Обмен комнаты на квартиру

Question

Добрый день. Ситуация такая: есть 2х комнатная квартира в заречном районе, УП, кирпичный дом, у нас в собственности большая комната (где то 18-19 метров по моему)+лоджия к ней. В маленькой комнате (9 метров) - собственники семейная пара. Хотим без доплат обменять комнату на 1комнатную квартиру в районе пехотинцев-автомагистральная, сойдет и панельный дом и крайний этаж. Вижу 2 варианта:
1. Договориться с соседями и продать квартиру целиком, на вырученные деньги купить нам искомую квартиру а соседям комнату большей площади (им этот район не принципиален).
2. Просто продать комнату и купить квартиру.

Может кто сталкивался с подобной ситуацией, подскажите как лучше? Возможно ли вообще такое провернуть если дополнительных денег нет? Если продавать комнаты по отдельности, их суммарная стоимость меньше стоимости квартиры целиком?

Если что, это планируется где нить летом сделать, и нет особой срочности, т.е комната-квартира может пару месяцев выставляться в продаже, а нам есть где жить. Заранее спасибо.

?????! · Accepted Answer

Не разбираюсь в комнатах, но подозреваю, что вы считаете неправильно. Наверное, больше подойдет что-нибудь вроде: 
(Общая  площадь - жилая - лоджия)/2 + метраж комнаты.  И посмотреть соотношения,  тогда, наверное, не в два раза получится. 
Но вообще, какая разница. Соседи не дураки, чтобы  из-за двух-трех квадратных метров съезжать из двухкомнатной квартиры с двумя соседями в трех-четырехкомнатную непонятно еще с кем.

Netman · Answer

Все так хотели бы, но чудес не бывает.

Cherry_99 · Answer

вы такая интересная, если бы я была вашей соседкой, то точно не соглас. бы на эту ситуацию:cool: , не равноценно делите стоимость общей квартиры. значит вы оцениваете свою комнату за 1,8 идите найдите такие комнаты :-D , а соседи 800 тыс. Смешно. Если уж продавать квартиру, то делите наравне и делайте что хотите с деньгами. Во-первых соседи за 800 купят макс. комнату в общаге или в 4-комн. коммуналке, тем более где-нибудь в отдал. раойне, причем вдруг им жить негде, пока будут искать себе новое жилье.  А сейчас они живут в своей можно сказать квартире с одним соседом, пускай и в комнате с мал. площадью.

Вот напрягитесь продайте комнату макс. за 1000000 1100000 руб. свою комнату и купите за эти деньги себе квартиру,  глубоко сомневаюсь, что у вас получится.

Корса · Answer

такие цены  есть.

лоджию следует оставить в покое.  Составьте пропорцию между жилой площадью и общей, высчитайте  соответсвие, грубо говоря - Вам в денежном эквиваленте приходится 6/10 от квартиры, соседям - 4/10.  Рассчитаейте  стоимость долей, ориентируясь на цену квартиры 2800тр. По-моему - несложно. 
Исходя из  планируемых  к получению средств, выбираете подходящий по деньгам вариант. Для заинтересованности  соседей можете от своей справедливой доли оставить им денег  тысяч в  сто, коли есть еще  и доплата в 200тр.  Все должно получиться - умело ведите переговоры и не надо ущемлять интересы соседей - стоимость их имущества при такой пропорции составляет 1120тр, Вашего - 1680тр.  Из этого и нужно исходить. Если еще и  сотню тысяч   в кач-ве бонуса предложите - на 90% уверена, что согласятся.

Netman · Answer

Автор, вы уже должны Корсе минимум пять красных.

Netman · Answer

В недвижке своя арифметика.

Dill · Answer

Это почему поговорить-то стоит - может быть у них есть  деньги или возможность ипотеки и желание переехать в квартиру ?
Например - вы у соседей покупаете комнату - они квартиру ч/з ипотеку ну или
наоборот.

Корса · Answer

маленькая панелька на Пехоте от 1, 65млн. р.

Двушка УП в Заречном   может  стоить 2.8 млн р.и даже выше, если ее площадь более 54 кв.м., не первый этаж, квартира дб  в нормальном состоянии, не бомжатник. 
Это не Бебеля 128?

Продавать  квартиру  выгодней целиком.
По справедливости  будет выглядеть так -  деньги от предполагаемой продажи  квартиры делятся между собственниками пропорционально общей  площади. На  планируемые  от продажи  деньги присматриваете  варианты - если это устраивает собственников  обеих  комнат  и  еще есть доплата, можно разъехаться с выгодой для обеих сторон. 
Если такой  расклад по какой-то причине не устраивает - выставляете на продажу комнату, ценник 1,1млн.р вполне нормальный, можно даже начать с 1190тр.  В ипотеку должны взять. Доплачиваете еще  500 тр и покупаете однокомнатную в панельке, как  и хотели. 
Иначе - маловероятно.

Корса · Answer

Не продается за 1100тр, поставьте ценник 1090 - за 1050 продадите. Ладом подготовьте документы(сделайте нотариальный отказ соседей от преимущественного права покупки и все остальное для готовности к ипотечному покупателю).

Уверяю Вас -  продается!

В декабре минувшего года прошли две сделки: комната в трехкомнатной 18кв.м по ул Белореченской в пятиэтажном доме,  средний этаж, вариант обменный( взамен приобретали однокомнатную с привлечением ипотечных средств), была продана за 1100тр, хозяйка комнаты сделала ремонт перед продажей, покупка за наличку;
 комната в двухкомнатной 13,1кв.м по ул Цвиллинга в пятиэтажном доме, средний этаж, комната без ремонта, чистая продажа, продана за эти же деньги покупателю-ипотечнику.

