"Нужно окупить затраты": зачем Ельцин-центру построили 9 этажей офисов

Ельцин-центр, взорвавший культурную жизнь Екатеринбурга в конце 2015 года, не сбавляет обороты – его программа мероприятий по-прежнему насыщенна (в том числе и на День России), сюда уже приезжают фотографироваться уральские свадьбы, а городские СМИ пишут о мероприятиях, которые здесь проходят, чуть ли не каждую неделю – какая ещё площадка в Екатеринбурге может похвастаться таким, кроме мэрии и Белого дома?

Однако Ельцин центр – это не только музей первого президента и образовательный центр, но и коммерческая недвижимость – офисный комплекс, который рано или поздно заполнят разнообразные компании.

О плюсах и минусах такого необычного соседства мы решили расспросить Марину Сухановскую – руководителя компании-брокера "DTGroup Развитие территорий", которая занимается подбором арендаторов для центра.

– Марина, а зачем вообще Ельцин-центру понадобились офисы?

– Центр в первую очередь ориентирован на образование детей и молодёжи. Но, как только вы начинаете делать социальные проекты, как только вы открыли аудиторию и включили свет, начинаются расходы. И эти расходы можно покрывать – то есть необходимо окупить затраты по некоммерческим инициативам.

Из 20 тысяч квадратных метров офисной части Ельцин-центра, рассказывает Марина, примерно пять тысяч – это торговые площади и ещё пятнадцать – офисные. При этом торговая галерея и услуги расположатся на первых двух этажах.

На самый нижний этаж можно попасть на эскалаторе со стороны главного входа или пройти напрямую через отдельный вход с улицы Бориса Ельцина. Здесь зона делового обслуживания: в качестве арендаторов сюда приглашаются банки, страховщики, магазины гаджетов и деловых аксессуаров, нотариусы и юридические фирмы.

Второй этаж – это самая "проходимая" зона деловой части: именно сюда попадают люди, выходящие из музея. Так что здесь может быть торговая галерея. В музей приходят люди не только из Екатеринбурга и области – здесь туристы со всей России, и формат этажа можно обозначить как "галерея уральских мастеров".

Марина Сухановская рассказывает: для этих этажей формируется "лист ожидания", согласовывается зонирование и соседи, потому что резидентов нужно расположить в логическом порядке: где-то место точно подходит магазину деловых аксессуаров, а нотариальная контора может расположиться с угловой стороны. Даже если много свободных помещений, от пожеланий арендатора зависит не всё: если тот же нотариус скажет – "хочу в центр", то потом трудно будет предложить адекватное место магазину, которому необходим поток.

– Знаю, что объявления и баннеры в поиске арендаторов вы практически не используете. А как тогда вы их приглашаете?

– Мы применяем только "целевую модель". Это значит, что мы пользуемся справочниками, рейтингами, собственными базами определенных отраслей, формируем пул потенциальных арендаторов, создаем коммерческие предложения и направляем их этим арендаторам, а потом ведём переговоры.

– И кто потенциальные арендаторы ваших офисов?

– В коммерческой части Ельцин-центра мы не уходим от его общей образовательной направленности, поэтому это первую очередь это IT-компании, мы общаемся с технопарками, с молодёжными старт-апами, с образовательными организациями, с медиакомпаниями и так далее.

– Кого вы ни при каких условиях к себе не возьмете?

– Коллекторов и микрофинансовые организации – это те, которого мы однозначно не возьмём. Но так, я думаю, ответят в любом уважающем себя бизнес-центре.

– А стоимость? Мы следим с помощью нашей базы и видим, что если ранее "средний квадрат" офиса в городе, без разделения по классам, стоил где-то 800 рублей, то уже год назад показатель был чуть выше 700 рублей, а сейчас – ниже 600?

– Ваши показатели вполне в рынке. Что до Ельцин-центра: ценовая политика у нас очень демократичная. Расценки могут различаться в полтора раза – в зависимости от площади помещения, от зоны размещения – торговая зона, разумеется, дороже. К тому же мы применяем гибкую систему с прогрессивным повышением ставки.

– Какие ставки здесь должны установиться?

– В пределах 1000-2000 рублей за квадратный метр в торговой галерее на 1-м и 2-м этажах. Для офисных этажей, как вы сказали, ориентируемся на среднюю ставку на рынке Екатеринбурга.

– Сколько у вас получилось офисов и какие они по площади?

– Офисы в среднем площадью от 50 до 360 квадратных метров. В них шумопоглощающий пол, чистовая отделка, белые стены, трёхметровые потолки. Фальш-пол – это значит, что любое подключение и любое рабочее место можно организовать где угодно, хоть в середине офиса: под плитами не бетон, а решетка и свободное пространство, где можно незаметно уложить провода, чтобы они не тянулись по помещению. Разумеется, индивидуальное управление вентиляцией и кондиционированием, автоматические жалюзи. Это и есть тот самый класс "А", в котором центр себя позиционирует. В управляющей компании есть специальное подразделение, которое занимается перепланировками, ремонтами, дополнительными подключениями, если они нужны.

– А часто такое бывает, что вы направляете коммерческое предложение вроде бы подходящему арендатору, но он отказывается и в приватной беседе поясняет: 90-е были ужасным временем, мы не хотим, чтобы нас идентифицировали ни с чем подобным?

– Я пытаюсь подсчитать… Да, бывало, примерно 10-15% отказов в начале были примерно такими. Плюрализм мнений – это нормально, всем понравиться нельзя. Но больше такого нет.

– В каких отраслях это заметнее?

– Скорее, это заметнее не в отраслях, а в тех или иных возрастных категориях: такое говорили иногда люди за 40. Тридцатилетние и молодёжь вообще очень лояльны.

– А есть те, кто приходит сюда, потому что это именно Ельцин-центр?

– Вы знаете, когда арендаторы приходят сюда, вообще мало кто говорит "нет". Архитектура, атмосфера – они действительно поражают, потому что здесь становится понятно – люкс XXI века заключается не в золоте и бриллиантах, а именно в "воздухе" и в таком пространстве.