Владельцы дворцов и хрущёвок напряглись: Екатеринбургу «прописали» новый налог на недвижимость

Скоро мы, уральцы, начнём платить налог на нашу недвижимость исходя из её кадастровой стоимости. Реформу в каждом регионе России нужно провести не позднее 1 января 2020 года: то есть в 2021 году налог за 2020 год мы в любом случае будем платить по новым правилам.

Инвентаризационная стоимость будет заменена кадастровой

Что это будет значить? Сейчас мы платим имущественный налог по так называемой инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ. Так продолжалось до 2013 года, когда у БТИ забрали обязанности по предоставлению данных об инвентаризационной стоимости помещений.

Тем не менее, для налогообложения показатель инвентаризационной стоимости ещё используют. Для ежегодного уточнения инвентаризационной стоимости её умножают на коэффициент-дефлятор. Каждый год эти коэффициенты разные, и зависят они, как нетрудно догадаться по названию, в том числе от инфляции. Для новостроек, которые сданы после 2013 года, инвентаризационная стоимость вообще не подсчитывалась, так что у их владельцев сейчас своеобразные «налоговые каникулы».

Но все эти регулирующие меры являются временными перед большой реформой: налог будут считать по кадастровой стоимости. Её преимущество — она гораздо более приближена к рыночной.

Налоговые ставки: как роскошь отделили от необходимого

Вообще в Налоговый кодекс нужные поправки, определяющие, какую часть кадастровой стоимости объекта нужно будет платить как налог, внесены ещё в 2015 году. Но настолько большие изменения требуют длительной подготовки. Ведь кодекс задаёт лишь пределы, в которых допустимо назначать ставку налога. Сами же ставки будут утверждать депутаты каждого муниципального образования, в нашем случае — Гордумы Екатеринбурга.

Согласно Налоговому кодексу, жилая недвижимость, гаражи, машино-места и дома на земельных участках, которые по кадастру стоят меньше 300 миллионов рублей, облагаются налогом по ставке не выше 0,1% от их кадастровой стоимости (статья 406 — для самых любопытных). Кроме того, для объектов этой категории база для начисления налога — кадастровая стоимость объекта — должна быть уменьшена на кадастровую стоимость его 20 квадратных метров (если это квартира), на стоимость 10 метров (если это комната), и на стоимость 50 метров (если это жилой дом).

Для имущества, стоимость которого определена выше 300 млн рублей, ставка устанавливается на уровне не выше 2%.

При этом муниципалитет, определяющий размер ставки, имеет в этом достаточно большую свободу. Он может как уменьшить «федеральный» предел ставки 0,1% (например, до 0,05% или 0,01%), так и увеличить его (но максимум — в три раза).

Пока в городской администрации затруднились с ответом, когда они возьмутся за новые ставки по налогу на недвижимость. Но для большинства екатеринбуржцев предел в 300 млн рублей вряд ли будет актуален, и, значит, их налоговая ставка не сможет быть выше 0,3% (0,1%*3).

Когда будет определяться размер ставки персонально для екатеринбуржцев, город может ее, например, просто взять — и изменить для всех, снизить или увеличить. А может, например, взять категорию «недвижимость стоимостью до 300 миллионов рублей» и поделить её ещё на несколько категорий: например, стоимостью до пяти миллионов, от пяти до тридцати миллионов, от тридцати до ста, и от ста до трёхсот — и для каждой из них назначить свою ставку (но в любом случае не выше 0,3%).

Ранее со специалистами «Бюро недвижимости Зыряновой» мы пробовали умозрительно подсчитать, как изменится сумма налога при переходе на кадастровую стоимость для «типичных» объектов в Екатеринбурге. Расчеты показали, что незаметнее будет переход для владельцев нового жилья, в наибольшей степени изменения почувствуют владельцы сталинок, хрущёвок и брежневок — для них налог может увеличиться в несколько раз. Мы считали «новый» налог по ставке, указанной в НК РФ — 0,1%. Если хотите представить худший вариант из возможных, умножьте сумму на 3.

Еще в НК РФ предусмотрены дополнительные условия, которые должны помочь максимально безболезненно «перестроить» порядок начисления налога на недвижимость. Так, если сумма налога с кадастровой стоимости получилась больше, чем налог с инвентаризационной стоимости, то переход на уплату полной суммы будет происходить постепенно в течение 4 лет, в каждый из которых сумма налога будет увеличиваться на 20%. То есть полную сумму, посчитанную с кадастровой стоимости, придётся заплатить только через 5 лет.

Кадастровая стоимость: зачем заполнять декларацию о ней

Размер налога будет зависеть не только от ставки, но и от того, в какую именно сумму оценят вашу недвижимость. В феврале Министерство по управлению госимуществом Свердловской области объявило о том, что в течение 2019 года будет проводиться кадастровая оценка недвижимости по всему Уралу — всего нужно будет оценить 3,5 млн объектов, в том числе принадлежащие гражданам — например, квартиры и машино-места. А еще заранее, до начала 2019 года, жителям области и Екатеринбурга предложили заполнить декларацию о своем имуществе.

Зачем это нужно? Как объяснили в МУГИСО, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения моделей кадастровая стоимость определяется индивидуально.

«В 2019 году государственная кадастровая оценка будет проведена в отношении следующих видов объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), учтенных в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01.01.2019», — уточнили в министерстве.

Декларация, которую заранее предложили заполнить гражданам, содержит сведения обо всех ценоообразующих факторах. Если декларации не будет, то будут использованы сведения о таких факторах, которые есть в общедоступных источниках (ЕГРН и другие информационные системы). Но в этих системах можно найти не все данные — например, сведения об обеспеченности объекта оценки инженерной и транспортной инфраструктурой. Соответственно, кадастровая стоимость может быть искажена как в большую, так и в меньшую сторону, уточняют в министерстве. Искажение повлечёт необходимость оспаривания кадастровой стоимости — причем за счёт средств владельца. Однако нужно помнить, что при несоответствии сведений, приведённых в декларации, сведениям ЕГРН, при оценке подлежат учёту всё-таки данные ЕГРН, и, если это будет критично для владельца, оспаривать это придётся тоже через суд.

Декларацию можно скачать на сайте МУГИСО прямо сейчас. Она содержит несколько разделов. Если вы решили сообщить в ней данные, например, о своей квартире, то необходимо заполнить все её разделы за исключением раздела 5 «Сведения о характеристиках земельного участка».

Принимает декларации ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки на ул. 8 Марта, 13, телефон: +7 (343) 311–00–60, график работы: понедельник — четверг с 8:00 до 17:00, пятница с 8:00 до 16:00, перерыв с 12:00 до 13:00; адрес электронной почты: info@cgko66.ru; адрес официального сайта — www.cgko66.ru.