поиск:    
  Бесплатная почта на E1.ru почта @E1.ru:  (регистрация)
пароль:

 
переход:  

Недвижимость
Недвижимость
Екатеринбург Онлайн
Сервисы:  Жилая недвижимость,   Новостройки,   Коммерческая недвижимость,   Земля,   Коттеджи, дома,   Дачи,   Гаражи,   Аренда  |  Новости:  Недвижимость  |  Публикации:  Личные финансы,   Аналитические обзоры  |  Консультации:  по Недвижимости  |  Форумы:  Недвижимость,   Обмен бюро

  Общение > Форумы  > Дом > Недвижимость > Недвижимость  

Размышления про эскроу счёта и цены на новострой. - страница 2


Список Тем  |   Поиск  |   Правила  |   Статистика  |   Подписаться на тему
первая страницаПредыдущая страница | 1 | 2 | 3 | следующая страницапоследняя страница
Re: Размышления про эсроу счёта и цены на новостро...   #750360 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: sneg

есть сомнение, что банкир ставку для застройщика будет определять таким витиеватым путем. есть цена кредита сейчас юрику примерно 12-15%, + залоговое покрытие 100%, так такие же условия и для застройщика будут.

Если всё будет так, значит цена строительства поднимется, объёмы строительства снизятся, а цена квадрата на рынке после всего этого возрастёт.
Правильно я рассуждаю? :beach:
7/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750362 
Автор: джери и джери 
Дата:   

О , прикольно тема ожила. Спасибо всем кто участвует.

Тут кто-то пишет что застройщики заложили объекты. Я что-то их и не вижу. Хочу купить в северной части города. Смотрим пик открывает продажи по дому 2 а, смотришь цены и они высокие учитывая что сдача через 2 года. Метр более 90 т.р. в студиях.
В северных кварталах без отделки все за 100 метров.
На катловане обтектов то и нет.
Лср флагман будет строить, каменные палатки, я не знаю обьектов на катлрване других если не академ, компрессорный какой. Может кто подскажет.

Удивляет еще что не будет процентов по эскроу счетам. Вопрос - вот почему их нет ?!
Банк микро услугу предоставояет по завершению смотрит что обьект сдан и перегоняет с 1 на другой счет. Все. Ну сколько это стоит ну скажем 1 или 2 процента от стоимости. Ну не может услуга стоить такая больше 50-100 тысяч.
Ну так пусть тогда денежки растут не 6.5 или 7 процентов приносят а скажем 5. Ну вот почему нет ?
Очень крупная сумма ы миллионах приходит в банк и без рекламы. Это не пенсионеров зазывать и вести из счета по 20 тысяч. Ответственности никакой. Так почему нет ?

То что застройщики будут брать кредит так там под другие проценты и другие риски отделы и люди.
По логике должно быть процентная ставка под 7 на эскроу а после вскех проверок застройщик берет скажем под 10 или 12.
А взять под 0 и отдать застройщику прд 14 на 2 года. Получится 28% .....таких кредитов и нет. Как быстроденьги почти
2/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750363 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

А взять под 0 и отдать застройщику прд 14 на 2 года. Получится 28% .....таких кредитов и нет. Как быстроденьги почти

Это плата за риск, который дольщик перекладывает на плечи банка.
По старой схеме эти 28% получал дольщик, если покупал на котловане, но он и рисковал всеми своими деньгами.
По новой схеме все эти риски берёт на себя банк. Если застройщик гавкнется, то банк потеряет деньги, вложенные в стройку. Потому и вознаграждение в виде 28% за риск тоже получает банк.
Всё как в этот мультфильме:

:-)

Инвесторы да, отомрут окончательно. Люди уже не будут покупать котлован, чтобы сразу продать при сдаче дома. Будут покупать только для себя или аренды (не для перепродажи). И это на мой взгляд хорошо.
3/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750365 
Автор: джери и джери 
Дата:   

Банк то чем рискует ?!
Есть застройщики кто строит на свои . Могу ошибаться но гринвич недвижимость вроде как.
Затеит такой застройщик стройку какую после 01.07.19 и строит дом и на свои.
На стадии котлавана люди пришли и сдали деньги в банк , но застройщик их не получает. А деньги на хранении у банка на 2 года. Банк их естественно прокручивает. Как только стройка завершилась банк со счета клиентов переводит застройщику. Все.
Зануда , где потрудился банк и чем рисковал ?

