Переоценка ценностей: вклады стали выгоднее, чем покупка золота и квартир в Екатеринбурге

На екатеринбургском рынке частных инвестиций произошёл тектонический сдвиг. Квартиры перестали быть самым перспективным инструментом для вложения средств граждан. Зато аутсайдер (по доходности) прошлых лет – банковские вклады – стремительно навёрстывает упущенное.

С начала века и фактически до сегодняшнего дня в условиях Екатеринбурга покупка квартиры была лучшим вариантом вложения средств. Этот актив за последние 13 лет – с 2001 по 2013 год – дорожал в среднем на 16,5% в год. Об этом рассказывалось в одной из прежних публикаций. Тогда как банковские депозиты показывали весьма умеренный результат. За тот же 13-летний период вклады приносили своим владельцам в среднем 9,0% годовых (учитываются вклады на разные сроки и на разные суммы, а не только самые вкусные с максимальными ставками).

Заметим также, что до 2012 года включительно весьма неплохие результаты показывали вложения в золото. Начиная с 2001 года, они приносили в среднем 17,3% в год. Однако с 2013 года презренный металл, равно как и жилая недвижимость, начал сдуваться. В прошлом году екатеринбургские квартиры выросли в цене на жалкие 4,05%, а золото даже подешевело на 29%. О динамике золота в текущем году поговорим чуть позже.

В нынешнем, 2014 году, привлекательность вложений в недвижимость снизилась ещё и благодаря почти полному исчезновению "строительной маржи" – ценовой разницы между первичным и вторичным жильём. В 2010-2012 годах вложения в долёвку приносили в среднем 15% годовых только за счёт удорожания недвижимости в процессе строительства, кроме того, на росте цены сказывалась общая положительная динамика рынка жилой недвижимости. Суммарно получался неплохой процент. Например, в 2011-2012 годах покупка жилых квадратных метров на этапе котлована почти гарантированно приносила 25-30% годовых.

2014 год не позволяет зарабатывать на подобных инвестпроектах

Вот что говорит о ситуации, сложившейся на рынке долёвки, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости компании "БК Недвижимость" Ирина Сангалова: "Сегодня нам не известно ни одного объекта, в который было бы интересно инвестировать на этапе строительства, поскольку стоимость квадратного метра что на этом этапе, что при продаже квартиры со вторичного рынка сопоставимы".

Тем не менее, как замечает Сангалова, в настоящее время клиенты, памятуя опыт инвесторов десятилетней давности, вкладывают деньги в долевое строительство в надежде извлечь хорошую прибыль. На практике это оборачивается разочарованием.

Аналогичного мнения придерживается гендиректор ЦН "Северная казна", президент УПН Татьяна Деменок. Она замечает, что срок окупаемости вложений в жильё сегодня удлинился настолько, что подобные инвестиции перестали представлять интерес для граждан. Также, по мнению эксперта, ни в краткосрочной, ни в среднесрочной перспективе на екатеринбургском рынке жилой недвижимости не будет наблюдаться такого роста цен, как в 2006-2008 годах.

Показателен пример одной екатеринбургской семьи, которая сняла с банковских счетов большую сумму и весной 2014 года купила за 4,3 миллиона рублей строящуюся квартиру в центре города недалеко от жилого комплекса "Тихвинъ". За прошедшие с тех пор без малого полгода рыночная стоимость квартиры не изменилась. Высока вероятность, что и через год, к моменту сдачи дома в эксплуатацию, ценник на квартире так и не придётся переписывать. В данном сегменте рынка тенденции к росту пока не наблюдается.

Как замечает региональный директор банка "Пойдём" Ирина Буянова, если бы деньги продолжали лежать в банке, они в течение полутора лет принесли бы до 15% дохода. Также эксперт замечает, что возврат средств, положенных на банковский депозит, гарантирован, тогда как с инвестициями в строительство это не работает. Кроме того, вклад более ликвиден. Если клиенту понадобились деньги, в банке он их получит в тот же день, тогда как продажа недвижимости займёт какое-то время.

Не процентом единым…

Результаты инвестирования в различные инструменты за последнее время приведены в таблице. Следует обратить внимание, что в последней строке указана доходность за полгода (а не за целый год). В качестве доходности вложений в золото представлены результаты, показанные обезличенными металлическими счетами Сбербанка РФ (ОМС – один из самых удобных для граждан инструмент инвестиций в драгметаллы). В двух последних колонках показаны результаты работы открытых ПИФов акций (ОПИФА) и открытых ПИФов облигаций (ОПИФО).

Отдельно следует рассказать о банковских вкладах. По данным Центробанка, ставка по депозитам физических лиц со сроком размещения до 1 года в январе 2014 года составляла 7,5%, а к июню выросла до 8,1%. В начале второго полугодия в Екатеринбурге появились предложения с реальной доходностью 10,5% годовых.

Доходность различных инструментов за последние годы (%)

Согласно данным таблицы, в 2013-2014 годах, с точки зрения инвестора, квартиры явно уступают банковским вкладам. Однако следует учесть, что, помимо вздорожания, недвижимость способна генерировать прибыль как объект аренды. Кроме того, грамотные вложения в квадратные метры способны принести гораздо больший (за счёт роста цены) доход, чем в среднем по рынку. Правда, воспользоваться этим сможет не каждый. Как недавно заметил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, вложения в недвижимость – хороший вариант на достаточно долгую перспективу для тех, кто разбирается в рынке.

Что касается заработков от сдачи квадратных метров в наём, специалисты банка "Пойдём" посчитали, что сегодня екатеринбургский рынок работает таким образом, что средняя доходность от аренды коммерческой недвижимости на 20-30% ниже, а по жилой недвижимости почти в два раза ниже верхней доходности по банковским вкладам. То есть сдача квартиры в наём в среднем принесёт владельцу за год чуть более 5% от стоимости жилья.

Если учитывать и вздорожание недвижимости, и "навар" от аренды, то окажется, что доходность вложений в жильё в среднем по Екатеринбургу по итогам 2013 года составила около 9,5%. Что практически совпадает с верхней планкой доходности по рублёвым банковским вкладам. Если в 2014 году на рынке екатеринбургской недвижимости не случится глобальных перемен, то по итогам года доходность жилищных инвестиций может легко превысить 12%. Что выше максимальной ставки по рублёвым депозитам.

И, тем не менее, по совокупности показателей банковские вклады выглядят чрезвычайно привлекательно. В первую очередь, за счёт упомянутых выше надёжности и доходности. А также благодаря тому, что не требуют от инвестора специальных знаний в области недвижимости, драгметаллов или фондового рынка. Возможно, именно это стало причиной возродившегося интереса россиян к помещению денег в банки. По данным Центробанка, во втором квартале 2014 года вклады населения выросли на 319 миллиардов рублей (на 1,9%). Тогда как в первом квартале отток вкладов из российских банков составил 394 миллиарда.