Как сменить управляющую компанию для комм.недвижимости?

Question

Вопрос: Мы собственники офиса. Хотим сменить или ПОВЛИЯТЬ на управляющую компанию. Постоянно выставляют необоснованные счета, хамское обращение, навязывают услуги т.д. Как можно это сделать? На какие нормативные акты ссылаться? Кто профессионально сможет представить наши интересы? Какие органы занимаются надзором?
Спасибо.

очень удачливый · Accepted Answer

как правило в офисных здания УК это теже люди кому и принадлежит здание в целом, о другой УК в таком случае можно и не мечтать.

Сейчас практически все застройщики имеют свои УК

очень удачливый · Answer

не стал отвечать на почту , отпишу сдесь:

при чем тут акты? ясно было сказано, если вы наберете большинство, то тогда надо смотреть договор и решать через собрание, если нет, то хоть убодайтесь.Причем тут надзорные органы и нормативные акты?  Хоть 20 принесете ссылок, если у УК большинство, то ничего не поможет, можно конечно по мелочи им гадить , но можно только худшего эффекта доиться..
Как вам сказать...Вот пример, ЕР имеет большинство и ей все равно как голосуют остальные депутаты и что закон антиконституционен, они большинством принимают решения.. так понятно?

очень удачливый · Answer

разговор думаю бесполезен, вы не слышите того что вам говорят либо есть своя причина. Думаю продолжать дискуссию бесполезно. Заплатите деньги адвокатам и они все сделают.

concuil · Answer

а у вас какая управляющая компания?

Ivan_e · Answer

Вот на вскидку про сервитут:http://yas.yuna.ru/ (нужно в поиске набрать "Сервитут"
Т.е. если коридоры, лифты, лестницы принадлежат УК (у нас многие собственники до сих пор не могут взять в толк что они купили только офисное помещение, а не все остальное как в жилом доме), или она дочка собственника, можно оформить право прохода к своему  офису и заставить собственника доказывать свои расходы в суде. как только начнете организованно поднимать волну недовольства, УК начнет задобривать тех кого сможет и все может затихнуть, оч. у нас народ не подьемный на такие вещи, поэтому так и живем....
В общем то сам еще не знаю на сколько эффективно стращание сервитутом, скорее все ж нужно выяснить реальные затраты УК
это не так уж сложно... И голосовать большинством за организацию своей УК и самостоятельно управлять своей недвижимостью.... Только кто захочет и целесообразность считать нужно... а так все по закону ....

Хех · Answer

Да с офисными зданиями похоже вообще засада. Надо документы смотреть и разбираться в каждом конкретном случае. Вообщем - штудируйте законодательство, смотрите имеющиеся договора...

http://gk.mian.ru/mian.asp?page=smi&NewsID=3754
"- Основная юридическая трудность при покупке части офисного здания вместо аренды - это отсутствие в сфере коммерческой недвижимости (в отличие от жилья) долевой собственности на общее имущество. Приобретая квартиру, владелец получает право долевой собственности на общее имущество дома, пропорциональное площади самой квартиры. Согласно закону, общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, части которого предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям (лестничные клетки, чердаки и подвалы, лифты, системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения).

В коммерческой недвижимости законодательного определения общего имущества здания нет. Это способно спровоцировать ряд проблем, порой доходящих до судебных разбирательств. Например, если у другого владельца в собственности окажется коридор, то вы рискуете не попасть в свой офис. Если кто-то приобретет в собственность трансформаторную подстанцию, то сможет ограничивать других в подаче электроэнергии. Казалось бы, абсурдная ситуация, но ее вероятность не исключена.

Особенность сделки по покупке помещения в офисном здании заключается в том, что приобретается лишь определенное количество помещений в нем, которые при сложении их общего количества не образуют здание целиком. При этом при заключении сделки потенциальным покупателям надо обратить особое внимание на описание предмета купли-продажи: принадлежат ли эти помещения тому, кто их реализует, каковы пути доступа в данное помещение и т. д. Важно знать, что приобретаемая недвижимость принадлежит именно тому, с кем совершается сделка. Здание изначально может иметь несколько собственников или одного, который продает его по частям.