Другой пример. Другой застройщик строит после 01.07.2019 есть свои деньги и нужны заемные банка. Банк смотрит проект и перспективы и кредитует или не кредитует застройщика обычная рутина банка, анализ заемщика . Только до 01.07 он этим же самым занимался взяв у вкладчиков деньги под 7 процентов, а проанализировав давал под 14. На эти 7 и жил там же и риски и прочее.

А вопрос мой сейчас то почему сдаем бесплатно на хранение? Сама по себе операция при сдаче перевод денег она не трудоемкая как ячейка банковская при наступлении события.
Это должно быть дешево само по себе и с процентами .
А будет платно и в добавок без процентов миллионы типа хранят.

3/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750366 
Автор: wayfarer   (О пользователе)
Дата:   



Цитата:
От пользователя: джери и джери

Есть застройщики кто строит на свои


да есть, те дома что продает НКС (большая часть) у них инвестор паевой фонд, строят на свои.
3/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750367 
Автор: Да так НЮ 
Дата:   



Цитата:
От пользователя: джери и джери

Банк то чем рискует ?!

Система другая, застройщик, привлекая народ на стадии котлована, эти деньги пускал в дело. Сейчас же он сможет использовать лишь кредитные ресурсы без привлечения денег со стороны покупателей.
И что меня смущает в этой схеме, ладно если застройщик накроется, а если банк обанкротится ? или цб у него отзовет лицензию ? Плакали денежки вместе с квартирой ?
2/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эсроу счёта и цены на новостро...   #750369 
Автор: bk-71   (О пользователе)
Дата:   



Цитата:
От пользователя: Mar$el

Вы обсуждаете сами с собой покупки ваших трех квартир. Советую вам двигаться дальше.

местечковый квартирный олигарх учит риэлтеров жизни ... :-D
3/4 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эсроу счёта и цены на новостро...   #750370 
Автор: Mar$el   (О пользователе)
Дата:   


Цитата:
От пользователя: fernes land (Зануда).

Это плата за риск, который дольщик перекладывает на плечи банка.

риск дольщика никуда не уходит. Только теперь он зависит не от надежности застройщика, а от устойчивости банка.
Все же помнят, какая сумма вклада покрывается страхованием. А тут будут совсем другие цифры. Следовательно, банку потребуются дополнительные затраты на увеличение своих гарантий, что отразится на ставке для застройщика. Поэтому останутся крупные - те, что могут строить на свои, уменьшится конкуренция - вырастут цены.
И слабо верится, что это все для того, чтобы 5% обманутых дольщиков думали, что теперь их не обманут.
И еще одно наблюдение. В обманутые дольщики чаще всего попадают те же люди, что несут свои деньги в пирамиды. Они верят. Они не считают, не анализируют, не планируют. Верят, и не слышат аргументов против. У меня была женщина на сопровождении, я ей 17 (!!!) пунктов рисков написала по тому, что ей предлагалось подписать, и что вы думаете- она таки купила это. После года четыре судилась, честно говоря не знаю чем кончилось, перестала отслеживать.

[Сообщение изменено пользователем 15.06.2019 10:34]
6/4 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эсроу счёта и цены на новостро...   #750371 
Автор: джери и джери 
Дата:   

Еще смешнее выглядит схема когда покупатель на стадии котлована берет ипотеку у банка под 10%
Банк эти деньги типа выдал и сразу забрал на хранение а далее их же дал застройщику под 13 годовых... это вообще как ?
Наверное таких сделок будет не много но. До введения этих счетов покупатели за счет ипоьеки часто покупали обьекты которые были не сданы.
И это было нужно всем сейчас такие сделки убили тоже почти полностью.
Ну это же глупость когда банк типа дает деньги в ипотеку не давая по факту получая огромную прибыль а потом еще и застройщику . Смотрим сколько заработает банк при такой схеме.
5/2 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750382 
Автор: джери и джери 
Дата:   

К примеру семья покупает квартиру 1 млн свой и 2 заемные под 10 процентов на 24 месяца. Общий прайс 3 млн.
Эти 2 взятых млн в кредит превращаются в выплатах в 400 за 24 мес.
Итого банк 2 года распоряжается суммой 3400 которую дал застройщику под 13 годовых. Тот ему вернет 4290.
Итого банк вложив 2 млн своих через 2 года вернет более 100% или более 50 годовых в процентах.
Деньги эти и сверх прибыль не из неоткуда. Все будет в цене в итоге которую Россияне не смогут оплатить так как резко увеличится и сейчас то все не дешево.
2/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750429 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

