Нельзя менять как угодно. Как узаконить перепланировку в квартире без рисков

Когда обычный ремонт не решает проблем планировки, помогает перепланировка: можно перенести или частично разобрать перегородки, чтобы увеличить отдельные комнаты.

Важно помнить: любые такие изменения требуют согласования, а некоторые виды работ запрещены. Разбираемся, что разрешают, чего делать нельзя и какие последствия грозят за нарушения.

Перепланировкой считают любые действия, из-за которых фактическая конфигурация квартиры отличается от плана, указанного в выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже перенос дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и ее нужно узаконить.

Еще один вариант — переустройство: перенос по плану инженерных сетей и оборудования, таких как раковины, плиты, ванны, батареи. Эти работы тоже подлежат согласованию.

Что обычно удается согласовать:

• увеличение площади «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счет нежилых помещений — коридора или кладовой;

• расширение коридора за счет санузла;

• перенос в пределах квартиры ненесущих перегородок;

• присоединение части коридора к жилому пространству.

Что согласовать крайне сложно или вовсе невозможно:

• снос несущих конструкций;

• демонтаж вентиляционного короба;

• перенос батареи на лоджию или балкон;

• увеличение комнаты за счет площади балкона или лоджии;

• перемещение «мокрых» зон в жилые помещения;

• объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

С 1 апреля 2024 года вступили в силу изменения в законодательстве о перепланировках. С этого момента процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы готовите перепланировку или заметили, что прежний собственник менял план без разрешений, действуйте по шагам:

• сначала подготовьте проект. Этим занимается техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформляет два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. При необходимости к проекту добавляют раздел о переустройстве — если предстоит перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• затем согласуйте план перепланировки. Подайте заявление через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает документы в течение 45 дней и выносит решение. В случае отказа его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;

• после одобрения приступайте к работам. Срок действия согласования ограничен — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить стройку. Если не укладываетесь, подайте письменное уведомление в жилинспекцию, чтобы продлить срок;

• по окончании ремонта обратитесь в тот же орган, где получали разрешение. Специальная комиссия сверит выполненные изменения с проектом. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии — подтверждение, что всё сделано по закону;

• финальный шаг — внесение изменений в ЕГРН. Найдите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки. С этим планом обратитесь в МФЦ и подайте заявление о корректировке сведений о границах или площади квартиры. Заявление направят в Росреестр, где внесут изменения и выдадут выписку из реестра с обновленными данными.

Самовольная перепланировка ведет к штрафу. По Жилищному кодексу физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

На этом санкции не заканчиваются. После штрафа всё равно придется пройти законную процедуру, а если согласование не дадут — вернуть квартиру в исходное состояние. Игнорирование предписания чревато утратой недвижимости: собственника могут лишить прав на квартиру и реализовать ее на публичных торгах.