Как делится ипотечная квартира при разводе

Неважно, на кого оформлен кредит — по закону квартирой владеют оба супруга, поэтому при разводе долг тоже делится пополам. Разберемся, как это происходит на практике.

Независимо от того, на каком этапе развода находятся супруги, нельзя допускать просрочки платежей. При задолженности в течение трех месяцев кредитная организация может предпринять решительные меры.

Начать следует с выяснения основных вопросов:

• заключали ли вы официальный брак?

• оформлялся ли брачный договор?
  

• ипотечный кредит брали до или после заключения брака?

От ответов зависит ваша дальнейшая стратегия.

Нормы семейного права не распространяются на незарегистрированный брак. Если брачный договор не был заключен, ипотека, скорее всего, останется с тем, на кого была оформлена. Второй сожитель может попытаться доказать, что тоже участвовал в выплате кредита — ему потребуются свидетели и различные квитанции.

«Если вы состоите в «гражданском» браке, но хотите каких-то гарантий, то первая рекомендация — оформлять приобретаемое имущество в долевую собственность. Если дело доходит до раздела жилья и вас нет в правоустанавливающих документах, ищите хорошего адвоката», — рекомендует юрист Максим Калинин.

Брачный договор — очень полезная вещь, которая впоследствии может избавить супругов от дополнительной головной боли и позволит избежать длительных судебных тяжб. В договоре можно указать все детали деления имущества, в том числе ипотечной недвижимости. Если вы подписывали брачный контракт, то при разводе ипотека будет делиться в соответствии с соглашением. Если нет, то нужно будет обращаться в суд.

Семейный кодекс гласит, что личное имущество, нажитое до вступления в брак, не подлежит делению в случае развода. Однако есть нюанс: бывший супруг вправе претендовать на возмещение половины суммы погашенного кредита, поскольку он оплачивался из общего бюджета. Такое требование может предъявить даже неработающий человек.

«Также не подлежит разделу полученная в дар или унаследованная недвижимость. Во избежание возможных тяжб лучше заключить брачный договор. Особенно если жилье приобретается по ипотеке и оформляется только на одного супруга с согласия второго», — говорит риелтор Виктория Калугина.

Если жилье покупали уже в браке, но на первоначальный взнос перечислили личные средства одного из супругов (например, доставшиеся по наследству), то в суде он может рассчитывать на преимущественное право при разделе. Однако для этого нужно собрать доказательства того, что супруг действительно использовал свои личные накопления.

«Если вы не хотите делить с супругом собственность, приобретенную за ваши средства или деньги ваших родителей, то оформите квартиру на ближних родственников», — рекомендует Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

Как правило, бывшие супруги являются созаемщиками. В таком случае сначала лучше попытаться решить проблему по обоюдному соглашению — так вы избежите затрат на судебные тяжбы и невыплаты по ипотеке. Кстати, в последнее время банки все чаще требуют от ипотечных заемщиков оформления брачного договора, чтобы исключить возможные проблемы с кредитом в будущем.

Пути мирного урегулирования:

• дальнейшая совместная оплата кредита;

• отказ одного из супругов от ипотеки в пользу другого;
  

• продажа недвижимости и дальнейшее деление вырученных средств.
  

Если вы остановились на первом варианте, то обращайтесь в банк за составлением нового договора. Однако банки крайне неохотно соглашаются на новые условия. «У банка есть действующий кредитный договор, и он не пересматривается. Даже если супруги при разводе договорились о том, что ипотечное обязательство переходит к одному из них, банк вряд ли внесет какие-то коррективы в кредитный договор. И такое решение банка оспорить, полагаю, нереально», — комментирует Максим Калинин.

Как продать ипотечную квартиру

Помните, что ипотечное жилье находится в залоге у кредитной организации до полного погашения кредита. Поэтому объект выставляется на продажу, и задолженность гасится деньгами покупателя, если он на это согласится.

Один из созаемщиков отказывается платить

Бывает, что один из созаемщиков после развода отказывается выполнять свои кредитные обязательства. Например, потому что уже не проживает в этой квартире. Супругу, прилежно вносящему платежи, важно помнить, что такая ситуация ему даже на пользу. Если он будет вносить ежемесячные платежи в полном объеме даже за бывшего супруга, то в будущем сможет взыскать выплаченную за него часть кредита.

При разводе можно «на берегу» договориться о переоформлении договора на платежеспособного супруга. В таком случае созаемщик освобождается от выплат по кредиту и больше не имеет права на эту недвижимость.

«Суд руководствуется принципом равенства долей супругов даже при наличии несовершеннолетних детей, остающихся с одним из них. Дети не участвуют в разделе имущества родителей и их жилищные права должны соблюдаться независимо от того, есть ли у них доля в праве собственности. Но в редких случаях суд может разделить имущество не пополам. К примеру, если второй супруг уклонялся от содержания детей», — подчеркивает Максим Калинин.

Зачастую для погашения кредита используются средства маткапитала. «В обязательном порядке собственниками такой квартиры должны стать все дети (даже совершеннолетние). Таким образом, при разделе жилого помещения учитываются интересы детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение. Доля в квартире, которая останется после выделения детям, делится между супругами в общем порядке», — добавляет эксперт.

1. Лучше сразу же заключить брачный договор, где будет указано, кому при разводе отходит имущество и в каких пропорциях.

2. Если договориться не удалось, то не факт, что суд вынесет устраивающее всех решение. Поэтому если дело дошло до суда, лучше заключать мировое соглашение.

Банк же в таких судебных спорах привлекается лишь в качестве третьего лица, поэтому не стоит ожидать от него конструктивных предложений.

Предлагаем вашему вниманию топ дач с самыми большими скидками и материал о правильном освещении в ванной.

На N1.RU можно продать старое жилье, найти новое и получить свежие данные о рынке недвижимости.