E1
Погода

Сейчас+11°C

Сейчас в Екатеринбурге

Погода+11°

облачно, без осадков

ощущается как +9

2 м/c,

с-з.

723мм 56%
Подробнее
3 Пробки
USD 93,44
EUR 99,73
Реклама
Недвижимость интервью Владимир Крицкий, "ЛСР": "Люди, которых переселяют из бараков, часто ведут себя неадекватно - за квартиру в 25 "квадратов" требуют 125"

Владимир Крицкий, "ЛСР": "Люди, которых переселяют из бараков, часто ведут себя неадекватно - за квартиру в 25 "квадратов" требуют 125"

Бывший вице-мэр - о расселении трущоб, новом проекте на Репина и о том, почему ввод жилья упадёт.

Владимир Крицкий, бывший замглавы Екатеринбурга по капитальному строительству, ныне – управляющий "ЛСР. Недвижимость-Урал".

Аукционы на земли с ветхой застройкой, которые проводит мэрия Екатеринбурга, вряд ли можно назвать популярными у застройщиков. Тем не менее развитие таких территорий в последний год – одна из наиболее реалистичных для строительных компаний возможностей пополнить свой "земельный банк". Этот способ получения площадок избавляет город от аварийного жилья и преображает его, но иногда методы расселения цивилизованными назвать трудно, а на городских торгах без заявок может остаться больше половины участков.

Мы решили расспросить о том, чего стоит построить жилой комплекс на месте аварийных домов, Владимира Крицкого, бывшего замглавы Екатеринбурга по капитальному строительству и землепользованию, а ныне – управляющего девелоперской компанией "ЛСР. Недвижимость-Урал". На примере одного из наиболее интересных "проектов будущего" – жилого комплекса на улице Репина, который как раз и возведут на "заселенной" земле.

Владимир Павлович, у "ЛСР. Недвижимость-Урал" тоже есть проект развития территории, причём очень заметный, близко к центру города, в районе улиц Начдива Васильева, Репина и Заводской. Расскажите на примере этого нового комплекса, как у нас в городе идут процессы развития застроенных территорий.

– Площадку под этот комплекс мы купили на аукционе около трёх лет назад. В настоящий момент ведутся работы по расселению: там находится 10 старых двухэтажных домов, все они включены в городскую адресную программу расселения. Параллельно мы закончили разработку проектной документации, сейчас она проходит экспертизу. Запроектировали 5-секционный дом вдоль улицы Репина, а в глубине участка – ещё три отдельно стоящих дома.

А когда начнётся строительство? Сколько домов уже расселены?

– Из 10 домов отселены четыре, один уже снесён, ещё три – Репина, 48, 48а и Заводская, 92 – будут демонтироваться весной, подрядная организация уже определена, оформлен земельный участок на 2 гектара. На площадку первого дома планируем выйти уже этим летом.

То есть на участке ещё есть жильцы?

– Да, ведь развитие территорий подразумевает возможность поэтапного строительства. Например, мы обратились к проектировщикам, чтобы в первом доме для целого "стояка" предусмотрели особые планировки – чтобы переселить туда тех, кто живёт на этом участке и не желает никуда, кроме этого же места, переезжать.

Так будет выглядеть новый жилой комплекс на Репина: 5-секционный жилой дом вдоль основной магистрали и ещё три "свечки" – в глубине участка.

Довольно новый пока для Екатеринбурга метод – переселять в жильё, которое будет строиться на том же месте, да ещё и специально проектировать там квартиры.

– Для Екатеринбурга – да, а вот опыт Москвы и Санкт-Петербурга подсказывает, что это одно из оптимальных решений.

А где эти люди будут ждать, когда их дом будет построен? В другие свои комплексы вы людей не переселяете?

– В своих домах – мы же строим поэтапно. Некоторые из уже отселённых получили квартиры в "Мичуринском", некоторые – в "Берёзовой роще", некоторые – на Технической, но были те, кто поставили условие: только сюда. Отселение – оно всегда проблемное. Соглашаются люди неохотно, требуют за отселение больше, чем им положено по закону. Причём одно дело нанимателей отселять, тех людей, которые живут здесь по договору соцнайма, а другое дело – собственников. По Жилищному кодексу основная процедура для собственников – это денежная компенсация, но по взаимной договорённости возможно предоставление иного жилого помещения. В домах под снос часто живут большие семьи, которые получили квартиру достаточно давно и за неё теперь просят по несколько квартир, чтобы обеспечить всех членов семьи – порой в 3-4 раза больше по площади, чем есть у них сейчас.

Сколько людей готовы на денежную компенсацию, а сколько требуют готовое жильё? И во сколько в среднем обходится отселить одну такую квартиру?

– Вам такое ни один застройщик, занимающийся развитием застроенной территории, не скажет. Во всех случаях это крайне индивидуальная работа.

Ну хотя бы меньше десяти миллионов стоит квартира, чтобы порядок на сегодня оценить? И какие самые большие суммы у компании просили?

