Чем обернутся для граждан новые ипотечные кредиты с нулевым начальным взносом

Чуть более чем через три недели, а именно 25 июля 2014 года вступает в силу закон N 169-ФЗ (от 23.06.14). Депутаты Госдумы обещают, что он позволит снизить ставку по ипотечным кредитам и уменьшить размер первоначального взноса при покупке жилья в кредит.

Упомянутый документ имеет официальное ни о чём не говорящее название: "О внесении изменений в статьи 31 и 61 федерального закона "Об ипотеке". Специалисты называют его законом "о добровольном страховании ответственности заёмщиков по ипотеке".

Сама идея ипотечного страхования отнюдь не нова. Этот механизм был введён ещё в декабре 2004 года, когда Госдума спешно приняла пакет законов, направленный на развитие жилищного кредитования.

Как известно, человек, покупающий жильё в кредит, не сможет получить в банке сумму, равную полной стоимости объекта. Как правило, кредитная организация готова выдать заёмщику не более 70-80% стоимости приобретаемой недвижимости. Банки страхуются. Ведь обеспечением по кредиту служит само жильё (если заёмщик перестанет платить, банк заберёт у него жильё, купленное на заёмные средства). Но если в этот самый момент недвижимость резко подешевела, то банк, даже продав доставшийся ему объект, не вернёт себе полную сумму кредита, выданного на покупку этого объекта.

Собственно, именно массовый невозврат ипотечных кредитов на фоне обвала рынка жилья стал одной из причин американского кризиса образца 2008 года. Особенно сильно осторожничали российские банки в начале нулевых. Был период, когда, например, в Екатеринбурге в качестве жилищных рекламировались кредиты, сумма которых не превышала 30-50% стоимости приобретаемого объекта. Потом кредитные организации стали посмелее. Тем не менее, об ипотечных займах на полную стоимость жилья речи не шло. Предпосылки для появления таковых родились, как уже говорилось, в 2004 году. Законодатели ввели в Закон "Об ипотеке" норму о страховании ответственности заёмщика.

Механизм прост: если человек не имеет средств на первоначальный взнос (или имеет недостаточно средств), он может получить кредит в размере 100% (или чуть меньше) от стоимости приобретаемой квартиры при условии, что застрахует свою ответственность на сумму, недостающую до стандартного первоначального взноса для данного банка. Если этот заёмщик не сможет гасить кредит, то его квартира будет продана, а деньги - в размере непогашенного остатка по кредиту - отправятся в банк. Если же вырученной от продажи жилья суммы не хватит, чтобы закрыть долг перед банком, в дело вступает страховая компания. Она покроет убытки банка по данному кредиту.

Из описания понятно, что ипотечное страхование позволяет снизить риски банков и стимулирует их выдавать жилищные кредиты на условиях минимального первоначального взноса.

Задумка Госдумы сработала. В 2006-2007 годах екатеринбургские банки действительно снизили размер первоначального взноса в некоторых случаях до 10%. Потом случился кризис, и условия по ипотеке стали более жёсткими. Но уже в августе 2012 года коммерческий директор екатеринбургского агентства недвижимости "ЛиКом" Игорь Прах сообщил, что у банков вновь появилось предложение по уменьшению первоначального взноса по ипотечному кредиту при условии страхования ответственности заёмщика. В некоторых случаях сумма займа достигала 100% стоимости приобретаемого объекта. Впрочем, подобные предложения были и остаются скорее эксклюзивным, чем общедоступным продуктом.

Четыре сюрприза от законодателей

Возможно, ситуация начнёт меняться к лучшему 25 июля 2014 года после вступления в силу упомянутого N 169-ФЗ. Он внёс четыре достаточно существенных изменения в главы закона "Об ипотеке", касающихся страхования банковских рисков. Во-первых, новая редакция закона допускает два варианта ипотечного страхования: за счёт заёмщика (как это было и раньше) и за счёт банка (в этом случае банк страхует риск возникновения у него убытков по вине заёмщика). Оба варианта страховки можно сочетать.

Во-вторых, максимально допустимый размер ответственности заёмщика увеличен с 20% до 50% от суммы долга перед банком. В-третьих, по новым правилам, страховать можно не только банковские кредиты, но и жилищные займы, взятые в иных организациях – в первую очередь имеется в виду АИЖК. В-четвёртых, отменена норма "прощения долга заёмщика" (об этом расскажем чуть ниже).