Банк то чем рискует ?!
Есть застройщики кто строит на свои . Могу ошибаться но гринвич недвижимость вроде как.
Затеит такой застройщик стройку какую после 01.07.19 и строит дом и на свои.
На стадии котлавана люди пришли и сдали деньги в банк , но застройщик их не получает. А деньги на хранении у банка на 2 года. Банк их естественно прокручивает. Как только стройка завершилась банк со счета клиентов переводит застройщику. Все.
Зануда , где потрудился банк и чем рисковал ?

Если застройщик строит на свои, то ваши деньги он два года не увидит, а потому застройщику, который строит на свои, абсолютно фиолетово на котловане вы занесли в банк деньги, или перед самой сдачей дома.
Правильно?
Идём дальше...
Раз застройщику, который строит на свои, фиолетово, на какой стадии вы занесли деньги, значит он поставит ОДИНАКОВУЮ ЦЕНУ, что на котловане, что перед сдачей (ему ускоренное поступление денег не нужно, так как он их не получает, пока не построил).
Правильно?
Идём дальше...
Раз цена у застройщика, который строит на свои, будет одинаковая на всех стадиях и на котловане дешевле не будет, значит покупатель НЕ ПОНЕСЁТ ДЕНЬГИ в банк на стадии котлована. В этом просто нет никакого смысла. Покупатель положит эти деньги на депозит и снимет перед окончанием стройки, чтобы купить квартиру.
Правильно?
Идём дальше...
Раз покупатель квартиры у "застройщика на свои" не понесёт заранее деньги в банк на такую стройку, значит банк не получит эти халявные деньги.

Итог:
В схеме с "застройщиком на свои" банк не имеет не только рисков, но и денег. Так что и тут всё справедливо. :beach:


А вообще, если застройщик строит на свои, то зачем ему вообще эта схема с экстроу-счетами? Данная схема предназначена сугубо для долевого строительства, а "застройщик на свои" может тупо построить дом, а потом просто продавать квартиры ВООБЩЕ БЕЗ ВСЯКОЙ ДОЛЁВКИ. Нафига ему эстроу, банк и долёвка, если у него ИТАК ЕСТЬ ДЕНЬГИ на стройку? :-)

[Сообщение изменено пользователем 17.06.2019 12:12]
10/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750431 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: Да так НЮ

И что меня смущает в этой схеме, ладно если застройщик накроется, а если банк обанкротится ? или цб у него отзовет лицензию ? Плакали денежки вместе с квартирой ?

Не понимаю, а что вас беспокоит? Страховка АСВ до 10 миллионов по экстроу счетам. Вы планируете покупать квартиру дороже 10?
4/3 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750432 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: Mar$el

риск дольщика никуда не уходит. Только теперь он зависит не от надежности застройщика, а от устойчивости банка.
Все же помнят, какая сумма вклада покрывается страхованием.

Помним. 10 миллионов по экстроу-счетам. Если будете покупать хату за 15, или 20 лимонов, то да, рискуете... :-D
3/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750434 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: Mar$el

банку потребуются дополнительные затраты на увеличение своих гарантий, что отразится на ставке для застройщика. Поэтому останутся крупные - те, что могут строить на свои, уменьшится конкуренция - вырастут цены.

Для тех, кто уже затарился, это позитив. :-)



Цитата:
От пользователя: Mar$el

И еще одно наблюдение. В обманутые дольщики чаще всего попадают те же люди, что несут свои деньги в пирамиды. Они верят. Они не считают, не анализируют, не планируют. Верят, и не слышат аргументов против. У меня была женщина на сопровождении, я ей 17 (!!!) пунктов рисков написала по тому, что ей предлагалось подписать, и что вы думаете- она таки купила это. После года четыре судилась, честно говоря не знаю чем кончилось, перестала отслеживать.

Бла бла бла...
А причём тут схема экстроу-счетов? :-D
2/3 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750435 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

До введения этих счетов покупатели за счет ипоьеки часто покупали обьекты которые были не сданы.
И это было нужно всем сейчас такие сделки убили тоже почти полностью.

Да, такие сделки действительно убили новой схемой. Сейчас в ипотеку будут покупать уже готовое. Возврат к логике здравого смысла, ведь согласитесь, покупка котлована в ипотеку это абсурд. Это уродливая форма, сохранившаяся со времён квартирного пузыря 2006 года.
6/2 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750436 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

Все будет в цене в итоге которую Россияне не смогут оплатить так как резко увеличится и сейчас то все не дешево.

Подорожают только ранние стадии, готовое не подорожает.
0/4 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750442 
Автор: джери и джери 
Дата:   



Цитата:
От пользователя: fernes land (Зануда).


А вообще, если застройщик строит на свои, то зачем ему вообще эта схема с экстроу-счетами? Данная схема предназначена сугубо для долевого строительства, а "застройщик на свои" может тупо построить дом, а потом просто продавать квартиры ВООБЩЕ БЕЗ ВСЯКОЙ ДОЛЁВКИ. Нафига ему эстроу, банк и долёвка, если у него ИТАК ЕСТЬ ДЕНЬГИ на стройку?

Все банки кто привлекает деньги под процент их вкладывают с риском и это нормально
Если бы риска не было за котопый банк прлучает деньги то люди напрямую физик юрику на бизнес деньги передал под 13 процентов и все. Но из за опасений, отсутствия опыта и прочего физик банку дает под 7 а банк под 14.
Я так и не понял зануда, в чем перекладывания риска на плечи банка? Он занимается такой же своей работой только раньше он делал это за 7 а сейчас спазу за 14 так как не считает нужным закон платить по эскроу считам.
И когда кто-то пишет что кто-то на кого что взвалил то положение должно ухудшиться. А по факту улучшилось.
1/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750443 
Автор: джери и джери 
Дата:   



Цитата:
От пользователя: fernes land (Зануда).


Подорожают только ранние стадии, готовое не подорожает


Почему ? Часть застройщиков уйдет, так как не выгодно будет строить раньше прибыль была 14 с учетом денег дольщиков, сейчас удорожает все процента на 7 и все станет не рентабельно.
Новые сройки встанут, будет неразбериха, даже на средних сроках не факт что будут покупать. В каких то процессах строки то что было понятно и работало долгие годы работать перестанет. Плюс деньги всем нужны во время даже инвесторы на котловане были нужны так же как и людт кто брал в ипотеку на средней стадии. Все эти люди были нужны. Все подорожает по крайней мере на 10-12 месяцев точно мое мнение.
1/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750444 
Автор: Hиколя
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

Почему ? Часть застройщиков уйдет, так как не выгодно будет строить раньше прибыль была 14 с учетом денег дольщиков, сейчас удорожает все процента на 7 и все станет не рентабельно.

Прямо нерентабельно? А какие то застройщики вообще раскрывали когда нибудь данные о своей рентабельности? Не верится что 7-14% (5-10 тыр/метр) подкосят их бизнес. Конечно если считать что с типовой однушки в 50 метров застройщик - альтруист зарабатывал 250 тыр...., а с двушки в 70м - 350тыс..... Но как то не верится.
По мне так за прибыль менее 25% на 1 стройку они врятли ли не работают. (случаи банкротства как правило связаны с кидаловом и воровством, либо бизнесом по форме пирамиды, а не с "не хватило").
Таким образом все застройщики выстроившие хотя бы 4 поколения домов должны были накопить фин.подушку достаточную чтобы строить на свои. Другое дело если по каким либо причинам они не хотят светить или работать с привлечением этих деньех...
3/1 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750447 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: джери и джери

инвесторы на котловане были нужны

Застройщик на котловане сейчас может снизить цену и люди массово понесут деньги в банк. Люди ведь с экстроу-счетами уже ничем не рискуют и могут смело вкладываться в объекты с низкой ценой (раньше низкая цена на котловане могла отпугнуть, так как часто была индикатором грядущего долгостроя или и вовсе непостроя). В итоге почти 100% квартир будет раскуплено на котловане, а застройщик от этого банка получит кредит ПОД НИЗКИЙ ПРОЦЕНТ, ведь процент при финансировании по экстроу-счетам очень сильно зависит от текущей доли проданных квартир.
Так что я тут вообще никаких проблем не вижу. Если застройщик хочет получить кредит под низкий процент, он снижает цену на этапе котлована и привлекает максимум покупателей.
6/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750451 
Автор: ucos
Дата:   



Цитата:
От пользователя: Да так НЮ

И что меня смущает в этой схеме, ладно если застройщик накроется, а если банк обанкротится ? или цб у него отзовет лицензию ? Плакали денежки вместе с квартирой ?


1,4 млн вернут законно, так что не трепыхайтесь.... :-D
1/4 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750459 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: ucos

1,4 млн вернут законно, так что не трепыхайтесь....

https://banks.is/ask/1158-strahovanie-schetov-eskr...

"Здравствуйте. Вопрос. При ипотечной сделки открывается номинальный счёт на продавца недвижимости. И деньги банка находятся там, пока не произойдёт регистрация нового владельца. Примерно пусть 14 дней. на этот период счёт продавца относится к страхованию вкладов ( который гарантируется государствам до 1400 тыс.) ?

Ответ:
Здравствуйте!
Счет, который вас интересует, называется "ЭСКРОУ" - тот самый счет, деньги на котором блокируются до регистрации сделки. Ранее, такие счета не подлежали страхованию АСВ, что приносило немало проблем продавцам и покупателям недвижимости. С 02.04.2015 этот вопрос решен - АСВ страхует счета эскроу наравне с депозитами.
Страхование счетов эскроу превышает стандартный уровень возмещения. Если по вкладу вы получаете о 1,4 млн, то здесь вам выплатят до 10 млн."
4/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750460 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   

https://erzrf.ru/news/dengi-dolshchikov-budet-stra...

6 марта 2018 20:24

Деньги дольщиков будет страховать АСВ

В соответствии с поправками в закон «О страховании вкладов», которые сейчас готовит Минфин, дольщики, разместившие средства на счетах эскроу, могут получить гарантии в объеме до 10 млн руб., сообщили «Известия».
По информации издания, деньги граждан, участвующих в долевом строительстве, могут быть застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Как сообщили «Известиям» в пресс-службе финансового ведомства, в настоящее время Минфин разрабатывает поправки к законопроекту «О страховании вкладов», согласно которым инвестиции граждан при участии в долевом строительстве могут быть гарантированы АСВ. Поправки могут быть приняты в июне 2018 года, прогнозируют в Минфине.

Цель нового законопроекта — создание механизма страхования средств до 10 млн руб., размещенных на счетах эскроу или спецсчетах, открытых для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, пояснили в министерстве.

В рамках новации средства граждан, участвующих в долевом строительстве, будут застрахованы на весь срок возведения жилья — напомним, что сегодня эта норма отсутствует. То есть АСВ введет дополнительные гарантии до момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Компенсация при наступлении страхового случая будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, куда банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств физлиц. Если же денег для выплат страхового возмещения АСВ не хватает, то Агентство возьмет кредит в Банке России.


ЗЫ: Насколько я понимаю, закон о страховании экстроу счетов АСВ в сумме до 10 миллионов уже принят. Или я ошибаюсь? ;-)
2/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750484 
Автор: fernes land (Зануда). 
Дата:   


Цитата:
От пользователя: fernes land (Зануда).

Насколько я понимаю, закон о страховании экстроу счетов АСВ в сумме до 10 миллионов уже принят. Или я ошибаюсь?

Нет, не ошибаюсь:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_457...

Блин, я везде пишу экстроу вместо эскроу. :-D

[Сообщение изменено пользователем 19.06.2019 11:39]
Ответить   |  Поделиться:  
Re: Размышления про эскроу счёта и цены на новостр...   #750489 
Автор: Да так НЮ 
Дата:   

Хорошо, что страхование предусмотрено. Раньше об этом просто не было информации. Спасибо всем, кто ответил.

[Сообщение изменено пользователем 19.06.2019 14:21]
1/0 |  Ответить   |  Поделиться:  
Список Тем  |   Поиск  |   Правила  |   Статистика  |   Подписаться на тему
первая страницаПредыдущая страница | 1 | 2 | 3 | следующая страницапоследняя страница

Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь. Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на эту же страницу)


 Мой E1 : Вход 
 
Вход для зарегистрированных пользователей:
E-mail:
Пароль:
Если Вы не зарегистрированы, то добро пожаловать на страницу регистрации.
Если Вы зарегистрированы, но забыли пароль, Вы можете его запросить.

Развернуть блок
 Погода