"По сути, легально разрешают снос неаварийных домов": обсуждаем "реновацию" - слово года в Екатеринбурге

Слово "реновация" (в значении снос хрущёвок и строительство на их месте нового жилья) вошло в рейтинги языковедов и интернет-поисковиков как "слово года" в 2017-м. Екатеринбург оно тоже не обошло: сначала в середине года о перспективах реновации у нас объявил вице-мэр Андрей Корюков (правда, потом пришлось долго разбираться, какие именно районы и дома имелись в виду, и четкого ответа всё ещё нет). Потом, уже ближе к концу 2017 года, федеральный министр строительства Михаил Мень привёл Екатеринбург (вместе с Сочи) в пример как город, в котором могут внедрить реновацию вслед за Москвой.

В поддержку реновации высказался мэр Евгений Ройзман. Мы расспросили о реновации в Екатеринбурге застройщиков, политологов, а ещё – архитектора.

Геннадий Черных, генеральный директор PRINZIP:

Программа реновации для Екатеринбурга абсолютно необходима. Прежде всего потому, что в Екатеринбурге, самом компактном миллионнике России, существует большое количество аварийного жилья и жилья, не соответствующего современным требованиям. В первую очередь речь, конечно, о двухэтажных домах барачного типа и о частном секторе в районах, приближенных к центру города. Заняться преобразованием этой городской ткани и сформировать там современную городскую среду – задача региона и муниципалитета. Это, во-первых, даст толчок для развития и для поддержки строительной отрасли, а во-вторых, для создания совершенно других условий жизни граждан.

В каком-то виде механизмы вовлечения земельных участков в использование в Екатеринбурге существовали – не могу сказать, что это программа реновации, но муниципалитет выставлял участки под развитие застроенных территорий, проводились торги. Единственное: если это не госпрограмма, а просто некое участие в торгах – с не заданными заранее параметрами, – то это не дает возможности получить лучший результат. Если касательно какой-то территории будет разработана градостроительная документация, будет проведена бОльшая подготовительная работа, и именно она будет в дальнейшем выставляться на торги, то мы получим совершенно другое качество проектов, другой состав участников, более высокопрофессиональных, а не тех, кто просто даст наибольшую цену – но с непонятным результатом.

Что мне понравилось в московском опыте: то, что муниципалитет разработал и провёл большой конкурс, получил для анализа несколько вариантов, выбрал с участниками рынка и горожанами лучшие варианты, согласовал всё с жителями – вовлекая в обсуждение и тех, кто живёт на этих территориях, и тех, кто живёт в городе в целом, а также профессиональных участников рынка; получил очень хорошие сценарии реализации – это практики лучших мировых архитекторов – и тех, кто работает на этой территории. Я бы внимательно присмотрелся к московскому опыту в этой части: вовлекать в оборот крупные земельные территории через обсуждение с гражданами, проживающими на этих территориях, и через привлечение лучших архитекторов и строителей. Тогда получится более целостный и качественный проект.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП УС "Атомстройкомплекс":

Я за то, чтобы мы сносили любое ветхое жильё, начиная от бараков и заканчивая пятиэтажками, которые тоже, к сожалению, в скором времени станут ветхими. Из соображений логики – конечно, лучше бы сначала разобраться с бараками, которых здесь, к сожалению, очень много и которые находятся в гораздо более плачевном состоянии, чем даже самые первые пятиэтажки. На самом деле вопрос достаточно острый, и жилья этого ветхого – бараки это или пятиэтажные панельные дома, которые через 10 лет могут начать сыпаться, как карточные домики – никто же не знает, когда это будет. Не зря же все эксперты, которые знают эти вещи, могут рассказать, что там есть так называемая вязка – крепится к панели такая гладкая арматура, где панели скрепляются друг с другом. Она всё время вынуждена находиться под точкой росы, в этом месте неизбежно выпадает вода, и арматура ржавеет.

