9 декабря понедельник
СЕЙЧАС +2°С

Строить надо плотнее, людей слушать необязательно: интервью с уральским экс-чиновником, возводящим дома

Вячеслав Трапезников доступно объяснил, почему застройщики — это благо для Екатеринбурга

Поделиться

Мы подвели итоги года на строительном рынке с президентом Ассоциации строителей Урала Вячеславом Трапезниковым

Мы подвели итоги года на строительном рынке с президентом Ассоциации строителей Урала Вячеславом Трапезниковым

Мы начинаем традиционную серию интервью, посвященных итогам 2019 года. Первым в нашем списке стал строительный рынок. В этом году было много разных и проблем, и скандалов.

Например, вызвала вопросы процедура общественных обсуждений. В интернете люди одобрили строительство в сквере у Драмы, а в жизни устроили многотысячные митинги. Анонсировалась большая ликвидация частного сектора в разных частях Екатеринбурга, и многие наши читатели возмущались, что строительство высоток на их месте приведет к транспортному коллапсу. Был опубликован проект Генерального плана развития Екатеринбурга, который вызвал возмущение строителей и общественников. А еще застройщики жаловались, что мэрия тормозит им выдачу разрешений на строительство.

Все эти и другие вопросы мы адресовали Вячеславу Трапезникову — президенту Ассоциации строителей Урала и строительной компании «Астон Групп», бывшему главе Орджоникидзевского района Екатеринбурга.

— Кажется, что для екатеринбургских застройщиков год был сложным. Возник конфликт с мэрией, которая тормозила выдачу разрешений на строительство. Из-за чего сложилась такая ситуация и как это повлияло на рынок?

— На самом деле, год был хорошим. Для застройщиков и вообще этого класса экономики какие-то административные затруднения или сбои никогда не могут являться главным. Самое главное, с чем мы заканчиваем год, — люди хотят жить в Екатеринбурге, хотят покупать новое жилье.

В том, что касается административных, неправильно даже будет сказать затруднений, а каких-то перебоев, наверное, во многом этот процесс обусловлен объективными причинами. Пришла новая городская команда. Естественно, новые руководители пытаются воплощать какие-то новые идеи. Во многом ради этого горожане и избирали новый состав думы, в итоге у нас новый мэр. И эти новые руководители эти новые идеи пытаются донести. И в процессе поиска — я подчеркну, тут нельзя сказать, что есть директивный метод, — а именно в процессе поиска баланса мы находились первое полугодие. Я могу вам сейчас, под занавес года, сказать, что этот баланс по многим, далеко не по всем, пунктам найден.

По словам Трапезникова, первые полгода застройщики искали компромиссы с новой городской администрацией 

По словам Трапезникова, первые полгода застройщики искали компромиссы с новой городской администрацией 

— Летом застройщики перешли на эскроу-счета. Что-то уже изменилось по-настоящему?

— Люди не слишком вовлеченные видели себе этот процесс примерно как Новый год. Ды-дыч — куранты, и всё, что было до этого — это девятнадцатый год, то, что стало после этого — двадцатый. Нет, здесь совершенно другая история. Мы в эскроу будем входить два года. Можно будет судить об эффекте эскроу, ну давайте так, по-честному, через год. Можно будет понять, кто из застройщиков перешел — в Екатеринбурге перейдет абсолютное большинство. Можно будет судить, кто не перешел, кто столкнулся с затруднениями. Можно будет оценить, насколько снизится объем строительства. Самые разные прогнозы я слышал, от откровенно манипуляционных, на мой взгляд, до сдержанно-ответственных. Это действительно есть. Но на самом деле нам предстоит еще два последствия, которые мы пока не осмыслили.

— Какие два последствия?

— Первое последствие — это остановка строительства на территориях. Я сейчас имею в виду не только Ирбит, Ивдель, Североуральск, Первоуральск, Нижний Тагил. Я имею в виду, например, такие города, как Курган. Их в России десятки. 

«Сегодня схема эскроу и то, как ее видят банки, не позволяет строить на местах. Просто из-за процесса кредитования и того, как банки считают риски»

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала

У нас были данные на конец октября, по-моему, 37% всего было удовлетворенных заявок по УрФО. И 100-процентные отказы в нестоличных городах. То есть в Екатеринбурге, Челябинске есть положительные решения, в Кургане нет положительных. И во всех этих десятках, сотнях нестоличных городов не было положительных решений. И я не вижу предпосылок, если ситуация качественно не изменится, что будут.

Через год могут встать стройки в небольших городах, говорит Трапезников, из-за нового закона об эскроу-счетах

Через год могут встать стройки в небольших городах, говорит Трапезников, из-за нового закона об эскроу-счетах

— Власти не подумали о том, что возможно такое последствие, когда придумывали закон?

