Юные собственники

Чтобы ваш ребёнок к совершеннолетию был обеспечен жильём, можно заранее оформить на него недвижимость. Однако иногда необходимо продать или обменять квартиру, которая принадлежит юному собственнику. Зачем оформлять жилую недвижимость на ребёнка и как реализовать её в случае необходимости, читайте в материале N1.RU.

Когда нужно оформить недвижимость на несовершеннолетнего

Есть ситуации, когда закон обязывает оформить долю недвижимости на ребёнка. Например, если при покупке квартиры привлекались льготные средства: субсидии в рамках госпрограмм, соцвыплаты на приобретение жилья семьям с несовершеннолетними детьми.

Если недвижимость приобретена с помощью маткапитала, родители должны оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи, прописав доли либо обозначив общее владение.

«В законодательстве нет ограничений по возрасту, с которого человек может получить в собственность квартиру. Например, подарить объект недвижимости можно даже новорождённому. Всё чаще несовершеннолетние становятся собственниками жилплощади при использовании материнского капитала», — рассказывает риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.

Также в некоторых семьях самостоятельно принимают решение оформить квартиру на ребёнка либо указать его долю в собственности. Обычно это делают для того, чтобы у несовершеннолетнего была своя квартира, которую родители не смогут поделить в случае развода.

Помимо этого, ребёнок становится собственником жилья, если оно будет подарено ему или перейдёт по наследству. Иногда родители намеренно делают ребёнка собственником, чтобы защитить квартиру от кредиторов.

Права на квартиру

Несовершеннолетние не могут самостоятельно распоряжаться имуществом, которое находится у них в собственности. Дети, не достигшие 14-летнего возраста, не участвуют в сделках. От их имени выступают законные представители — родители, усыновители или опекуны.

По достижении 14 лет несовершеннолетние могут участвовать в сделках с жильём только с письменного разрешения их законных представителей. Право самостоятельно распоряжаться недвижимостью ребёнок может получить только с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, в случае вступления в брак).

Представитель ребёнка вправе давать согласие или совершать сделки по отчуждению имущества (дарить, давать в аренду или в безвозмездное пользование и так далее). Но для этого нужно выполнить два условия: получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства и не допустить уменьшение имущества ребёнка.

«Права родителей, чьи дети тем или иным способом приобрели в собственность целый объект недвижимости или долю, сводятся к нулю. Это подтверждается пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ: родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. При этом ребёнок также не имеет прав на имущество родителей. Однако при этом дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию», — объясняет юрист юридической компании «ЮЭСКОМ» Валерия Юровская.

По закону, все финансовые расходы, связанные с недвижимостью, несёт только собственник: содержание квартиры, уплата налога на имущество и прочее. Если владельцем квартиры выступает ребёнок, все издержки до наступления его совершеннолетия несут родители. Если жильё было куплено с использованием только средств родителей, они могут получить налоговый вычет с покупки квартиры.

По словам Валерии Юровской, несовершеннолетние по общему правилу не освобождены от уплаты данного налога. До наступления 18 лет за них платят их законные представители. Что касается содержания квартиры, то в возрасте от 14 до 18 лет дети вправе самостоятельно оплачивать расходы за жилое помещение и коммунальные услуги. Но если у несовершеннолетнего недостаточно средств, эти обязанности возлагаются на его родителей, согласно 26 статье Гражданского кодекса РФ.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних

Органы опеки одобряют только выгодные сделки с недвижимостью, когда ребёнок будет обеспечен жильём аналогичной или большей площади. Получить разрешение на продажу квартиры у органов опеки можно только при особых обстоятельствах и в интересах ребёнка-собственника (например, в случае оплаты его лечения или смены места жительства).

Альтернативные сделки должны проводиться с учётом месторасположения недвижимости. Например, если вместо квартиры в мегаполисе ребёнку предлагается жильё в глубинке, то с большой вероятностью опека не одобрит такую сделку.

Также органы опеки контролируют цену недвижимости. Если стоимость нового жилья меньше цены нынешней квартиры, родителей вправе обязать выплатить разницу на банковский счёт ребёнка. Доступ к этим средствам он получит после достижения 18 лет.

Законные представители не могут выкупить объект недвижимости у ребёнка. Если несовершеннолетний владеет долей в квартире, для её покупки также необходимо согласие органов опеки. В этом случае ребёнок должен быть обеспечен долей в другой квартире (она должна быть не меньше и не дешевле, чем в прежнем жилье).

Оформляя жилплощадь в полную собственность на несовершеннолетнего ребёнка, нужно учитывать, что могут возникнут сложности с продажей квартиры в последующем. Поэтому некоторые эксперты рекомендуют оформить недвижимость в совместное право собственности.