейчас дома строят в основном выше 25 этажей. Как вы относитесь к высотной застройке? 

— Мне кажется, плохо, когда неудобно. Чем высокий дом может быть неудобен? У тебя много соседей, тебе долго ехать с последнего этажа на первый, могут быть перебои с водой и теплом. Но мы, как застройщик, знаем об этом и закладываем те решения, которые позволяют все эти болезни вылечить. Высотный объект намного сложнее, чем обычный. Это решение целого ряда инженерных задач. В итоге строители получают новые знания и навыки и становятся сильнее. Если мы будем делать только одноэтажные дома — конечно, все мечтают жить в своем домике, — мы никогда не научимся делать хорошо. На мой взгляд, компактное проживание и городская экономика просто нам диктуют строительство высоких домов. Самое главное — делать удобно.

О дольщиках

— Недавно вы вручали ключи дольщикам «Первого Николаевского». Насколько сложным был этот проект?

— Это был очень тяжелый объект. Если мы по стандартному строительству понимаем все, что мы делаем каждый день, то здесь мы не до конца понимали, как это было построено, какими документами все было увязано, какие взаимоотношения возникли. Мы знали какую-то часть информации: что там плохо, что есть конфликт между застройщиком, инвестором и пайщиками, что стройка остановилась. Но насколько это все на самом деле соответствует тому, что нам описывали? Для того чтобы в этом разобраться, нужно было погрузиться очень глубоко. Это, опять же, к вопросу о навыках и силе компании. Мы почувствовали потенциал: можем справиться с такой задачей. Результат это подтвердил.

Дольщики «Первого Николаевского» уже получили ключи от квартир

Дольщики «Первого Николаевского» уже получили ключи от квартир

— Я знаю, что был конфликт с жильцами — некоторые остались недовольны, потому что покупали одни планировки, а им предложили другие. Кто-то покупал отделку, а квартиру получил без нее.

— Да. И я за то, чтобы договариваться. Сегодня мы почти на 100% эти вопросы сняли. Да, есть какое-то недовольство. Моя версия, что недовольство отделкой больше связано не с конкретным видом отделки, а в целом с человеком. Так у него жизнь складывается, он, может, ищет, куда выплеснуть негативную энергию. Не было бы отделки, появились бы другие вопросы к стройке. Не было бы их — человек бы сорвался и на дороге на кого-то накричал. Потому что по большому счету для нас как ситуация выглядит: мы пришли туда, чтобы помочь, и ожидаем, что люди будут благодарны за это. К сожалению, не всегда так.

— Вы также брались достраивать дом в Кольцово. Какая там ситуация?

— Дом закончен, мы ввели его в эксплуатацию. Сейчас идет проверка, постановка на кадастровый учет, и начнется передача ключей. Там тоже была история с негативным отношением инвесторов к власти и застройщику. И многие из этих претензий, безусловно, обоснованны. В целом там другая ситуация. Там другие люди, и их меньше. У них более острую форму протест принял — они голодали. По-другому, видимо, они не могли привлечь внимание власти, объяснить, что им плохо. В итоге объяснили. Мы как раз сейчас находимся в процессе обсуждения, на каких условиях нам будут компенсировать те затраты, которые мы понесли при строительстве этого дома и дополнительного дома, который тоже через этот же кооператив финансировался.

Долгострой на Бахчиванджи, 15 теперь уже не долгострой

Долгострой на Бахчиванджи, 15 теперь уже не долгострой

— Речь идет о ЖК «Комиссар» на Уралмаше? Ходили слухи, что им тоже займется PRINZIP.

— Как я уже сказал, у Бахчиванджи и «Комиссара» один кооператив. Но у «Комиссара» не было никакой исходной разрешительной документации. Там сделали красивые картинки, и мошенники продавали людям просто картинки. Уровень знания у людей настолько низкий, что они не знают, что надо иметь разрешение на строительство. И они шли за низкой ценой. Мы им будем просто возвращать деньги всем.