— Вы видите, Садовое [кольцо] — оно в пределах МКАД. Я уверен, что какие-то меры будут приняты. Они, как всегда, будут приняты позднее, чем хотелось бы. Но приняты будут.

В чем смысл эскроу? Чтобы люди больше не страдали от мошенников. Окей. А что сделать? Надо, чтобы десятки тысяч не могли купить квартиру, кроме… Ну, давайте я повангую, у меня нет этой цифры, я пока не видел исследования, — кроме тех мест, где рынок предполагает рентабельность больше чем 15–18%. Я думаю, что на территории России таких городов не более 20.

— Звучит очень мрачно. Какие меры смогут потом предпринять власти?

— Что-то подрегулируют на уровне банков. Я хочу ошибаться. Может быть, я не прав. Хорошо. Не двадцать городов. Пятьдесят. Поменяю свою оценку. У нас 80 столиц регионов с хвостиком. Таких, как Курган, депрессивных, не большая часть.

— А какое второе последствие?

— Оно еще более глубокое и тоже не осмыслено. Это замораживание капитала застройщиков. Если ты средняя свердловская компания, у тебя собственные средства есть, например миллиард. Ты на эти собственные средства раньше мог начать и успешно вести условно пять проектов. Сейчас в силу специфики закона об эскроу твой капитал должен быть заморожен до завершения полного расчета с банком. Поэтому сейчас на этот миллиард условно ты можешь вести два проекта вместо пяти. Это совершенно точно негативно влияет.

Также из-за нового закона об эскроу, по словам Трапезникова, может снизиться объем строительства

Также из-за нового закона об эскроу, по словам Трапезникова, может снизиться объем строительства

— Можно ли сейчас сделать какой-то прогноз, что нас ждет в 2020-м? Вырастут ли цены на жилье?

— Мы уверенно заканчиваем 2019-й. У меня есть целый ряд людей в окружении, которые без конца говорят, что кризис будет послезавтра — всё, начинаем отсчет. Я считаю, что бизнес, рынок и вообще экономика не могут жить в такой парадигме. 

«Я оптимистичен и считаю, что следующий год ни в коем случае не будет хуже, чем этот. Мы снова построим и введем миллион квадратных метров»

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала

Продадим по той же условной цене — плюс-минус какая-то минимальная инфляция. Все будет хорошо.

— Как вы оцениваете проект Генерального плана? Много критики в его сторону сейчас.

— О-о-о. Проект Генерального плана в момент своей публикации для общественного обсуждения стал серьезным вызовом. Еще одним для отношений между профессиональным сообществом и администрацией города. В данном проекте был заложен целый ряд решений, которые действительно всерьез вредили не только строительному комплексу, но и вообще развитию города.

— Какие, например?

— Это стабилизация подавляющей части городской территории, стабилизация застройки. Отсутствие механизмов побуждения застройщиков к отселению ветхого и аварийного жилья в условиях того, что бюджет никогда эту проблему при вашей жизни (журналисту 25 лет. — Прим. ред.) не решит. Я просто чуть-чуть знаю про это в силу прошлой работы. Это избыточное абсолютно регулирование этажности. Это, по сути, зарегулирование экономических показателей застройки, прямое вмешательство в прямую компетенцию инвестора. Это ненужное абсолютно вмешательство в регулирование сроков. Так экономика не работает.

Я должен сказать и подчеркнуть, что к концу ноября проведен целый ряд консультаций. Во многом благодаря помощи СМИ нам удалось обратить внимание и губернатора, и главы города на эти тревоги, на эти факторы. И по крайней мере устно в результате этих консультаций, которые идут по несколько раз в неделю, в том числе лично глава города в них принимает участие, нам целый ряд ключевых разногласий к этому моменту удалось снять. Я хочу подчеркнуть: не все.

Генплан в том виде, в котором его выложили на обсуждения, стал вызовом для застройщиков, говорит Трапезников

Генплан в том виде, в котором его выложили на обсуждения, стал вызовом для застройщиков, говорит Трапезников

Сегодня застройщики — это класс, который несет колоссальные расходы на реновацию городской территории, в отличие от бюджета, который не может этого делать. Никто из жителей не хочет, чтобы оставались ветхие двухэтажные бараки. Никто. И поверьте мне, те люди, которые в них живут, они хотят меньше всего, чтобы кто-то пришел и их отселил. И эти простаивающие гниющие заводы. Их тоже надо реновировать. Реновация города может осуществляться силами частного капитала, силами застройщиков. Доля бюджета очень невелика. Так вот, чтобы застройщики могли город реновировать в этих условиях, Генплан должен помогать. Он должен быть генпланом возможности, а не генпланом ограничений.

— Я как раз хотела поговорить о том, что в ближайшие годы анонсирован большой снос частного сектора в Екатеринбурге. Вы сами будете застраивать участок на Уралмаше. Многие считают, что наша инфраструктура не готова к таким изменениям. Если так нужна перестройка, то почему не строить, как, например, в «Мичуринском», малоэтажные дома?

