Глава агентства недвижимости: "Покупателям жилья даже в ажиотаж бояться нечего - продавцов всё равно куда больше"

В кризис земля полнится историями о том, как всё вокруг дорожает, срываются сделки и балом правит паника. Сделки с продажей и последующей покупкой ведутся в состоянии дрожи – а ну как продашь квартиру, а денег не хватит, потому что продавец поднимет цену? Характерные случаи можно найти и на Е1.RU, когда, например, отказ банков выдавать уже одобренную ипотеку мешал людям приобрести давно ожидаемое жильё. Мы решили расспросить о том, как себя вести и что сейчас царит на рынке, тех, кто находится в самом эпицентре событий: на вопросы Е1.RU ответил Дмитрий Гусев, директор одного из самых крупных агентств недвижимости Екатеринбурга квартирного бюро "Ярмарка".

– Дмитрий Павлович, давайте начнём с самого простого случая: человек хочет продать свою квартиру, причём без кредитов, за наличные, может быть, добавить немного – и сразу купить новую. Как подстраховаться, чтобы продавец внезапно по своим соображениям не повысил цену – а вы уже успели продать своё, и денег теперь не хватает?

– Здесь существует очень простое правило: не "разрывать" сделки по времени, продавать одну квартиру и покупать другую нужно в одном месте и в одно время – чтобы собрались все три стороны: в банке, если расчёт идёт с помощью банковских ячеек и аккредитива, или просто там, где решили – если расчёт наличными. Таким образом подписывается сразу два договора, риск продавца минимизируется – если вы не хотите покупать новое жильё по новой цене, вы просто не продаёте свою квартиру и сохраняете средства.

– Банковская ячейка – насколько она помогает обезопасить расчеты?

– По сути, она служит гарантом, что в случае срыва сделки покупатель получит обратно свои деньги. С банком заключается договор на условиях, что он привязан к сделке: когда продавец предоставляет документ о зарегистрированной сделке, ему выдаются деньги, если переход права собственности не регистрируется, то покупатель получает свои деньги назад. Обычно ячейку резервируют на месяц. Но это сейчас не самый надёжный способ, поскольку банк не несёт ответственности за то, что в ячейке, не пересчитывает деньги. Если расчёт безналичный, то аналогичным образом можно использовать так называемый аккредитив – деньги поступают на спецсчёт, а потом переводятся либо продавцу, либо покупателю.

– Это, видимо, для всех сделок – а что можно сделать, чтобы знать, что обещанную квартиру продадут, и по обещанной цене? Например, с помощью авансового договора?

– Аванс используют в основном для того, чтобы "застолбить" квартиру – например, продавцу нужно документы подготовить, или покупателю – оформить ипотеку. Там можно прописать штрафные санкции, но лучшим вариантом будет не авансовый, а предварительный договор – он повторяет все условия основного, и в случае отказа на его основании можно по суду заставить продавца всё-таки продать вам квартиру, это будет мешать продавцу передумать. Кроме того, первоначальную сумму иногда передают задатком: в этом случае при отказе от сделки покупателя ему не возвращают задаток, а если отказывается продавец, то задаток он возвращает в двойном размере. Штрафы же в договорах можно назначать разные – от фиксированной суммы до процентов по ставке, скажем, Центробанка за период пользования деньгами.

– А много стало после "чёрного вторника" таких быстрых и максимально простых сделок – сразу за наличные?

– Да, люди стали "доставать" деньги, ведь недвижимость считается надёжным инвестиционным вложением – а ещё это почти единственный вид активов, который не подорожал. Сделки идут по старым ценам. При этом, как показывает история, в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растёт в цене.

- Она действительно не подорожала? А такие сделки, когда продавец внезапно повышает стоимость – их много?

– Они сейчас встречаются, конечно, и бывает, что от продажи отказываются, но на рынке много других продавцов, и найти новый вариант труда не составляет, в целом опасаться нечего. Могу рассказать печальную историю: продавец в последний момент отказался от продажи своей квартиры, значительно повысив цену – квартира стоила более пяти миллионов, он повысил цену сразу на 600 тысяч, покупатель себе этого позволить не мог. Альтернативный вариант для покупателя нашёлся почти сразу. А продавец через некоторое время передумал и вернулся готовым продать жильё по прежней цене – но было уже поздно. Там дело было в том, что квартира была не самая простая, из тех, что ждут "своего" покупателя очень долго – она и так много времени "провисела" в продаже, там в итоге до сих пор и осталась.

– Теперь давайте поговорим о случаях, когда в деле замешана ипотека. Каков должен быть порядок действия – по ступеням?

– Сначала вы идёте в банк, проходите там процедуру андеррайтинга – чтобы вас одобрили как заёмщика с определённым кредитным лимитом. Исходя из заданных возможностей, начинаете подбирать недвижимость.

– А если человеку одобрили кредит на одних условиях, он нашёл объект, пришёл в банк – а там уже другие? Такого у нас много?

– Бывает. Мы работаем со всеми банками, и сейчас они делятся на три группы: часть (много, но меньше половины) вообще остановили кредитование, часть подняли ставки – на рынке есть возможность взять кредит по комфортной, не шокирующей ставке в 15 процентов годовых, ну а часть банков, у которых клиенты ипотеку одобрили до "чёрного вторника", вообще сохранили для своих заёмщиков прежние ставки – брали, условно говоря, под 12%, хотя, конечно, сейчас эта "лавочка" уже закрыта.

– А средняя по рынку ставка какая?

– А о средней говорить смысла нет, потому что все – и риелторы, и сами люди, – обращаются сразу в несколько банков и выбирают наиболее интересные условия – в итоге сейчас большинство берёт под примерно такую ставку. Риелторы, кстати, всё ещё могут помочь с преференциями – если, например, человеку "с улицы" предложат 15,5 %, то тому, кто пришёл через аккредитованного кредитного брокера или риелтора, на полпроцента ставку могут снизить.