Так что, продается).

Если по справедливости дележ производить - договориться можно. Есть смысл даже уступить из своих средств в кач-ве доплаты соседям для заинтересованности - все равно будете в выгоде. Согласна, если соседи вообще ничего не хотят  - тогда разговор тяжел и малопродуктивен.

Андрей_Владимирович · Answer

договориться с соседями -ОЧЧЧЕНЬ СЛОЖНО )
я тоже  в такой ситуации щас 
есть комната уп ка в 2-ке на ЮЗ
хочеться её продать и купить 2-ку

НО  не продаёться комната 14 м  за 1.1 на ЮЗ в УП в панельке (
ну никак не хочет продаться 
звонков почти нет (

хотели попробовать найти того кто тож продаёт комнату и его соседям переехать с доплатой к нам в комнату - тоже шиш

кого не спроси ( кто продаёт комнату в 2-ке) - соседи все неадекват  в плане операций с недвигой (хотя сами по себе люди спокойные   жить можно)

вот и сидим на попе - и живём как то так

Netman · Answer

Вобщем так - с соедями не связывайтесь, просто попробуйте попродавать свою комнату. Поймёте уровень цен, сроки и вероятность и сумму доплаты. Но в целом лучше долатить 200-400 и купить нормальную однушку.

L-off · Answer

Да, Вы правы, такой расчет справедливее..

Небольшую доплату потянули бы наверное - 200 тысяч например..

А может кто реально сможет соориентировать диапазон цен на нашу комнату, на всю квартиру в целом, на желаемую нами квартиру?)

--Volt-- · Answer

У меня похожая ситуация, только посложнее:
2х комнатная УП
У нас 17 метров и лоджия, у соседей 11 метров
Думали выкупить у соседа, но он загнул 1400000
Предложили продавать всю квартиру вместе - соседи требуют половину

Сами они живут в другой квартире 2шке. А комнату сдают.  Но только не понимаю их - могли бы купить квартиру, и сдавать её подороже, тем более дочь выросла уже почти.

Но мне немного кажется повезло - друг продает в хрущевке 1к квартиру, как раз с января расторгли договор с риаэтором, теперь цена пониже рынка, можно и купить. Да и комната наша останется, будем тоже сдавать. 

Моё мнение - без доплаты вам никак не обойтись.  то что вы не торопиться тоже хорошо - комнату дольше продать. Мы вон полгода продавали по завышенной (то етсть тоже самое что рыночной) и не продали :) Все равно ценник придется снижать

А друг наверное месяцев 10 квартиру пытался продать (в 2008 полгода в первый раз и 4 месяца во второй раз только что) тоже не продал. Щас плюнули на риэлторов, цену сбросили на 150 тыщ с 1700000 до 1550000:) Это в хрущевке.

JIe!!!uu* · Answer

и какой им смысл шило на мыло менять? Если у них нет и непредвидется денег на джоплату, чтоб купить однушку

L-off · Answer

А Вы, Netman, вначале утверждали что таких чудес не бывает..
Я думаю, все у нас получится, соседи ребята адекватные.
Спасибо всем за советы, мои надежды почти оправдались. Минусерам отдельное спасибо:)

Хех · Answer

Зашел в УПН - самая дешёвая комната в 2к УП кирпич есть на ВИЗе, ценник 980 руб.
И таких объектов всего 8 штук не весь город, включая пикули. 8( 
Не знаю, куда и за сколько автор собрался соседй отселять хоть в что-то близкое по качеству.

Хех · Answer

Синхронизировать всё без денег только сложно. А комнат с близкими параметрами - мало. Сколько времени уйдёт на продажу 2к и какова будет окончательная цена - очень не очевидно.

Ради лоджии - скорее всего есть ,а вот ради лишнего шкафа...

L-off · Answer

Ну это все таки комната на Токарей, там все подороже вроде чем в заречном, и площадь ее 12м, а у соседей 9. И дом поновее нашего.
Или вот их к примеру и отселить в эту комнату на токарей: условия те же, только район более центральный, площадь комнаты больше - для них вроде одни плюсы.. (А как вообще думаете, живя в 9 метрах в кирпичном доме, скажем ради комнаты в 13-15 метров есть стимул переезжать в панельку? В панельных двушках попроще комнату большей площади в двухкомнатной найти)

Берем маленькую панельку скажем за 1,7-1,8, тогда квартира должна продаться за 2,7-2,8, вроде такие цены и есть, не?

Это сомневаюсь.. А эта комната им в наследство досталась..

Корса, спасибо, тоже думала что целиком выгоднее - но не была уверена. Но вот не поняла, как деньги деляться пропорционально общей площади. Как пропорции определяются? По схеме предложенной выше? 
 Или как то иначе?

последняя сказка · Answer

+100

Корса · Answer

если к шилу добавить мыла  на сотню тыщ - можно поговорить продуктивно).

L-off · Answer

По грубым прикидкам: нам маленькая квартира в панельке на пехоте скажем на 1 этаже вполне может стоить 1,8-2млн.. Комната для соседей скажем 12-13 метров (чтоб им был интерес съезжать) тыщ 800-900.. Неужели двушку УП в кирпичном доме не продать где нить за 2,8 млн? Заречный вроде дорогой район..

L-off · Answer

Хм.. Так наша комната в 2 раза больше (даже чуть больше чем в 2 раза, плюс лоджия еще большая) чем их. Что же тут неравноценного?