В последнем варианте важно понимать, какие у владельца планы. Если он намерен продать все здание частями, то уточните, кто станет управляющим лицом всего здания после перехода права собственности. Представим, что общая площадь здания - 10 тыс. кв. м. Оно продается частями по 100 кв. м. В этом случае у здания образуется 100 собственников. Возникает вопрос: как они будут управлять всем этим имуществом? Системы отопления, вентиляции, электроподстанция, все инженерные системы - единый комплекс. Поэтому для нормальной эксплуатации здания необходимо, чтобы им управляла одна компания. В противном случае есть вероятность, что многочисленные собственники помещений не смогут договориться между собой.

Бизнес-центры, которые продаются по частям, сегодня на рынке есть, но их не так много. Например, в бизнес-центре Pollars девелопер четко декларирует наличие единой управляющей компании. В предлагаемый пакет входит пункт о заключении договора с ней по заранее оговоренным ставкам. Хотя в целом на рынке недвижимости существует мнение, что множество собственников для бизнес-центра - это не лучшее решение. "

а777 · Answer

Прошу поделиться практикой! Кто с этим сталкивался? Дайте хоть эти 20 ссылок. Что значит гадить? - Что молчать и глотать?

а777 · Answer

Да все ясно. Т.е. если большинства нет, то и прав нет, вы это имеете ввиду?  Мы, напротив, хотим обеспечить соблюдение наших прав. Допустим у нас большинство или нет и мы хотим воздействовать на управляющую компанию. То в каие органы конкретно обращаться, какими НПА регулируются наши отношения, кто осуществляет надзор? Мы сами, без юристов, хоти отстаивать наши интересы.

очень удачливый · Answer

не обязательно, при 50 уже будут искаться компромисы..даже при 40 , при условии что Именно большинство принадлежит не УК а другим собственникам.

Хех · Answer

Надо 51%, чтоб было большинство.

Ivan_e · Answer

Так конкретику вам могут дать на форуме юристов... Ответят вам, вы нам тут раскажите! Они вам там и к кому обратиться думаю подскажут... Отпишите мне в почту по результатам плиз!
ivane@e1.ru думаю очень скоро тоже действовать начнем!

Ivan_e · Answer

Мне то же интересно как это можно сделать, в нашем случае УК это собственник мест общего пользования и большинство собственников офисов пока смотрят так: Берут вроде не больше чем везде!!!!!! Но до многих уже начинает доходить сколько оседает в карманах УК которая толком не занимается зданием, а набивает карманы.. Мне кажеться нужно примерно посчитать РЕАЛЬНЫЕ расходы УК и донести собственникам. Но уверен что получиться только при организованных действиях собственников не менее 60% голосов... Ну а если с другими договориться не получиться (пипл у нас всего по старинке боится) оформляйте сервитут и пусть Ук на вас в суд подает и доказывет что вы их раззоряете!

а777 · Answer

Нас собственников уже несколько. Прошу внести конкретику: кто может профессионально представлять интересы? Какие нормативные акты? Кто осуществляет надзор и т.д.?

Ivan_e · Answer

Сервитут вам поможет, проконсультируйтесь у юриста! При нем вы можете требовать от УК выставления вам только фактических расходов, подтвержденных документально... проблемма в том что УК наверняка расходы рисуют грамотно...
и может вам предъявить за необоснованное обогащение! А реально противостоять УК можете только совместно с другими собственниками...

а777 · Answer

Прошу выскзать авторитетное мнение по второй части вопроса, а не общие моменты о которых и так всем известно. Спасибо.

Хех · Answer

+1

а777 · Answer

Прошу обратить внимание на 2-ю часть вопроса. Спасибо.

На какие нормативные акты ссылаться? Кто профессионально сможет представить наши интересы? Какие органы занимаются надзором?

vicing · Answer

1.  Где  находиться офис? В офисном здании или  в жилом.
2. Что  за  управлящая компания. 
От застройщика  или пришла со стороны, или  этой  УК  пренадлежа большая часть помещений  в этом здании.

Опишите более подобно ситуацию.

очень удачливый · Answer

собирайтесь с остальными собствениками и если наберете большинство (именно собственников), есть шанс сменить УК. Это самый реальный вариант.

Некоторые компании покупающие себе в собственность пару офисов при том что остальные сданы в аренду, попадают таким образом в заложники..

Хех · Answer

Собственник офиса - эт, что жилец многоквартирного дома. Частное мнение ни кого не интересует.

а777 · Answer

Почему можно не мечтать? Вы предлагаете молчать в тряпочку?

Хех · Answer

Даже не ожидал такого тонкого юмора. ) Кхе, собственность. Просто жесть какая-то. Уж лучше каморку на первом этаже прикупить и жильцам оформить бесплатного дворника во имя мира.