Когда-то думали, что этого хватит на 25 лет. Как видите, хватило уже на 60, но мы же не знаем, когда это начнет разрушаться – и когда эти дома начнут разрушаться. Может, через 5 лет, 10, 15 – но они начнут разрушаться очень быстро. И эта проблема одномоментно возникнет для людей, которые будут вынуждены заниматься этими аварийными домами. Да, мы имеем сегодня очень большое количество аварийных двухэтажных домов, и та скорость, с которой их отселяют, недостаточная. Но завтра к ним присоединятся пятиэтажные дома. А их гораздо больше, и проблему мы получим другого порядка.

И ставить вопрос – давайте решим сначала проблему с бараками, а потом перейдём к пятиэтажкам – я думаю, у нас просто не получится, потому что пятиэтажки очень быстро могут стать такими же аварийными, как и двухэтажки. Здесь оптимален механизм государственно-частного партнёрства, нужно разобраться, кто что делает – кто строит жильё (это могли бы делать застройщики), кто подводит коммуникации, кто делает современное благоустройство, а кто делает школы и садики – что как раз мог бы взять на себя бюджет. Это было предусмотрено в законе об освоении застроенных территорий, но почему-то никогда ничего на себя бюджет не брал, и когда мы приходим отселять бараки, мы всё должны сделать сами.

Анатолий Гагарин, руководитель Уральского филиала Фонда развития гражданского общества:

Я думаю, разговоры о реновации нужно объяснять в первую очередь не экономическими и не социальными причинами, а, скорее, желаниями и амбициями некоторых участников политического процесса. Потому что мы понимаем, что сейчас для реновации у нас финансовых возможностей, наверное, нет. Потому что у нас бюджет совсем не такой, как в Москве, и в такие крупные долгосрочные проекты ни область, ни город въезжать точно не сможет – нам дай бог сделать вторую линию метро, это было бы важнее.

Но так как тему метро в выборах не использовал уже только ленивый, то сейчас используется новая тема, на которой эти люди тоже стремятся завоевать себе очки. Понятно, что ни о каких реновационных планах сейчас говорить не приходится, но сотрясать воздух желающих сейчас будет много: одни будут за, другие будут против, потом предложат выслушать общественное мнение, потом будут заявлять "общественное мнение нам сказало вот это" – это будет долгая песня с заигрыванием перед общественным мнением. Так что серьёзных оснований для этого я не вижу, и начинать эту инициативу с озвучивания в общественном пространстве – я думаю, что это неправильно, нужно сначала разработать какие-то планы, посчитать – а потом уже об этом говорить.

Упоминание же Екатеринбурга в федеральной повестке как примера города, где реновация может быть реализована вслед за Москвой, связано с тем, что Екатеринбург – это крупный город с большими объёмами застройки, а в малые объёмы застройщики не пойдут, им это невыгодно. Но пока не обкатан механизм частно-государственного партнёрства, пока не будут выделены федеральные средства, приняты законодательные акты, прописаны механизмы, или, как принято сейчас говорить, дорожные карты – я считаю, поднимать эту тему было бы неосмотрительно.

Сергей Мошкин, политолог, главный научный сотрудник Института философии и права УрО РАН:

Москва сегодня себе это может позволить, и там уже начали этот процесс потихоньку: речь идёт о первых пятиэтажных хрущёвках и более старых послевоенных домах. Рано или поздно и Екатеринбургу придётся это делать – срок эксплуатации этих хрущёвок даже превзошёл те сроки, которые были отпущены этим домам: многим из них по 60 лет, их достаточно много, и екатеринбургские власти с удовольствием пошли бы на что-то подобное – если бы были деньги, хотя бы такие, как в Москве. Это серьёзная проблема, и что с этим делать, пока не знает никто. Госпрограммы пока под это не предусмотрено.

