«Балкон-то не ваш, а общий»: к чему может привести самовольная перепланировка

«Мой дом — моя крепость, за которую я заплатил, потому могу делать в ней всё, что хочу», — примерно с этой фразы начинаются коммунальные войны между соседями и суды с участием собственников, администрации и государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Дело в том, что мало кто знает, как правильно делать перепланировку, чтобы и конфликтов не было, и дом не рухнул. А то, что свободная планировка в квартире может быть совсем несвободной, вообще для большинства сюрприз.

О том, какие работы можно проводить в разных квартирах, как всё это регулируется и что делать, если продавец квартиры подбросил проблем с незаконной перепланировкой, — в интервью с директором Архитектурно-Проектной Мастерской «Проектная Дирекция» Максимом Афанасьевым.

Архитектурно-Проектная Мастерская «Проектная Дирекция» — это ребрендинг одного из ведущих конструкторских бюро Екатеринбурга, которое известно на рынке с 2019 года. Директор компании Максим Афанасьев занимается недвижимостью более 10 лет. Основными видами деятельности являются проектирование и оформление перепланировок жилых и нежилых помещений, перевод жилого фонда в нежилой и наоборот. Также мастерская занимается кадастровыми вопросами, геодезическими работами, оформлением эскизного проекта и паспорта фасада.

— Какие перепланировки сейчас популярны и правда ли, что переделывают только старое жилье?

— Сегодня в топе кухни-гостиные и объединение санузла. Очень много перепланировок в новостройках. Особенно если это квартиры со свободной планировкой. Тут вся проблема в том, что вы покупаете openspace, но застройщик предлагает еще и вариант расстановки перегородок. Он чаще всего уже поставлен на учет в БТИ. Де-факто вы получили поле, где как хотите, так и формируете пространство, а де-юре — вы делаете перепланировку. Были у нас случаи, когда в жилом комплексе в центре города пришлось договариваться с соседями и управляющей, чтобы оптимально расположить у одного клиента спальню, а у другого — видовую гостиную.

— С чего начать тем, кто решил делать перепланировку?

— Сперва обратиться к профессионалам, а дальше мы уточним, что хочет человек сделать. Если это не противоречит закону, то мы разрабатываем проект перепланировки. На нём наглядно представляем, что будет меняться и как. Согласовываем проект с заказчиком. Потом с УК или ТСЖ. Далее — согласование проекта в администрации и других инстанциях. Обычно этот процесс занимает от 45 дней. Но у нашей компании есть возможность его ускорить. После получения всех согласований можно приступать к работам. После их завершения мы оформляем акт ввода объекта в эксплуатацию. То есть всю бюрократию мы тоже берем на себя, а клиент просто занимается своими делами и ни о чём не беспокоится.

— А что может противоречить закону?

— Нюансов много. Часто расширяют кухню за счет передвижения стены между ней и комнатой. Проблемы могут быть, если у соседей снизу стоит кровать. Тут, выходит, зона кухни (нежилое помещение) будет над жилым — нарушение. Если в квартире только один санузел, то делать выход из него в комнату, а не в коридор, тоже нельзя. А если санузла два, то можно.

Но категорически нельзя, чтобы жилое помещение было менее 10 кв. м и без окна, перемещать мокрые точки, совмещать балкон с комнатой. С балконами, кстати, история интересная. В новостройках они — часть квартиры, входят в ее стоимость, но, так же как и в старых домах, по факту являются общедомовым имуществом. То есть там менять ничего нельзя без согласия УК или ТСЖ и других собственников.

— А какие перепланировки еще требуют согласия соседей или управляющей?

— Всё, что касается общедомового имущества. Часто люди ставят дверь в секцию на этаже, делают тамбур на две квартиры со стороны мусоропровода или просто ставят вторую дверь. Казалось бы, 10 см, а по закону уже надо согласовывать со всеми соседями, УК и нести всё по инстанциям. Также несущие стены и перекрытия считаются общедомовым.

— А что будет, если есть нарушение, и как его вообще выявить могут?

— Соседи имеют полное право написать жалобу и попросить проверить наличие перепланировки. Если по бумагам она не значится, но соседи уверены, что есть, то приходит комиссия. Если самовольная перепланировка имеется, то будет назначен штраф и выдано предписание всё вернуть в исходное положение, согласно зарегистрированному плану квартиры.

— И о каких суммах идет речь?

— Если считать стоимость самовольной перепланировки, штрафа и возвращения всего на место, то получится минимум в районе 300 000 рублей. Из-за этого люди и думают, что перепланировка влетает в копеечку. Но если делать всё грамотно, то проект будет стоить от 30 000 рублей без стоимости самого ремонта. Если мы говорим о нежилом помещении, то только штраф юрлицу составит от 150 000 рублей. А перепланировка у нас выйдет от 50 000 рублей. В обоих случаях человеку не придется бегать с бумажками по всем инстанциям и добиваться согласия соседей, ему не придется самому делать проект, и даже с ремонтом можем помочь. Все работы мы выполняем под ключ.

— Чем опасна самовольная перепланировка?

— Нарушение конструктива дома, например дверной проем в несущей стене без укрепления, даст перераспределение нагрузки на перекрытия и опоры, что может привести к обрушению. Менее серьезные, но весьма неприятные последствия — трещины, расхождение швов, плесень, промерзания, нарушение звукоизоляции. Поэтому лучше всегда обращаться к профессионалам. Мы, например, можем не только под ключ выполнить перепланировку, но и проконсультировать по сопутствующим вопросам.