В Заксобрании придумали, как вдохновить застройщиков помогать обманутым дольщикам

Свердловские законодатели придумали, как можно стимулировать застройщиков браться за решение проблем обманутых дольщиков. Такие проекты решили попробовать признать "масштабными инвестиционными проектами" и с помощью этого статуса добиться важных льгот для компаний, которые завершают чужие долгострои.

Что это значит: чтобы не тратить и без того ограниченные бюджетные средства на проблемные недострои, с теми, кто берётся их достраивать, власти традиционно расплачивались землёй. Однако не так давно этот путь встретил преграду – из-за изменений в федеральном законодательстве практически вся земля под жилую застройку с 1 марта 2015 года должна продаваться только с торгов. Сейчас не существует норм, которые могли бы подтвердить, что региональные власти имеют право отдать строителям неиспользуемые земельные участки без конкурса в обмен на решение проблемы дольщиков.

В Екатеринбурге даже была очень громкая история, связанная с этим: пока расплачиваться землёй было ещё можно, в области заключили договор с "Атомстройкомплексом". В обмен на новые дома на Широкой Речке для неудачливых покупателей квартир "Атом" должен был получить землю на Уктусе под свой новый микрорайон. И вроде бы всё должно было быть в порядке – дома на Широкой Речке почти построены, участки определены и отведены, договоры заключены… но, в соответствии со вступившими в силу новыми нормами, Росреестр наотрез отказался регистрировать за корпорацией участки, обещанные как оплату достройки домов (а не с конкурса).

В итоге переход права собственности пришлось проводить и закреплять в арбитраже – чтобы суд подтвердил, что всё это было по справедливости, несмотря на изменившиеся законы. Ну а обманутые дольщики снова вынуждены были месяцами ждать, пока суды закончатся.

Но для девелоперов всё-таки есть способ получить землю, ни с кем за неё не состязаясь. Для этого проект застройщика должны признать "масштабным инвестиционным проектом". Это значит, что у проекта для региона должна быть некая дополнительная ценность, нежели просто квадратные метры: например, новые рабочие места или увеличение сбора налогов. Тогда земля без торгов всё-таки может быть выделена. Например, сейчас решается вопрос, чтобы передать таким образом застройщику Академического пустыри по улице де Геннина между Юго-Западным лесопарком и улицей Краснолесья.

Вывод: проекты достройки жилья для обманутых дольщиков тоже должны получить статус "масштабного инвестиционного проекта".

И на сайте областного Законодательного собрания появилось сразу два проекта, которые призваны закрепить такую возможность. Первый вносит изменения в областной закон об обманутых дольщиках. Второй – в статью 30 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области". Первый закрепляет возможность расплатиться с теми, кто завершает недострои, землёй без проведения аукциона. Второй определяет, какими характеристиками должен обладать проект завершения недостроя или возведения жилья для обманутых дольщиков, чтобы стать "масштабным инвестиционным".

Стоит отметить, что в действующем законе о земельных отношениях уже предусмотрена теоретическая возможность включения "проекта для обманутых дольщиков" в перечень "масштабных инвестиционных проектов". Но формулировки там очень размыты и применять их на практике невозможно. Например, в статье 30 сейчас говорится, что такой проект должен предполагать "строительство многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать в собственность или по договору социального найма гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций или пострадавшим от действий юридических и физических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения". Но нет ничего о том, кого именно можно признать "пострадавшим от действий физических или юридических лиц" – может, трёхмесячная отсрочка сдачи дома тоже делает человека "пострадавшим"? Или на новую квартиру имеет право человек, который покупал жильё на "вторичке", но его обманули, продав ему чужой объект?

В законопроекте, во-первых, определяется "целевая аудитория": обманутые покупатели жилья должны быть в реестре обманутых дольщиков (это неофициальное название, а официальное – "Реестр нуждающихся в поддержке граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков на территории Свердловской области"), а их недостроенные дома должны быть в областном перечне проблемных объектов.

Во-вторых, чтобы получить статус "масштабного инвестпроекта", доделывать недострой или строить жильё для обманутых дольщиков застройщику необходимо исключительно на внебюджетные средства (то есть можно, например, свои или кредитные), а доля средств самого инициатора не должна быть меньше 15% стоимости проекта.

И, в-третьих, продавать квартиры, которые будут построены в рамках такого проекта, можно исключительно в долевку – по ФЗ-2014.

Необходимость механизма "расплаты землёй" с теми, кто взялся доделывать недострои, назрела очень серьёзная. Немножко неофициального контекста и информации для размышления: недавно Фонд имущества Свердловской области выставил на аукцион участок под многоэтажную застройку в Кольцово, рядом с улицей Авиаторов. Стоит этот участок 10 миллионов, и это сам по себе исключительный случай – областные власти очень давно не объявляли торгов по земле для многоквартирников, продавали участки максимум под блокированные дома или индивидуальное жильё.

Источник Е1.RU отмечает: и этот бы, наверное, не выставили, если бы не критическая ситуация с одной из соседних строек, дольщики которой активно устраивают мощные акции и митинги, требуя решить свою многолетнюю проблему. А компания, которая в результате трудных договорённостей взялась достраивать объект, просто не может себе ничем это компенсировать, потому что дом практически весь уже распродан и потенциально пустых квартир нет. Поэтому было решено попробовать передать ей этот участок через торги. Но ни официальных комментариев, ни уверенности, что что-то из этого получится, нет: ведь на аукцион может заявиться кто угодно – и выиграть его. Так что законодателям следует поторопиться.

Дополнительно стоит рассказать, какие ещё важные поправки депутаты требуют внести в закон об обманутых дольщиках области.

Во-первых, запомним, что "обманутый дольщик" – довольно условное название. В соответствии с поправками, в реестр "обманутых дольщиков" (точнее, пострадавших от недобросовестных застройщиков) могут попасть не только те, кто покупал квартиру в долевку (по 214-ФЗ), но и пайщики ЖСК.

Во-вторых, долгострой уже должен значиться в перечне проблемных объектов, утверждаемом губернатором области.

В-третьих, земля под ним обязательно должна быть предназначена под многоквартирное строительство (то есть для тех, кто купил жильё в многоквартирниках на ИЖС, шансов попасть в реестр новые поправки по-прежнему не дают, увы).

В-четвёртых, те требования, которые покупатель имеет к застройщику, не получается погасить ни в рамках банкротства застройщика, ни в рамках страховки по долёвке.

И, в-пятых, в соответствии с поправками, официально "обманутыми дольщиками" теперь могут стать покупатели жилья в относительно недавних объектах – планка времени "сдвинулась", и теперь под действие закона должны попасть те, кто внёс деньги недобросовестному застройщику до 1 января 2017 года.

Сергей Бидонько, депутат Госдумы РФ – о том, чтобы признавать проекты для обманутых дольщиков "масштабными инвестиционными проектами":

"Я считаю, что правильно – и это возможно. Мы всемерно будем это поддерживать, потому что интересы людей, которые попали в эту сложную ситуацию, для нас безусловный приоритет. Вы знаете о том, что скоро у нас должен заработать закон, касающийся компенсационного фонда при долевом строительстве, и в дальнейшем у нас через этот фонд будет застрахована возможность достройки таких объектов. Но он будет работать лишь для новых объектов – а ведь в стране осталось огромное количество тех, старых, на которые действие этого нового закона и фонда не распространяется. Поэтому, безусловно, необходимо найти механизмы, чтобы обеспечить этих людей жильём".