30 ноября вторник
СЕЙЧАС -2°С

Новостройки дорожают быстрее, чем вторичка: как пандемия изменила рынок в Екатеринбурге

В Свердловской области растет объем кредитов и открытых счетов эскроу

Поделиться

На первичном рынке квартир больше не хватает

На первичном рынке квартир больше не хватает

Поделиться

Количество открытых счетов эскроу (специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги) в Свердловской области по сравнению с началом года заметно выросло — с 1,7 тысячи до 5,7 тысячи. Объемы кредитов в рамках проектного финансирования тоже увеличились — с 19 миллиардов до 34,5 миллиарда (на 1 августа 2020 года). Об этом рассказал начальник уральского ЦБ Рустэм Марданов во время совещания с застройщиками.

По количеству договоров доверительного управления в долевом строительстве с открытыми счетами эскроу Свердловская область занимает восьмое место в России. По количеству остатков средств на счетах эскроу — шестое место (16 миллиардов). На этот механизм перешел уже 61% свердловских застройщиков.

По состоянию на 27 августа 2020 года в Свердловской области принято 19,2 тысячи заявок на льготную ипотеку под 6,5%. Из них одобрено 13 тысяч. Заключено 5600 договоров на сумму 13,5 миллиарда рублей. Уже выданы кредиты на 13 миллиардов рублей. Пятерка лидеров по выдаче льготной ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, «Альфа-банк» и банк «Дом.рф».

Риски выросли


Всего, по оценкам Сбербанка, в Свердловской области в 2020 году 98 застройщиков строят 218 домов (это около 3 миллионов квадратных метров). По словам президента Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, за лето, когда пандемия была еще серьезным угрожающим фактором, коэффициенты рисков, применяемые банками, существенно возросли.

— Ставка дисконтирования поднялась от 10–15% до 20%, что стало стоп-фактором для запуска даже вполне рентабельных проектов. В сентябре эта тенденция начала меняться. Переходить черту в 10–15% ни в коем случае нельзя, потому что она обрушит любой проект, — сказал Трапезников.

Также он добавил, что в начале года застройщики вкладывали в проекты 15% собственных средств, на фоне пандемии доля поднялась до 20% и выше.

— Мы надеемся, что при снижении риска доля уменьшится обратно до 15% и будет поддерживаться, — сказал Трапезников.

Также он рассказал, что компании не только перешли к проектному финансированию, но и находятся в условиях принудительного замораживания капитала участников рынка. По его словам, сейчас застройщики замораживают 15–20% стоимости объекта капстроительства. Вторая, отсюда же вытекающая история, — последствия того самого замораживания капитала.

— Раньше из текущего денежного потока компании могли покупать и планировать перспективные земельные участки (я не говорю о крупной пятерке застройщиков, которая обеспечена земельным банком, речь о втором десятке компаний). Замороженный капитал означает, что у компаний нет средств, чтобы покупать участок и за время текущего проекта развивать следующий. Уверен, актуально осуществлять мониторинг финансирования, которое будет предоставляться на покупку перспективных участков, возможно, создать спецпрограмму, — сказал Трапезников.

Еще один важный момент — работа с механизмом государственно-частного партнерства, цель которого — создание социальных объектов, в первую очередь садиков и школ.

— Я убежден и прошу и управление Центробанка, и коллег-банкиров занять более активную позицию по этому поводу, — сказал Трапезников. — Мы на уровне руководства региона и города говорим об этом очень много. К сожалению, пока нельзя сказать, что появились хотя бы пилотные проекты. Мы должны создать механизм трехсторонних соглашений между банковским учреждением, застройщиком и уполномоченным органом власти. И банк, и застройщик должны понимать, в каком режиме — пусть это пять лет, пусть десять, не важно — средства вернутся.

Новостройки дорожают быстрее, чем вторичка

Проектное финансирование, эскроу-счета и пандемия коронавируса привели к тому, что количество сделок с недвижимостью резко сократилось, рассказала президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева.

— В Екатеринбурге этот показатель сократился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — сказала Илона Соболева. — Но в мае ситуация изменилась, количество сделок на первичном рынке постепенно росло, сегодня их объем вырос даже по отношению к аналогичному периоду прошлого года — плюс 17%. Вторичный рынок, напротив, все еще показывает отрицательную динамику: минус 9%. И на то, что он вернется к прежним показателям, надежды нет.

Причиной перераспределения спроса в 2020 году стала скорее программа льготной ипотеки, чем проектное финансирование. Дальнейшего снижения ипотечных ставок на рынке не ждут.

Сейчас количество предложений уже снижается, и это настораживает экспертов. На вторичном рынке объем сокращается не так сильно, как на первичном. Причем тенденция характерна не только для Свердловской области, но и для большинства регионов страны.

— Программа льготной ипотеки стимулирует рост цен, а не объем строящегося жилья. И поэтому закономерна цепочка: дефицит предложений вызывает рост цен, цены вырастут — рынок встанет. Квартир больше не хватает на первичном рынке, это отражается на ценах: новостройки дорожают быстрее, чем вторичка, — отметила Илона Соболева.

Так, с июня 2019 года по июнь 2020-го цены выросли на 8%, а до этого, с июня 2018 года по июнь 2019-го, — еще на 11%. Тогда цены взлетели авансом в ожидании вступления эскроу.

Ранее мы рассказывали о том, как купить квартиру с ипотекой под 1% или рассрочкой под ноль. Также предлагаем вам прочитать прогнозы экспертов о том, что будет со ставками и ценами на жилье после кризиса.

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ1
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Хочешь быть в курсе событий, которые происходят в Екатеринбурге? Подпишись на нашу почтовую рассылку