Упоминание Екатеринбурга на федеральном уровне, я думаю, связано с тем, что мы – не самый бедный регион. Но проблема-то назревает по всей стране: когда-то хрущёвки были спасением для переселяемых из бараков, а теперь назревает вопрос – что с этим делать. Была волна массового строительства – но так же массово эти дома и стареют. Пока общих финансовых рычагов не просматривается, только Москва, где застройщики готовы переселять людей из-за слишком дорогой земли.

У нас таких возможностей нет – за исключением небольших фрагментов, где бараки сносят, людей переселяют – но это скорее плановая ежегодная работа, но не цельная общегородская кампания, которую можно было бы назвать кампанией реновации. Но в Верхней Пышме, в центре, потихоньку сносят бараки, у Автовокзала в Екатеринбурге их потихоньку убирают – застройщики готовы расселять такое жильё, но есть разница – расселить дом на 8 семей или четырёх-шестиподъездную хрущёвку, в которой от 60 до 90 квартир. Рано или поздно мы будем вынуждены к этому прийти, но пока нет внятного финансового механизма – или таких застройщиков, которые бы могли настолько серьёзно вкладываться.

Тимур Абдуллаев, главный архитектор Екатеринбурга с 2015 по 2017 год, руководитель архитектурного бюро "Ин.Форм"

Тема реновации очень неоднозначна. С одной стороны, городская ткань иногда нуждается в реконструкции, а с другой – фактически это может привести к разрушению сложившейся городской среды. Чтобы реновация оправдывала свое название, в основу этого процесса должны быть положены механизмы тонкой регуляции, иначе яростное "реновирование" может привести к массовой сегрегации населения, уничтожению памяти места и исторического контекста. Один из главных вопросов – как реновировать. По определению, реновация – это новое качественное развитие городской ткани, и в городе есть множество территорий, действительно нуждающихся в этом. Но на деле всё сводится просто к замещению старой жилой застройки на новую, и при этом в основном – в центре города. И если раньше под снос через механизм развития застроенных территорий пускали 2–3-этажные дома, то теперь очередь дошла до 5-этажных. И далеко не всегда эти здания являются действительно аварийными и требующими срочного ремонта.

Как идёт реновация в Москве? Никто не пускает под снос хрущёвки в периферийных районах. Реновация касается центральных городских кварталов, где теперь по сути легально разрешено – без признания зданий аварийными – сносить их, переселять собственников, ну и, конечно же, самое главное – строить в несколько раз больше жилья. Это просто второе дыхание для строительного рынка Москвы и новые горизонты для девелоперов и застройщиков. Но что же выигрывает город, ведь он – это не только здания, это социокультурное пространство, люди, которые его населяют. И если начать переселять жителей целыми кварталами, то и местной городской идентичности в этих кварталах не останется. Другой немаловажный момент – как плоды реновации будут вписываться в существующий городской контекст, в образ города? Если на месте 2-3-этажных зданий вырастали 12- и 16-этажные, то на месте 5-этажных будут появляться 25-30-этажные: такова суровая реальность российского девелопмента. Но представьте подобную реновацию, скажем, в любом европейском городе, где, гуляя по городским кварталам, нам нравится ощущение человеческого масштаба зданий, а застройка даже новых жилых районов редко превышает 10 этажей. Насколько комфортно жить в городе 30-этажных стен и башен?

Ну и наконец, нельзя забывать, что любое здание когда-то потребует реновации. 50-100-150 лет, а дальше? Для жизни города это небольшой срок. И если сейчас замещать 3-5-этажные здания на 30-этажные для застройщиков рентабельно, то заместить уже "постреновационную" застройку привлечением частного бизнеса будет невозможно. Горизонт городского планирования не может быть таким коротким – город нельзя просто застраивать, нужно создавать устойчивую модель в долгосрочной перспективе, а реновация по примеру московской может оказаться довольно опрометчивым решением, которое впоследствии может обойтись российским городам очень дорого.