– Но если вам одобрили ипотеку по одной ставке, а выдать хотят по другой, можно как-то обязать банк выдать заём на прежних условиях – ведь покупатель рассчитывал на них?

– К сожалению, практически никак. Разве что если есть письменное уведомление, где зафиксировано, что одобрен такой-то кредит по такой-то ставке, несколько банков когда-то такое практиковали, но не сейчас – к тому же в основном это скорее "устная" процедура и договоренность.

– А те банки, которые вообще отказываются кредитовать – что у них происходит?

– Они, в общем, даже не отказываются, они говорят: мы будем выдавать кредиты, только наше руководство определится, по каким ставкам и на каких условиях – ждём, когда.

– А роль каких-то заградительных барьеров – размер зарплаты, возраст, должность, ненадёжная профессия, другие риски, – она увеличилась? Чтобы, например, кредит не выдавать, но не потому, что невыгодно, а потому, что кто-то якобы опасный заёмщик?

– Не замечал такого, на самом деле. Банки ипотеку, можно сказать, любят – это кредит с очень низкими рисками, в отличие от потребительских кредитов, по нему небольшая доля просрочки, люди платят очень дисциплинированно. Другое дело, что банкам сейчас сложно, зарубежные дешёвые кредиты практически закрыты, в России "рефинансироваться" дорого, хотя президент пообещал, что с ипотекой будут проблему решать: посмотрим, разойдутся ли слова с делом. Но и с ипотекой тоже сделки идут: например, у нас недавно был случай с одновременной продажей и покупкой, когда продавцу на новую квартиру даже ставку не подняли с "докризисного" периода, только поставили жёсткое условие в банке: успейте до Нового года. Но в "цепочке" был ещё один ипотечник, и вот ему-то банк в итоге отказал в ипотеке. Покупателя на объект продавцов-ипотечников удалось найти буквально за два дня и выйти на сделку.

– А вообще стоит сейчас продавать жилье? У нас тоже много историй: например, знакомый, который выставил свою квартиру на продажу "на всякий случай", внезапно начал получать звонки поздним вечером – хотим её купить, за наличные, привезём сразу все, только отдайте нам вашу квартиру. Знакомый испугался и жильё с продажи на всякий случай снял.

– Это зависит от целей, с которыми вы жильё продаёте. Самой безопасной сейчас на самом деле является сделка, о которой мы говорили в начале – с обменом: здесь можно ничего не бояться, если сделку правильно выстроить, то человек, продавая одно жильё, сразу же получает другое – и ничего не теряет. Если вы хотите на эти деньги купить доллары – ну… если люди, которые купили евро, когда они стоили по 100 рублей, на пике, представьте сейчас их финансовые потери и чувства. На самом деле, здесь ситуация зависит от слишком многих факторов, чтобы можно было точно предсказать, что будет: от политики ЦБ, от отношений с Украиной и Европой, от цен на нефть и так далее – ситуация меняется если не ежедневно, то еженедельно. А если вы хотите вложиться в бизнес, который приносит 100% прибыли в год, то продавать, наверное, стоит, потому что недвижимость такого дохода не приносит. Если вам нужно заплатить за какое-то экстренное лечение – тоже, наверное, стоит это сделать, жизнь ведь сейчас идёт. А если ничего такого нет, то, возможно, стоит немного подождать, посмотреть, что будет на рынке дальше, ведь это достаточно устойчивый актив, который защищает деньги. Покупателям – покупать можно: считаю, в следующем году с ценами кардинальных изменений не произойдет, они значительно не вырастут и не упадут. Я летом прогнозировал 10 – 15% снижение в 2015 году, а вот сейчас ситуация поменялась – и думаю, что снижения не будет. Но тут многое может зависеть от внешних факторов.

– А покупательский спрос как оцените?

– Он ажиотажный – получилось так, что у риелторов и застройщиков декабрь оказался самым удачным месяцем года: хорошие для рынка времена были и в начале года, когда тоже поднимался курс валюты, но декабрь 2014-го – он вне конкуренции.

– И напоследок вопрос о застройщиках: как ведут себя продавцы "вторички", в принципе ясно, а застройщики к чему склоняются сейчас?

– Те объекты, которые строятся и уже в продаже, они продолжают и будут продавать, а вот те, что ещё на бумаге, скорее всего, на рынок в ближайшее время не выведут из-за снижения спроса. Но застройщики есть трёх типов: первые строят "на свои", вторые – на проектное финансирование от инвесторов и банков, и третьи – на деньги дольщиков. Первые сейчас чувствуют себя максимально комфортно, и некоторые из них либо подняли цены на квартиры, либо придерживают их, чтобы посмотреть, что будет дальше. Вторые как работали, так и работают, у них вообще ничего не изменилось, по крайней мере в этом году – квартиры нужно продавать, чтобы платить по займам. А вот третьи, строящие на деньги дольщиков, скорее всего, испытают в 2015 году проблемы, потому что здесь цепная реакция: если снижается спрос, дольщики начинают меньше нести денег – цепная реакция – стройка идёт медленнее, покупатели это видят, и их становится ещё меньше, а когда стройка встаёт, то на новых покупателей рассчитывать и вовсе не приходится. Поэтому такие застройщики уже начали предлагать тем девелоперам, у кого ситуация более устойчива, выкупить их проекты.

– А как одних от других на бытовом уровне отличить?

– На бытовом, наверное, никак – самостоятельно можно ориентироваться, например, на то, есть ли у застройщика портфель уже реализованных проектов, а не одно здание – какая-то история на Урале и в Екатеринбурге.