- Внесённые изменения в закон позволят снизить требования банков к размеру первоначального взноса заёмщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков, оптимизировать ставку по кредиту и требования к заёмщикам и предмету залога, повысить доступность ипотечных кредитов, - говорит управляющий директор по ипотечному страхованию компании "СОГАЗ" Дмитрий Иванников.

Рассмотрим каждое из нововведений подробно

Первая новация, касающаяся возможности банка страховать финансовый риск возникновения у него убытков, касается обычных граждан опосредованно. То есть банк, выдающий кредит в размере 80-100% от стоимости приобретаемого жилья, может не требовать от заёмщика, чтобы тот застраховал свою ответственность, а сам застраховать данный риск "от своего лица". Суть процесса фактически не изменилась. Если заёмщик будет признан неплатёжеспособным, а стоимости квартиры не хватит, чтобы погасить долг по кредиту, банк получит недостающую сумму у страховой компании. Свои расходы на покупку полиса кредитная организация заложит в цену займа, например, в кредитную ставку.

На всякий случай, короткое уточнение. Дмитрий Иванников пояснил, что ипотечный заёмщик может быть признан неплатёжеспособным в том случае, если он систематически нарушает сроки внесения платежей по кредиту (более трёх раз в течение 12 месяцев) даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По мнению гендиректора ОАО "Страховая компания АИЖК" Андрея Языкова, увеличение максимально допустимого размера ответственности заёмщика с 20% до 50% от суммы долга – принципиально важный момент. Эксперт считает, что прежняя 20-процентная норма была слишком мала и не позволяла перекрывать возможные убытки банков. Он, в частности, приводит результаты исследований Финансового университета при правительстве РФ, согласно которым в 40-60% случаев в результате дефолта ипотечного заёмщика у банка остаётся необеспеченный остаток в размере 20-40% долга. То есть, даже если банки использовали механизм ипотечного страхования, в ряде случаев он оказывался неэффективным в силу своей ограниченности по сумме. Языков считает, что новая 50-процентная ценовая планка обеспечит полноценную страховку для банкиров и позволит многим кредитным организациям реально уменьшить размер первоначального взноса по ипотечным сделкам.

Цена вопроса

Оборотная сторона низкого/нулевого начального взноса – необходимость нести расходы на ипотечное страхование. Неважно, будет ли свои риски страховать банк или потребует, чтобы собственную ответственность застраховал заёмщик. В любом случае, это приведёт к удорожанию кредита. По данным Дмитрия Иванникова, на сегодняшний день стоимость страхового полиса ответственности заёмщика варьируется от 1,04% от суммы кредита.

Как замечает глава департамента андеррайтинга страховой компании "МАКС" Сергей Печников, "расходы на ипотечное страхование достаточно велики: в среднем от 1 до 5% от суммы кредита". Пикантности ситуации добавляет то, что по данному полису надо сразу внести плату за весь страховой срок (читай – за срок кредита). Эксперты приводят следующий расклад: по кредиту на сумму 4 миллиона рублей сроком на 10 лет и первоначальным взносом в 12% стоимость ипотечного страхования будет около 44 тысяч рублей. Это если страховая сумма составит 20% от величины кредита. Если же будет застраховано 50% от кредита (как позволяет новый закон), то стоимость полиса перешагнёт 100-тысячный рубеж.

Прощение долга отменяется

Четвёртое нововведение, заложенное в N 169-ФЗ, пожалуй, самое спорное с точки зрения обычного гражданина. По действующему закону, если жильё неплатёжеспособного заёмщика не удаётся продать, то оно переходит в собственность банка-кредитора, а гражданин (заёмщик) освобождается от обязательств перед кредитным учреждением (даже если балансовая стоимость объекта ниже суммы непогашенного кредита). Эту норму часто называют "прощением долга заёмщика".

Как замечает Дмитрий Иванников, после того, как вступят в силу изменения закона "Об ипотеке", обязательства заёмщика перед банком прекратятся только в случае получения банком страховой выплаты по договору страхования ответственности заёмщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Исключение – признание страховой компании банкротом.

То есть (согласно нормам, вступающим в силу 25 июля 2014 года), если кредит был оформлен без ипотечного страхования и после продажи жилья дефолтного заёмщика долг перед банком не удалось полностью погасить, то кредитное учреждение может потребовать у гражданина возврата остатков суммы. Единственное утешение – подобная ситуация может возникнуть почти исключительно в случае достаточно резкого падения цен на жильё. Практика же показывает, что даже в условиях мирового кризиса рынок недвижимости Екатеринбурга проседает незначительно.