— То есть дом этот вы строить не будете?

— Мы, возможно, будем его строить потом, потому что там сегодня все участки арестованы в рамках уголовного дела. Они к тому же не до конца были выкуплены. Там длинная цепочка, целый набор вопросов, которые надо дорешать. Там же частный сектор. Частично где-то заплатили, частично нет. Мы планируем закончить выкуп этих участков, снять аресты, передать пайщикам деньги, что-то проектировать и строить потом. Но сроков пока нет. Мы заходили в эту историю, когда были другие правила, а за год у нас два раза очень сильно поменялось все.

— Зачем вообще PRINZIP вся эта история с обманутыми дольщиками?

— Не могу ответить на этот вопрос. Тут получится так, будто я лицемерю и что-то скрываю, либо я хвастаюсь. Не хочу ни того, ни другого. Ну вот представьте — не могли мимо просто пройти. Ты идешь, бабушка поскользнулась, упала. Ты ей будешь помогать либо нет. Для нас это так. Там точно речи не идет о таком, чтобы нам дали много дешевой земли и еще всяких плюшечек и мы теперь внезапно разбогатели. Нет, это не эта история. Готов переуступить все, что нам дали, в обмен на возврат тех инвестиций, которые мы вложили.

Про застройку центра Екатеринбурга

— Недавно в интервью E1.RU глава УГМК Андрей Козицын заявил, что снесет Приборостроительный завод на набережной. Это здание принадлежало вам. Почему вы все-таки отказались от идеи построить там элитное жилье и решили его продать?

— Я уверен, что просто количеством денег город не улучшить. И если у компании PRINZIP побольше денег, не факт, что это хорошо для города. Да, проект был для нас прибыльный. Но идея строительства там не жилого дома, а общественного здания, которую предложила УГМК… Понимаете, мы с ними сели, проговорили, они там хотят построить музей. Меня вот эта история вдохновила намного больше, чем если я заработаю какое-то количество денег.

— То есть представители УГМК сами пришли к вам с предложением?

— Да, они обратились к нам. И это был именно диалог: смотрите, какое у нас есть предложение. То есть если бы речь шла просто о продаже, то мы бы его не продали. Меня вдохновило, что это будет общественное пространство. Мы себе по финансовым возможностям такого не можем позволить. Да, мне тоже это все нравится, я при возможности поддерживаю какие-то культурные проекты, биеннале, например, мы проводили в этом же здании. Новый объект будет примерно как филармония. Это будет не меньше, не хуже, гораздо интереснее. Мы поговорили, я понял, что они именно это и будут делать, я сразу принял решение, что да, мы продадим этот объект.

— В УГМК сказали вам, что будут именно сносить здание, а не модернизировать?

— Это правильно. Давайте будем честными: здание из себя абсолютно ничего не представляет. У него нет никакой культурной ценности. Обычное промышленное здание, построенное для производства, находится в центре города. Мы присутствовали, когда оттуда вывозили все. Туда заходишь — там пахнет везде эмульсией, лаком, краской. Это было не самое чистое производство. Зачем такое здание в центре города? Понимаете, УГМК тратит колоссальные деньги на то, чтобы сейчас эту площадку всю расчистить, со всеми договориться. И они сделают там выдающийся объект. Я двумя руками за это. И точно так же я двумя руками за филармонию. Музей и филармония — такие вещи городу дадут колоссальное преимущество перед большинством других городов. Нам надо благодарить кого-нибудь, что у нас есть инвесторы, которые вкладываются в такие проекты.

— Сумму сделки можете назвать?

— Нет.

— Выходит, элитного дома на набережной не получилось, но вы начали строить другой, на Первомайской.

— Первомайская — это не элитный дом, это дом очень хорошего качества, бизнес-класс. Элитный настоящий у нас появится в следующем году.

Дом на Первомайской, 60

Дом на Первомайской, 60

— За «Главным проспектом» на Ленина, 8?