– 10 миллионов? Безусловно, меньше. Хотя если считать по площадям, то изначально требовали и больше – когда за квартиру площадью в 25 квадратных метров могут попросить 125, за 40 квадратных метров – 140, 200… Цены на квадратный метр известны, посчитайте сами. Большинство требуют не в деньгах, а в квадратных метрах.

Расположение комплекса: в треугольнике между Репина, Заводской и Начдива Васильева. На участке около 10 домов, подлежащих расселению.

Но людей же в целом можно понять они не по своей воле переезжают.

– Люди часто ведут себя неадекватно. Те из собственников, кто пошёл на расселение, живут в добротных домах, в принципиально других условиях, а не в аварийном жилье, с которым в любой момент что угодно может случиться. А знаете, сколько там нанимателей, которых уже отселяли? Они получают жильё, отселяют своих детей, а сами остаются. До момента, например, когда на участок приходит следующий застройщик. Эта ситуация и приводит к тому, что в городе так много остаётся старого аварийного жилья – например, рядом с Московской, в самом центре города, в других районах. Если бы застройщики изначально понимали, сколько там "квадратов" под отселение, сколько стоят сети, благоустройство, каковы затраты на строительство – им было бы легко принимать такие решения. А пока это спрогнозировать трудно. Тот же соцнайм: живущих по договору соцнайма мы имеем право переселять "метр в метр". Когда человеку предлагают такие же условия, но в хорошем, неаварийном доме – я считаю, что это благо.

Но они, видимо, не хотят уезжать, потому что здесь центр города?

– Они же получают жильё в пределах муниципального образования – за какие-то заслуги, например, или по социальным программам, так же, как в своё время и это жильё получили. Ну, а иначе у нас будут вечные бараки в центре города.

А что они могут сделать, чтобы не переезжать?

– Процедура отселения многоступенчатая, она связана с предложениями, отказами, обращениями в судебные органы. Любой проект имеет максимальную отдачу при сокращении сроков освоения – если они затягиваются, падает экономика проекта. Но мы крупная компания, с юридически грамотными сотрудниками, мы все эти процедуры ведём по закону. Нет ведь на нас жалоб?

Нет.

– Вот видите.

По оценке Владимира Крицкого, за квартиры в старых домах сейчас чаще требуют не деньги, а готовое жильё для переезда.

Ещё несколько вопросов о комплексе: как он будет называться, каким будет по жилой площади?

– Называться он будет "Флагман", и всего здесь будет построено около 70 тысяч квадратных метров. Будет три встроенных детсада на 40 мест каждый, три подземных паркинга в общей сложности более чем на 500 машиномест.

Паркинг будет только продаваться или в аренду сдаваться тоже?

– Мы считаем, что наше дело – построить и продать, а предоставление в аренду – это не наш профильный бизнес. Мне кажется, это честная позиция. Зарабатывать на нём мы задачи не ставим.

А сколько примерно квартир в комплексе и какая у него будет этажность?

– Этажность переменная – от 14 до 25 этажей, а по квартирам точно сказать трудно. Дело в том, что комплекс относится к комфорт-классу – мы запроектировали его в монолите, а не в сборном железобетоне, той технологии, которой пользуемся чаще всего. Монолит позволяет более гибко подходить к планировкам, в то время как с помощью сборного железобетона удобно строить жильё эконом-класса с небольшими типовыми квартирами. Можно и с большими, но в этом классе покупателям они обычно не требуются.

ЖК "Флагман": в новом комплексе было решено запроектировать целый "стояк" квартир для тех, кто не желает покидать удобное место на Репина.

Расскажите, как вы вообще относитесь к инициативе мэрии, предлагающей большое количество застроенных земель на аукционах? Их довольно много, а "ЛСР" на них почему-то среди потенциальных покупателей сейчас не видно.

– А что, много сейчас аукционов? И где предлагают?

Ну, примерно раз в полтора месяца предлагают земли, например, рядом с Гагарина, на Бебеля, на Гурзуфской, часто бывает, что в интересных районах…

– На Гагарина – там уже давно отселяет "Атомстройкомплекс", так что там уже претендовать не имеет смысла. В целом мы положительно относимся к аукционам. И почему нас не видно? Мы выиграли землю на Репина, на Латвийской, ещё три аукциона на Латвийской МУГИСО проводило в прошлом году, но там цена на участки выросла в 4 раза. А мы знаем, сколько там предстоит сделать, прежде чем начать стройку: осушить участок, отсыпать, построить сети.

А как вы думаете, городские аукционы по застроенным землям не изменят в итоге в худшую сторону развитие города? "Пустой", неразграниченной земли сейчас под комплексное развитие регион выставляет крайне мало. И, используя небольшие участки в центре города, застройщики, чтобы компенсировать недостаток таких земель, просто будут там "выгонять", по принципу точечной застройки, максимальную этажность, которая в итоге перегрузит транспортную инфраструктуру?