— Мы не только на Уралмаше будем строить, сейчас отселяем в районе Юг-Центр. И если несколько лет назад наши коллеги отселяли в среднем по миллиону рублей за сотку — это была абсолютно нормальная цена, то есть гектар обходился в 100 миллионов рублей.

«Сегодня я не хочу называть, во сколько раз больше люди пытаются вымогать деньги у застройщиков, которые приходят на реновацию территории»

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала

Если застройщик на освобождении территории несет сверхрасходы, естественно, он пытается эти расходы компенсировать за счет метров. Там же всё очень просто. Хотите маленькую среднеэтажную низкоплотную застройку — ваше право, 150 тысяч за метр. Хотите жить в центре, там, где был частный сектор или бараки, и платить меньше 150 тысяч за метр — значит, это будет застройка плотная.

Опять-таки плотная. Вот за окном у нас (показывает на квартал УГМК на месте Мукомольного завода. — Прим. ред.) порядка 20 тысяч квадратных метров на гектар. Для Екатеринбурга мы считаем плотно. Для любого — я подчеркиваю, любого — современного высокоурбанизированного города, как Москва, Питер, 20 тысяч на гектар не считается плотной застройкой. Мы еще просто этого до конца не осознали.

Трапезников считает, что плотная застройка (на месте бараков) — это хорошо для развития города

Трапезников считает, что плотная застройка (на месте бараков) — это хорошо для развития города

А насчет того, что не справятся сети. Не буду называть конкретные адреса, но у нас есть примеры, когда застройщики, приходя на реновацию, хоть промышленную, хоть жилую, перекладывали не сотнями метров, а километрами. Застройщик — благо. Он приходит и под той же улицей Московской километры сетей строит новые. Потому что в прошлый раз их строили в каком-нибудь 1971 году. И ремонтировать их надо десять раз в году, я на Уралмаше насмотрелся. Застройщик приходит и платит десятки, а в крупных проектах сотни миллионов рублей на развитие этих сетей. Только застройщик и делает эти сети живыми, больше никто.

— Многие ругаются именно на отсутствие дорог или на снижение их пропускной способности. Мол, и без того пробки.

— Отвечу. Город может развиваться двумя способами, и у нас оба представлены. Способ № 1 — Академический. Когда его начинали, всем нравилось. Вот, это же прекрасно, у нас столько полей вокруг города, давайте их осваивать! Не будем уплотнительную застройку делать. Не будем. Это восхитительно, идите в поля! Пошли в поля, построили миллион метров. Сейчас все «счастливы», в кавычках, — это сарказм. Вдруг все неравнодушные горожане узнали, что такое маятниковая миграция, что такое сверхнагрузка на дороги, потому что этот миллион метров, пересчитанный в людей, сел утром на транспорт и поехал в город работать. Вечером поехал обратно. И все очень «любят» вот эти перекрестки Серафимы Дерябиной, Краснолесья, потому что там ад. Да ведь?

А теперь представим, что у нас таких лоскутов несколько и весь город утром и вечером будет в маятниковой миграции. Что у нас с дорогами станет? Катастрофа. Катастрофа будет, по-другому никак. Профанский, любительский взгляд говорит, что не надо уплотнять. 

«Профессионалы давно поняли: уплотнять и миксовать — единственный способ органично расти городу»

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала

Соответственно, уход в поля может иметь место, но рациональное развитие города — только в реновации. Не работает Приборостроительный завод, я сейчас не про строительство церкви на его месте, не тот вопрос — его надо снести и построить на его месте что-то другое. Почему Москва сносит пятиэтажки? Потому что это сверхнеэффективное использование городской территории. Стоит четыре тысячи квадратных метров на гектаре — должен застройщик прийти, купить, снести и построить на нем 15 или 25 тысяч. Потому что люди плотнее должны жить к тем местам, где они работают, учатся, ходят и так далее.

Ну и последнее — сети. Если город размазан по полям и лугам, какова протяженность не только дорог, а магистральных сетей? Сколько стоит ее содержание? Сколько надо квадратных километров этих дорог от снега почистить! Мы научились их чистить? Нет. Нам надо сокращать перегоны.

При расселении частного сектора люди стали просить у застройщиков все больше денег, поэтому они компенсируют траты высокой застройкой

При расселении частного сектора люди стали просить у застройщиков все больше денег, поэтому они компенсируют траты высокой застройкой

— В этом году мы все наглядно увидели несовершенство общественных обсуждений строительных проектов в интернете. Я имею в виду, конечно, ситуацию в сквере. Как вы считаете, стоит ли вернуть живые публичные слушания?

