Новостройки дорожают быстрее, чем вторичка: как пандемия изменила рынок в Екатеринбурге

Количество открытых счетов эскроу (специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги) в Свердловской области по сравнению с началом года заметно выросло — с 1,7 тысячи до 5,7 тысячи. Объемы кредитов в рамках проектного финансирования тоже увеличились — с 19 миллиардов до 34,5 миллиарда (на 1 августа 2020 года). Об этом рассказал начальник уральского ЦБ Рустэм Марданов во время совещания с застройщиками.

По количеству договоров доверительного управления в долевом строительстве с открытыми счетами эскроу Свердловская область занимает восьмое место в России. По количеству остатков средств на счетах эскроу — шестое место (16 миллиардов). На этот механизм перешел уже 61% свердловских застройщиков.

По состоянию на 27 августа 2020 года в Свердловской области принято 19,2 тысячи заявок на льготную ипотеку под 6,5%. Из них одобрено 13 тысяч. Заключено 5600 договоров на сумму 13,5 миллиарда рублей. Уже выданы кредиты на 13 миллиардов рублей. Пятерка лидеров по выдаче льготной ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, «Альфа-банк» и банк «Дом.рф».

Риски выросли

Всего, по оценкам Сбербанка, в Свердловской области в 2020 году 98 застройщиков строят 218 домов (это около 3 миллионов квадратных метров). По словам президента Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, за лето, когда пандемия была еще серьезным угрожающим фактором, коэффициенты рисков, применяемые банками, существенно возросли.

— Ставка дисконтирования поднялась от 10–15% до 20%, что стало стоп-фактором для запуска даже вполне рентабельных проектов. В сентябре эта тенденция начала меняться. Переходить черту в 10–15% ни в коем случае нельзя, потому что она обрушит любой проект, — сказал Трапезников.

Также он добавил, что в начале года застройщики вкладывали в проекты 15% собственных средств, на фоне пандемии доля поднялась до 20% и выше.

— Мы надеемся, что при снижении риска доля уменьшится обратно до 15% и будет поддерживаться, — сказал Трапезников.

Также он рассказал, что компании не только перешли к проектному финансированию, но и находятся в условиях принудительного замораживания капитала участников рынка. По его словам, сейчас застройщики замораживают 15–20% стоимости объекта капстроительства. Вторая, отсюда же вытекающая история, — последствия того самого замораживания капитала.

— Раньше из текущего денежного потока компании могли покупать и планировать перспективные земельные участки (я не говорю о крупной пятерке застройщиков, которая обеспечена земельным банком, речь о втором десятке компаний). Замороженный капитал означает, что у компаний нет средств, чтобы покупать участок и за время текущего проекта развивать следующий. Уверен, актуально осуществлять мониторинг финансирования, которое будет предоставляться на покупку перспективных участков, возможно, создать спецпрограмму, — сказал Трапезников.

Еще один важный момент — работа с механизмом государственно-частного партнерства, цель которого — создание социальных объектов, в первую очередь садиков и школ.

— Я убежден и прошу и управление Центробанка, и коллег-банкиров занять более активную позицию по этому поводу, — сказал Трапезников. — Мы на уровне руководства региона и города говорим об этом очень много. К сожалению, пока нельзя сказать, что появились хотя бы пилотные проекты. Мы должны создать механизм трехсторонних соглашений между банковским учреждением, застройщиком и уполномоченным органом власти. И банк, и застройщик должны понимать, в каком режиме — пусть это пять лет, пусть десять, не важно — средства вернутся.

Новостройки дорожают быстрее, чем вторичка

Проектное финансирование, эскроу-счета и пандемия коронавируса привели к тому, что количество сделок с недвижимостью резко сократилось, рассказала президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева.

— В Екатеринбурге этот показатель сократился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — сказала Илона Соболева. — Но в мае ситуация изменилась, количество сделок на первичном рынке постепенно росло, сегодня их объем вырос даже по отношению к аналогичному периоду прошлого года — плюс 17%. Вторичный рынок, напротив, все еще показывает отрицательную динамику: минус 9%. И на то, что он вернется к прежним показателям, надежды нет.

Причиной перераспределения спроса в 2020 году стала скорее программа льготной ипотеки, чем проектное финансирование. Дальнейшего снижения ипотечных ставок на рынке не ждут.

Сейчас количество предложений уже снижается, и это настораживает экспертов. На вторичном рынке объем сокращается не так сильно, как на первичном. Причем тенденция характерна не только для Свердловской области, но и для большинства регионов страны.

— Программа льготной ипотеки стимулирует рост цен, а не объем строящегося жилья. И поэтому закономерна цепочка: дефицит предложений вызывает рост цен, цены вырастут — рынок встанет. Квартир больше не хватает на первичном рынке, это отражается на ценах: новостройки дорожают быстрее, чем вторичка, — отметила Илона Соболева.

Так, с июня 2019 года по июнь 2020-го цены выросли на 8%, а до этого, с июня 2018 года по июнь 2019-го, — еще на 11%. Тогда цены взлетели авансом в ожидании вступления эскроу.

Ранее мы рассказывали о том, как купить квартиру с ипотекой под 1% или рассрочкой под ноль. Также предлагаем вам прочитать прогнозы экспертов о том, что будет со ставками и ценами на жилье после кризиса.