12 декабря четверг
СЕЙЧАС -2°С

«Строить надо, исходя из доходов покупателя»: девелопер о том, почему его не радует рост цен на жильё

Директор PROSPECT GROUP Юрий Моисеенко объяснил ситуацию, возникшую на рынке новостроек

12 485

Поделиться

Юрий Моисеенко, директор PROSPECT GROUP

Юрий Моисеенко, директор PROSPECT GROUP

Последние месяцы многих волнует то, что происходит на рынке недвижимости. Отмена долевки, введение эскроу-счетов — всё это накладывает определенные обязательства на застройщиков, что отражается на покупателях жилья.

Уральский девелопер — директор PROSPECT GROUP Юрий Моисеенко — размышляет о том, как жить в предложенных государством обстоятельствах и почему он не рад повышению цен на квартиры в новостройках. 

— Сразу оговорюсь: это не прогноз роста цен на квартиры, речь идёт о ретроспективе: об уже произошедшем за последние пять кварталов росте цен на первичное жильё на 14,5% (по данным Уральской палаты недвижимости).

Рост росту рознь. Бывает приятный рост — за счет увеличения доходов граждан. В таком случае спрос растёт, повышаются и цена, и объем спроса. Слава богу, доходы вроде начали расти. Несмотря на критику Росстата экономистами, мне очень хочется, чтобы это было правдой.

Я езжу за рубеж, в том числе и по работе, вижу, как люди работают там. Так вот подавляющее большинство тех, кого я здесь знаю, вкалывают гораздо интенсивней. Так должно же «молоко взбиться в масло» рано или поздно. Мы ничем не хуже других. История нашей страны сложная и тяжелая. Конечно, проблем более чем достаточно, зато есть чем заниматься. Я смотрю в будущее с оптимизмом.

Недавно посетил семинар известного бизнес-консультанта Ицхака Адизеса. И был реально поражён, что приехали люди из 70 (!) городов России. Достаточно много людей хотят сделать жизнь в этой стране лучше. Так что ей (стране) просто некуда деваться.

Бывает нейтральный (эмоционально) рост — на уровне инфляции. Растут издержки, но увеличиваются и доходы, объем спроса стабилен. По-крупному ничего не меняется.

Бывает неприятный (вынужденный) рост, если доходы населения не растут, в отличие от расходов застройщиков. Прошедшее увеличение цен на квартиры в 14,5% равно примерно росту издержек застройщиков. Я имею в виду главным образом переход на расчёты с использованием счетов эскроу. Этот рост будет «съеден» возросшими издержками. В частности — процентами по кредиту. Другого источника финансирования у застройщиков при работе по новым правилам не остается. Казалось бы — ну и бог с ним, расходы выросли, но и цены тоже, застройщики остались при своих. Вот на этом хотелось бы остановиться поподробнее, поскольку, как говорится, есть нюансы.

Строительство жилого квартала «Мельница» — проект PROSPECT GROUP

Строительство жилого квартала «Мельница» — проект PROSPECT GROUP

О чем, собственно, речь?

Начнём с простой арифметики. Если население России могло купить в год около 40 миллионов квадратных метров жилья в многоквартирных домах по цене, предположим, 75 тысяч рублей за квадратный метр, значит, оно могло потратить на приобретение жилья 40 х 75 = 3 триллиона рублей. Поскольку доходы не выросли, возможности остались на прежнем уровне (при прочих равных), а цена 1 «квадрата» выросла, то купить население может уже меньше квадратных метров: 3 трлн руб. / (75 тыс. руб./кв. м + 14,5%) = 37,296 млн кв. м.

Следует также учитывать, что и число покупателей несколько снизится. Те, кто до роста цен могли себе позволить купить самый минимальный вариант, теперь вынуждены отложить эту мечту.

В результате объём покупательского спроса снизится больше чем на 14,5%. А застройщики в конечном счёте построят ровно столько жилья, сколько купят люди.

Вот и получается, что строить придётся меньше. И даже при сохранении маржи застройщика (как уже было отмечено, вновь возникшие издержки примерно равны росту цен -/+ ≈ 0), сниматься эта маржа будет с меньшего объёма, говоря проще — доходы застройщиков станут меньше.

Я вполне отдаю себе отчёт, что уровень доходов девелоперов не входит в число приоритетных вопросов, волнующих народные массы, скорее, наоборот. Но и здесь есть нюанс.

Доход застройщика — база для начала новых проектов. Банк до начала кредитования, а другого источника нет, требует, чтобы было внесено 20–30% собственных средств. Отсюда следующий вывод: меньше прибыли застройщиков — меньше новых проектов — меньше предложение… Дальше понятно.

Впрочем, это дело завтрашнего дня, произойдёт это после полного перехода на новые правила долевки, то есть через 2–3 года.

А пока покупатели имеют возможность приобретать строящееся жилье по минимально возможной цене — в объектах, которые строятся по старым правилам и сейчас находятся на начальной стадии строительства. Например, в жилых кварталах нашей компании — «Мельница» и «Федерация». Выгода очевидна, поскольку по объективным причинам цена «на котловане» минимальна и проценты банку пока не возникают.

Жилой квартал «Мельница» — застройщик PROSPECT GROUP

Жилой квартал «Мельница» — застройщик PROSPECT GROUP

Жилой квартал «Федерация» — застройщик PROSPECT GROUP

Жилой квартал «Федерация» — застройщик PROSPECT GROUP

Отдел продаж:
Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 10
Телефоны: +7 (343) 363–00–02, +7 (343) 363–00–91
Режим работы: пн. — пт.: с 09:00 до 20:00, сб. — вс.: с 10:00 до 16:00

Продажи осуществляются в соответствии с Законом РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте ЖК «Мельница» melnitsa.su и на сайте ЖК «Федерация» prospect-federation.ru.

Застройщик: ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter