Банк забирает квартиру екатеринбуржца, купившего ее у ипотечного должника

Однокомнатную квартиру по улице Красных Командиров в доме N104 должны продать с публичных торгов, чтобы вернуть Сбербанку ипотечный долг. Такое решение приняли 16 апреля в суде Орджоникидзевского района. В решении не было бы ничего особенного, если бы должники не продали это жилье еще два года назад ничего не подозревающему покупателю. Чтобы вернуть деньги банку, ему придется продать свою "однушку".

Нехорошая квартира

Покупатель "нехорошей квартиры" Олег Жилевский рассказывает: приобрел ее в августе 2010 года, через агентство, которое проверило жилье. Квартира стоила 1 млн 770 тыс. рублей. Сделка прошла успешно, хотя сделку вел не сам продавец, а его доверенные лица, регистрационная палата, как и риелторы, ее одобрила, никаких обременений и притязаний третьих лиц не выявила. Но в январе 2013 года Олег узнал, что его жилье собирается отнять Сбербанк России. Как-то вернувшись из отпуска, он получил письмо из регпалаты, в котором сообщалось об аресте квартиры. Оказалось, что банк в 2007 году выдал бывшему хозяину, Виталию Вазьмину, ипотечный кредит на ее строительство – два с лишним миллиона. Тот ипотеку не выплатил. И в январе нынешнего года суд заочно постановил продать жилье с публичных торгов: к слову, сумма ипотечного долга уже превышает 3 млн рублей, а начальная стоимость жилья для торгов установлена в размере 1,9 млн. Олег предъявил суду авиабилеты, доказывающие, что на суде он присутствовать не мог, но на очном рассмотрении 16 апреля суд все равно постановил продать жилье.

Залог впридачу

В судебном решении говорится следующее: "Переход права собственности не прекращает права залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее залоговое имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено". Суд ссылается на закон "О залоге": согласно статье 32, залог сохраняет силу, если право собственности на него переходит другому лицу. Также судили на основании норм ГК РФ: пункт 2 статьи 346 регламентирует обязанность лица, которое передало имущество в залог, распоряжаться им только с ведения того, кому оно было передано (в данном случае – с ведения банка). Если это правило нарушается, то, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, банк имеет право обратить взыскание на предмет залога.

Почему документы были чистыми?

Почему же документы были чистыми? Продавец квартиры был обязан в течение трех месяцев после завершения строительства и получения свидетельства о собственности на помещение зарегистрировать в регистрационной палате обременение – то, что квартира находится в залоге. Но он этого не сделал. Впоследствии этим не озаботился и банк.

По мнению руководителя юридического отдела Уральской палаты недвижимости Людмилы Плотниковой, эта история сразу привлекла внимание риелторского сообщества, поскольку ипотечный кредит в размере более 2 млн рублей банк выдал в период кризиса, причем у заемщика не было ни собственности, ни большого официального дохода, а поручителем выступила его жена, не имеющая подтвержденных доходов вообще. Свидетельство о праве собственности продавец получил еще в 2009 году. В этом же году в суде были удовлетворены требования банка о взыскании с него суммы долга, но вот обременение на квартиру, в качестве обеспечения исполнения исковых требований, почему-то не было наложено. Банк таких требований в суде не заявлял, и, судя по всему, не обращался в службу судебных приставов. Продавец-заемщик сейчас проживает в другом городе на съемной квартире и не имеет ни собственности, ни средств для погашения долга перед банком. Нужно отметить, что последующая сделка купли-продажи состоялась уже в сентябре 2010 года. И, к сожалению, уже есть решение суда, согласно которому квартира переходит в пользу банка.

"Сейчас можно надеяться на то, что суд апелляционной инстанции примет решение исходя из социальной справедливости: если не отменит существующее решение суда, то хотя бы направит дело на новое рассмотрение в районный суд, чтобы у пострадавшей стороны – покупателя - появилась возможность подать заявление о том, что он является добросовестным приобретателем в рамках статьи 302 ГК РФ. Этот статус может быть весомым для суда - статья подразумевает возможность изъятия купленного имущества у добросовестного приобретателя только в случае, когда оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли", - полагает юрист.

В Сбербанке же считают, что говорить о том, что банк взыскивает долг с покупателя квартиры, неправильно: взыскание наложено именно на квартиру, которая в соответствии с законом находится в залоге по ипотеке. Заемщик не имел права ее продавать – этого нельзя делать без согласия банка, которое получено не было. Суд, руководствуясь законом, вынес легитимное решение. Чтобы избежать такого поворота событий, Сбербанк порекомендовал горожанам тщательно проверять все документы по сделке - обязательно запрашивать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, обращать внимание на правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобретал недвижимость: если в договоре купли-продажи указано, что квартира куплена с использованием кредитных средств, то, как правило, это означает, что жилье в залоге у банка.

"В том случае, о котором мы говорим, квартира от имени продавца продавалась по доверенности третьим лицом, а цена была ниже рыночной. Покупателя такие обстоятельства тоже должны были насторожить", - дополняют банкиры. Жилевскому рекомендуют обратиться с судебным иском к продавцу, а также предъявить тому регрессное требование о возврате денег. Кроме того, советуют обратиться к правоохранителям - для оценки действий продавца с позиции уголовного законодательства.

Осторожно, афера

И напоследок – интересный нюанс, который роднит эту историю с проблемами обманутых дольщиков. Дом на Красных Командиров, 104 построила ныне опальная контора ООО "Спецпромцентр". Ее руководитель, Степан Какалов, за обман дольщиков приговорен к 5 годам колонии, сейчас он находится в федеральном розыске. Лицом, продавшим квартиру по доверенности владельца Виталия Вазьмина, был Сергей Какалов, сын осужденного. Сам Вазьмин приходится племянником жене Какалова. С Виталием удалось связаться: по его словам, он сам не получил ни копейки от продажи квартиры, более того, о самой продаже узнал только через два года, а расчеты по ипотеке он сразу оставил Какаловым. Впрочем, доверенность, по которой продали квартиру, была настоящая. Таким образом, семья Какаловых дважды получила деньги за одну и ту же площадь: сначала – от Сбербанка, по договору ипотеки, а потом – от Олега Жилевского, купившего жилье.

Сейчас Олег готовится к подаче апелляции, но, по его признанию, уже не надеется отстоять свое право собственности.

Фото с сайта wende.mypage.ru