– Во-первых, неразграниченные земли выставлять на аукционы нужно – почему, например, "Медный" не выставляют? Чистая территория, рядом Южный обход, построена развязка, надо коммуникации строить и выставлять. Во-вторых, что вы подразумеваете под точечной застройкой? Застроенные участки отдаются под комплексное развитие – здесь строятся новые сети, благоустраивают территорию, эти земли не просто так выдаются, а в соответствии с Генпланом и правилами землепользования и застройки. Этажность подтверждается расчётными нормативами, а проект проверяет Департамент архитектуры и градостроительства, Градсовет. Так что нет, здесь перекосов не будет. К тому же те жители, которые ещё, скажем, три года назад "застройкой" были недовольны, по судам ходили, спустя какое-то время начинают абсолютно нормально к этому относиться, пользоваться благоустроенной территорией.

Владимир Павлович, вопрос к вам как депутату Гордумы. Известно, что должны появиться муниципальные нормативы градостроительного проектирования и их город должен разработать. Это сейчас на какой стадии? Сейчас действуют областные нормативы, и ряд застройщиков говорят, что они гораздо строже федеральных и для Екатеринбурга не применимы.

– НГПСО вы имеете в виду? Будет три уровня нормативов – федеральные, региональные, муниципальные, последние будут, скорее всего, разрабатываться параллельно новым региональным, этим занимается Главархитектура, и в течение этого года их должны разработать, а потом вынести на рассмотрение в думу. Действующие сейчас областные нормативы действительно требуют пересмотра. Например, по ним для библиотеки требуется больше парковочных мест, чем для торгового центра – сравните эти объекты. В Екатеринбурге по нормативам нельзя проектировать дома выше 16 этажей. А в области – даже 16-этажные уже нельзя. Каждый индивидуальный дом по этим нормативам требует собственной гостевой парковки. Вы представляете, как это? Это дом, как правило, со своим участком, и гость, приезжая, просто ставит машину на этот участок – не нужна там гостевая парковка, а там, где они есть, они пустыми стоят. И там много такого, всего не перечислишь. Естественно, нужны новые нормативы.

По мнению Владимира Крицкого, ипотеку должна "привести в норму" планируемая господдержка.

Владимир Павлович, вот какой вопрос: вроде бы кризис, а о старте новых проектов сейчас объявляют достаточно часто. Но что дальше будет с рынком недвижимости, в частности с первичным рынком, объёмами ввода жилья?

– Думаю, что в следующем году город "сдаст" процентов на 30 меньше жилья, чем в нынешнем, и, скорее всего, это произойдёт из-за мелких застройщиков, для которых любое повышение цен на энергию или стройматериалы может оказаться фатальным. Крупные застройщики, безусловно, выдержат. Хотя и они свои объекты… не заморозят, нет – скорее, они будут медленнее реализовываться: скажем, мы можем построить трёхэтажный дом за полгода – мощности позволяют, но будет ли он оправдан покупательским спросом? Если нет, то строить его, возможно, будем медленнее.

Ограничивать будет только покупательская способность?

– Да. Больше строить пока не нужно. У нас, например, изначально производственный план на следующий год был около 180 тысяч квадратных метров жилья, на этот – около 130. Если исходить из прогнозов, что в экономике ничего не изменится, то мы сдадим в этом году около 100 тысяч "квадратов" и в следующем примерно столько же. "Торможение" темпов пойдёт за счёт новых объектов – по тем, что близки к готовности, мы выполним все обязательства, и у нас есть и будут новые заделы, у нас хватает ресурсов дальше строить "Мичуринский", четвёртый и пятый дома в "Рассветном", на Латвийской – ЖК "Хрустальные ключи". В первом полугодии мы сдадим в любом случае дом на Новгородцевой. Но, например, "Флагман" мы могли бы закончить полностью за три года, и мы его начнём, но такие сроки сейчас планировать вряд ли возможно.

Оцените, пожалуйста, банковскую ипотечную политику и два последних месяца по продажам с ипотекой?

– Этот срок – слишком короткий, и оценка его будет необъективной. У нас с банками выстроенные партнёрские отношения, мы с ними как работали, так и будем работать, особенно это касается банков с государственной поддержкой – так и "ЛСР" признали системообразующей организацией России, имеющей стратегическое значение для государства.

Тем не менее риелторы пытаются оценивать, хотя и по-разному.

– Ну, не всем словам риелторов стоит верить. У нас продажи остались примерно на прежнем уровне, хотя число заявок, конечно, снизилось. Доля среди покупателей – тех, кто привлекает ипотечные средства – составляет за 2 первых месяца 2015 года около 36%. Это несколько ниже, чем в прошлом году – тогда с помощью ипотеки покупали свыше 40% жилья. Но выводов пока делать действительно нельзя – в течение марта мы ждём, что ситуация с ипотекой будет урегулирована на государственном уровне.

Фото: "ЛСР. Недвижимость-Урал", Артём УСТЮЖАНИН / Е1.RU
ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Форумы
ТОП 5
Рекомендуем
Знакомства
Объявления