Сносить или оживить: как превратить екатеринбургские хрущёвки в современное жильё

Хрущёвки составляют около 14 процентов всего жилого фонда Екатеринбурга. Ещё несколько лет назад горожане оптимистично полагали, что типовые дома 60-х годов будут расселять и сносить, расчищая лакомые территории в инфраструктурно развитых районах Екатеринбурга под многоэтажки, как это и произошло в Москве.

Однако в Екатеринбурге случаи сноса хрущёвок под новую застройку так и остались единичными. Продолжение этой истории прогнозируют не раньше, чем через 5-10 лет.

Так, замглавы администрации Екатеринбурга по капитальному строительству и землепользованию Алексей Белышев высказал мнение, что это неизбежно из-за физического износа домов, но нужны соответствующие экономические условия, новые технологии.

В то же время многие горожане считают кирпичные хрущёвки если не вечными, то по меньшей мере способными прослужить ещё столько же лет, сколько уже простояли. С ними согласна екатеринбургский архитектор Марина Дрейпа, которая переделала для своих заказчиков немало квартир в таких домах, в том числе – для себя.

К слову, вдохновителем создания типовых хрущёвских квартир был очень прогрессивный французский архитектор Ле Корбюзье. Он посчитал, какой может быть самая маленькая жилплощадь в соответствии со средними пропорциями человека. К примеру, высота потолка: достаточно, чтобы среднестатистический мужчина (а он тогда был ростом 167 см) мог вытянуть руки вверх.

Хрущёвки против новостроек

– У хрущёвок есть несомненные плюсы, – рассказывает Марина Дрейпа. – Это прочные толстые стены и фундаменты. Это небольшая этажность, которая не создаёт ощущение "муравейника", это грамотное обустройство дворов, озеленение.

По многим стандартам потёртые серые пятиэтажки из кирпича заметно превосходят новостройки.

– Новые дома иногда просто пугают, – говорит архитектор. – Стену тронешь – рассыпается. В болотистых местах строят порой так, что стены "гуляют". Из-за этого не только целые районы весной подтапливает, но и в стенах быстро появляются трещины. Неправильная вентиляция, провоцирующая появление грибка. В этом плане старые добрые хрущёвки надежны, и у них большой потенциал.

Эти дома 60-х годов привлекают расположением, хорошей инфраструктурой районов, тишиной и зелёным двором.

Однако, отмечает эксперт, речь идёт именно о домах кирпичной серии. Более поздние панельные дома с аналогичной планировкой не столь привлекательны. Эти дома собирались по новой тогда технологии, их буквально как пирожки пекли в качестве альтернативы баракам, но срок службы закладных деталей таких конструкций – 70 лет. Тогда, конечно, делали всё с запасом прочности, но в 20-30-х годах нашего века с этими домами что-то придётся делать: капитально ремонтировать или сносить.

Очевидные минусы хрущёвок – маленький метраж, отсутствие лифтов. Но главная беда – устаревшие коммуникации, которые нельзя просто поменять в отдельно взятой квартире, поможет только капитальный ремонт дома с раскурочиванием санузлов. Ещё несколько лет назад такие работы в городе шли довольно активно, поэтому, если покупать хрущёвку с намерением жить в этой квартире долго и счастливо, лучше искать дома, где капремонт уже прошёл.

Есть проблема и с электричеством. Максимальная мощность, отведённая на квартиру, предполагалась примерно в 3 кВт. Если сложить потребляемую мощность всех одновременно включённых электроприборов в квартире, это примерно пара лампочек, утюг, телевизор и холодильник. Если в наших современных условиях мы включаем стиральную машину, кондиционер и чайник, то потребляет эта композиция почти вдвое больше. От повышенной нагрузки сети общего пользования приходят в негодность.

Как сделать из хрущёвки современное жильё

– Я всегда советую сносить перегородки, в большинстве хрущёвок они не несущие, – говорит Марина Дрейпа. – Их в любом случае лучше убрать, поскольку материал, из которого они сделаны, уже стал ветхим.