— Я считаю, что интернет эффективнее. Давайте по-честному. Публичные слушания профанировались всеми заинтересованными сторонами. Срежиссировать или саботировать публичные слушания миллион способов.

«При этом публичные слушания, я хочу подчеркнуть, не могут и не должны обязательно учитываться при принятии решений»

Вячеслав Трапезников, президент Ассоциации строителей Урала

Города так развиваться не могут. Кто-то должен принять решение: здесь будет крематорий. И никому из ряда работающих или живущих рядом не хочется, чтобы здесь был крематорий, но он здесь должен быть.

У нас для решений есть публичная власть, есть механизмы ее формирования и избрания — это очень важно. Мы публичной власти доверились. Публичная власть в конечном счете скажет, где на территории Екатеринбурга будет мусоросжигательный завод. В этом момент неравнодушный горожанин должен не апеллировать: зачем в Екатеринбурге мусоросжигательный завод? Москвичи так же думали! И поэтому его отправили в Шиес. И никто в этот момент не решил, что в Шиесе тоже живут люди, черт возьми!

А мы говорим — в Екатеринбурге не надо мусоросжигательный завод. В Сысерть повезем? Или куда? Может быть, в Первоуральск? Кому какой город не нравится. В итоге мы будем свой мусор перерабатывать сами, я вас уверяю.

По мнению Трапезникова, общественные обсуждения в интернете — честнее, чем в живые публичные слушания

По мнению Трапезникова, общественные обсуждения в интернете — честнее, чем в живые публичные слушания

Обсуждение нужно, чтобы общество было уверено, что ответственное должностное лицо ознакомлено со всеми аргументами. В этом плане, конечно, интернет современнее, технологичнее и честнее как механизм, потому что вы зашли, написали — я против. Через месяц вам пришел ответ — да, уполномоченный чиновник ознакомился с вашим мнением и он его принял или не принял во внимание, потому и потому. А после этого всего принял некое решение. Да, вы не определили это решение, но вы на него повлияли, точно зная, что уполномоченное лицо с вашим мнением ознакомилось. Это решение вам может не нравиться. Но москвичам не понравилось, что мусоросжигательный завод у них, а в Шиесе не нравится, что он у них. Всегда есть тот, кому не понравится.

— В ближайшие четыре года город будет активно готовиться к Универсиаде. (Если, конечно, Россию не отлучат от спортивных соревнований.) С точки зрения нового строительства стоит достаточно амбициозная задача. Как вы думаете, справимся?

— Это абсурдно спрашивать. Посмотрите в окошко, наш строительный комплекс всем всё абсолютно доказал. Я хочу напомнить, что все до единого кейсы, когда у нас приходили иностранные строители «Мы вас сейчас научим строить», все они закончились тем, что строили наши. Все до единого. Хоть Центральный стадион, хоть первая очередь Академического, башня «Исеть» — куда ни ткните. Везде. Даже если пытались брать иностранцев, потому что вроде как не верили в наших, в итоге достраивали наши.

В целом на следующий год у строителя оптимистичный настрой

В целом на следующий год у строителя оптимистичный настрой

— И немножко отходя от темы стройки. Мы не можем не спросить о прошлогодней ситуации. Высокинский довольно неожиданно снял вас с должности главы Орджоникидзевского района. Или для вас это не стало неожиданностью? Почему так случилось?

— Черт, я уже отвык от этих вопросов. Давайте я не буду это комментировать. Я вот этот год потратил, чтобы меня перестали воспринимать как главу района. Я двадцать лет профессионально работаю, из них всего три года был главой района. Я условно вот сюда, в «Астон», вернулся, как домой. Это моё. Снова публично эту тему поднимать и напоминать я совсем не хочу. Я хочу, чтобы меня воспринимали тем, кто я есть — президентом Ассоциации строителей Урала и одного из городских застройщиков. Прошу понять меня правильно.

— Следите ли вы за деятельностью Романа Кравченко?

— Я лайкаю его посты Facebook. Не все, но многие.

— О чем это говорит?

— (Улыбается.) Это говорит о том, что у меня есть Facebook. И я подписан на Романа Кравченко.

оцените материал

  • ЛАЙК 10
  • СМЕХ 5
  • УДИВЛЕНИЕ 0
  • ГНЕВ 34
  • ПЕЧАЛЬ 3

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Паутов
2 дек 2019 в 08:53

Вот кстати по поводу митингов всяких и протестов, он верно подметил, что всё это бесполезные действия. Проблемами и их решениями занимается власть. Это надо понять и принять

Беладонна
2 дек 2019 в 08:38

Год действительно был хорошим, многое построили, многое еще построят. Е1 любят нагнетать, хотя даже сами застройщики не жалуются, все нормально же

Твоя подруга
2 дек 2019 в 08:40

Людей надо слушать, но только в тех случаях, когда их претензии аргументированны, а не обычный ор или дебош