— Нет. Он будет в центре, но мы пока не скажем где. Он будет очень небольшой. И это будет прямо произведение искусства. Он будет как шкатулка. Проект мы уже делаем, но разрешения на строительство пока нет. Это то, что мы сейчас придумываем, мы не торопимся — собираем его, как произведение искусства. В нем будет всего 20 квартир. Изысканнейший дом.

— А что все-таки будет за «Главным проспектом»?

— Там будет качественный, хороший дом, очень интересный. Я не могу сказать, что это будет — бизнес-класс или элитный, это будет что-то среднее. По концепции это примерно как «Тихвинъ». У жителей этого дома есть все необходимые услуги, и этим очень удобно пользоваться не выходя на улицу — есть внутренняя галерея. То есть тебе, чтобы сходить в поликлинику, отвести ребенка в детсад, позаниматься в зале и купить продукты, никуда не надо выходить. Мы для себя пока, может, не до конца все в деталях понимаем. У нас есть много интересных идей, как сделать это действительно удобнее, чем предлагается сейчас. Мы много ездим и смотрим на опыт коллег, не только в Екатеринбурге.

Предварительные рендеры жилого комплекса за «Главным проспектом»

Предварительные рендеры жилого комплекса за «Главным проспектом»

— А когда планируете начать?

— Дело в том, что мы еще не зашли в партнерство по этому проекту. У нас есть картинка, предложение, мы находимся в диалоге с собственником. Как только мы договоримся обо всем, тут же выйдем на стройку. И через четыре года будет все построено.

— Но вам кажется, что такой дом в этом месте нужен?

— Я считаю, что в этом месте нужен только такой дом. Потому что это самый центр. Потому что квартальной стройки в самом центре города я рядом нигде больше не вижу. Здесь 300 метров до площади 1905 года.

— А может, там стоит тоже какой-нибудь культурный объект построить?

— Инвестора-то нет на такой объект. Там [на Приборостроительном заводе] — был. А мы не можем себе такого позволить. Если бы у нас была нефть, газ, мы бы, наверное, подумали. Но у нас их нет, строительство — наш основной бизнес.

— Сейчас, кстати, очень много строится элитного жилья и жилья бизнес-класса. Вам не кажется, что есть переизбыток в этом сегменте? 

— Отрасль же очень инертна. Вот его долгое время не было, и застройщики смотрят, думают — о, классно, появилось, сейчас мы все туда пойдем. И все пошли. Будет выживать сильнейший. У кого будет самая лучшая концепция, лучшая локация и предложение по цене. Я думаю, что потом долгое время не будет жилья бизнес-класса. Потому что реально нет смысла строить много жилья такого уровня в городе. Спроса просто нет. Года четыре-пять предложений не будет, это все раскупится — и снова пойдет. Это как с офисной недвижимостью — сейчас дефицит, потому что ее не строили последние два года. И сейчас спрос на нее идет.

— А как поменялись предпочтения горожан в выборе жилья за последние годы?

— Базовые потребности все те же самые: хочу дешево, красиво и много метров. Уровень проектов повысился очень сильно. Сейчас никого не удивить холлами хорошими, лифтами, окнами. Хотя недавно еще это было преимуществом, которое тебе продавали. Сегодня ты приходишь — и практически на любом объекте это есть. Без этого невозможно себе представить объект. Чтобы предложить что-то новое, надо крепко подумать. Мы постоянно с этим работаем.

— Какие у компании планы на 2019 год?

— У нас начнется строительство четырех новых объектов. Это дом-шкатулка, ЖК на ВИЗе, ЖК на Уралмаше и еще один объект, о котором я пока не буду рассказывать. И, если договоримся, то Ленина, 8.

Фото: Артем УСТЮЖАНИН / E1.RU, PRINZIP

оцените материал

  • ЛАЙК 0
  • СМЕХ 0
  • УДИВЛЕНИЕ 0
  • ГНЕВ 0
  • ПЕЧАЛЬ 0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку?
Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Пока нет ни одного комментария. Добавьте комментарий первым!