Что касается несущих стен (если, к примеру, вы соединяете две квартиры), то есть законные способы соединить их проёмом и согласовать.

Кстати, в эпоху повальной переделки первых этажей под магазины и офисники за перепланировками не успевали следить.

– Когда в моём доме делали магазин на первом этаже, я пришла и сразу предупредила: вам не повезло, над вами живёт архитектор. Постоянно к ним заходила и контролировала, чтобы всё было сделано как надо. А вот соседний магазин в нашем же доме давно уже сделан, и там точно есть нарушения. Как делаются проёмы в несущих стенах? Заводятся специальные металлические конструкции, которые принимают нагрузку на себя, и только потом мы делаем проём. А в том магазине – просто дырка в несущей стене.

В квартире после снесения перегородок кухню обычно объединяют с комнатой, образуя кухню-гостиную. А в случае с "однушкой" получались студии, однако делать это законно запретили несколько лет назад из-за взрывов газа.

– Сейчас по нормам помещение с газовой плитой спальным быть не может. Хотя, казалось бы, в чем разница, стоит плита в нескольких метрах от кровати или за условной тонкой дверью? Но правила есть правила: мы сейчас в "однушках" кухни с комнатой не объединяем. Но можно перенести перегородку, немного увеличив кухню. Или еще такой способ – сделать перегородку раздвижной. Когда она раздвинута, получается открытая планировка, и такой вариант согласовать можно.

В квартире Марины сложно понять, где тут были прежние стены, планировку-вагончик невозможно узнать, настолько пространство изменилось зрительно.

– Различные ниши, сдвижные конструкции, трансформирующаяся мебель, максимальное использование места от пола до потолка – за счёт этих хитростей мы делаем пространство более функциональным, не создавая ощущения тесноты.

Спальня после перепланировки.

Так стала выглядеть кухня, соединённая с гостиной.

Чтобы сделать пространство более функциональным, используют ниши, раздвижные конструкции и прочие хитрости.

Сама перепланировка – дело затратное и хлопотное. Готовый проект несколько месяцев согласовывается в БТИ, приступать к ремонту можно только после того, как всё согласовано. Особенно важно соблюдать порядок действий, если делаешь проём в капитальной стене. Разрешённый размер проёма зависит от индивидуальных особенностей дома, в котором это делается. Он может зависеть от этажа, расположения вентканалов и других особенностей. Помимо архитектурных решений, у владельца на руках должен быть проект производства работ, в котором указана методика и последовательность их проведения.

Что касается затрат, то у дизайнеров есть стандартный ответ: хороший ремонт – около половины стоимости квартиры. Можно меньше.

– Ремонт этой "двушки" – от согласований плана до мебели и техники – нам обошёлся примерно в 700-750 тысяч, это было в 2008-м. Впрочем, есть варианты удешевления, скажем, не использовать камень для столешниц.

Схемы перепланировок типовых квартир в хрущёвках

1-комнатная квартира

Исходный план.

Итоговый вариант 1. После демонтажа перегородки.

Итоговый вариант 2.

2-комнатная квартира

Исходный план. Зелёным цветом отмечены стены под демонтаж.

Итоговый вариант.

Рынок

По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, взлёт цен хрущёвки пережили в 2006 году, когда жильё резко подорожало из-за развития ипотечного кредитования. Но именно хрущёвки на окраинах Екатеринбурга стали лидерами роста, это были самые дешёвые предложения.

– Но эти диспропорции уже через год стали слишком явными и вылились в стагнацию всего рынка, – рассказал Михаил Хорьков. – Сейчас хрущёвки в основном проигрывают остальному рынку, теряя популярность.

Однако спрос сохраняется за счёт расположения, ведь многие из них находятся в привлекательных центральных районах города. Средняя цена квадратного метра в хрущёвке – 61 тысяча рублей за квадратный метр, с начала года цены упали на 5%.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU; проекты, схемы: Марина ДРЕЙПА