Предложение выше спроса: рынок недвижимости Екатеринбурга движется к катастрофе

Рынок недвижимости Екатеринбурга семимильными шагами движется к катастрофе - ему грозит ситуация, когда предложение будет значительно превышать спрос. По некоторым данным, столица Урала в 2014 году может перекрыть собственный рекорд 2012 года (тогда в городе было введено 1,05 миллиона квадратных метров жилья).

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), на данный момент объёмы жилищного строительства в городе составляют 2,54 миллиона "квадратов". Как заметил региональный строительный министр Виктор Киселёв, ожидается, что Екатеринбург в этом году введёт свыше 1 миллиона квадратных метров. Заметим, это без учёта апартаментов, которые формально не являются жильём. На фоне всего этого великолепия мы наблюдаем ощутимое снижение спроса на недвижимость.

По данным Росреестра, общее количество зарегистрированных прав на жилые объекты в первой половине 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Свердловской области снизилось на 14,8%. По оценкам риелторов, конкретно в Екатеринбурге спрос на жильё за лето 2014 года упал как минимум на 20% и снижение будет продолжаться. Это привело к тому, что застройщики и девелоперы всё более активно выводят на рынок новые всё более привлекательные схемы покупки их продукта. До откровенного снижения цен пока не дошло. Зато появились предложения скидок, ценовых бонусов, иногда покупателям квартир в подарок предлагают места на паркингах, проекты дизайна интерьера и другие "плюшки".

Директор Центра недвижимости "Северная казна-1" Елена Мяло особо отмечает появление предложений покупки квартиры с рассрочкой платежа до окончания строительства дома, с первым взносом в размере от 10% стоимости жилья.

Многообразие жилищных рассрочек

Приобретая жильё в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос (обычно до 30-50% стоимости объекта), а остальную сумму выплачивает в течение нескольких месяцев или лет. Как правило, полная стоимость жилья должна быть погашена до момента окончания строительства или в течение нескольких недель после сдачи дома в эксплуатацию. Последний вариант удобен для того, кто собирается для покупки нового жилья продать старое.

Короткая рассрочка на 3-6 месяцев чаще всего бывает беспроцентной. Если же речь идёт о сроке более года, то на непогашенную сумму сделки может включаться процент. Обычно он примерно соответствует ставке по ипотечным кредитам. Погашаемая сумма, как правило, делится на ежемесячные платежи. Из-за малой длительности рассрочки (обычно не более 2 лет), размер каждого платежа достаточно велик. Существует ещё механизм покупки жилья в рассрочку на 15 лет по модели АИЖК, но о ней отдельный разговор.

Летом-осенью 2014 года с предложениями продажи квартир в рассрочку на рынок вышли, в частности, следующие екатеринбургские застройщики: "Формула Строительства", ЮИТ "Уралстрой", "Уралобувь", "Брусника-Урал".

Риелторы замечают, что купить в рассрочку можно не только строящееся жильё и не только у застройщика. В принципе, такой вариант оплаты может быть предусмотрен в обычном договоре купли-продажи, заключаемом двумя физическими лицами. В этом случае в бумаге должны быть оговорены два принципиальных момента: во-первых, прописан график оплаты, во-вторых, указан момент перехода права собственности на объект (до окончательного расчёта или после). Юрист УПН Людмила Плотникова пояснила, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. При этом сделка с объектом считается совершённой после внесения записи в Единый госреестр регистрации прав – ЕГРП, то есть после регистрации в Росреестре. То есть право собственности на квартиру у нового собственника возникает именно с момента такой регистрации. Поэтому в договоре купли-продажи с рассрочкой указывается, в какой момент происходит госрегистрация перехода права собственности. Если регистрация может быть проведена до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то в договоре оговаривается, что покупатель не вправе продать или сдать жильё в аренду до полного погашения суммы сделки.

Впрочем, сегодня механизм рассрочки включается, как правило, при покупке квартир по договору долевого участия в соответствии с законом 214-ФЗ. Поэтому нюансы подобной операции мы рассмотрим наиболее подробно.

При покупке объекта в рассрочку по договору долевого участия обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью упомянутого договора. В приложении оговаривается размер начального взноса, период рассрочки и график платежей. Как правило, переход права собственности происходит после выплаты полной суммы, ну и, разумеется, после окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Согласно статье 5 закона 214-ФЗ, если участник долёвки (покупатель) в течение 12 месяцев более чем три раза нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку на срок более двух месяцев, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Длинная рассрочка АИЖК

Отдельный рассказ – о рассрочке от АИЖК. В 2014 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пилотном режиме запустило новый финансовый инструмент "Аренду с выкупом" в четырёх российских регионах: в Москве, Московской области, в Екатеринбурге и Новосибирске. Вскоре услуга была переименована в "Жильё в рассрочку". Сервисным агентом по данной программе является ЗАО "Межрегиональная жилищная корпорация" (МРЖК).

Работает всё это достаточно просто. Клиент выбирает квартиру на рынке, МРЖК её выкупает и заключает с человеком договор купли-продажи жилья с рассрочкой платежа на срок до 15 лет. При этом гражданин сразу получает право пользования жильём – он может проживать в нём и получить постоянную прописку. Переход права собственности к покупателю происходит после полного погашения полной суммы по договору.

Стоит упомянуть, что условия рассрочки от АИЖК нельзя назвать особо выгодными для покупателя. При растягивании платежей на 15 лет переплата получается примерно такая же, как при ипотечном кредите по ставке 17,3%. Тогда как ипотечный кредит в банке сегодня можно взять под 13-14%.

Для "неправильных" заёмщиков

Рассрочка удобна для тех покупателей жилья, которые не могут взять обычный ипотечный кредит по причине отсутствия справки о доходах или из-за испорченной кредитной истории. В то же время, такой покупатель должен зарабатывать достаточно, чтобы суметь выплатить немаленькие ежемесячные суммы по программе рассрочки. Кроме того, рассрочка весьма популярна среди тех, кто планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости.

Налоговый вычет

Гражданин, купивший квартиру в рассрочку, как и любой другой покупатель жилой недвижимости, получает право на налоговый вычет. О том, что такое имущественный налоговый вычет при покупке жилья, мы говорили ранее, например, в статье от 1 октября 2013 года. Вкратце напомню: согласно пп. 2 п. 1 ст.220 Налогового кодекса РФ, гражданин может потребовать, чтобы бюджет вернул ему НДФЛ, который он заплатил с суммы, потраченной на покупку недвижимости. Но есть ограничение – казна вернёт налог с суммы, не превышающей 2 миллионов рублей. Например, приобрел человек в личную собственность квартиру за 3 миллиона рублей, в этом случае бюджет вернёт ему подоходный налог с 2 миллионов. Напомним, размер НДФЛ в общем случае равен 13%. То есть на руки человек получит 260 тысяч, что составляет 13% от 2 миллионов. Если приобретена недвижимость дешевле 2 миллионов рублей, то размер возврата составит 13% от реально понесённых затрат.

Совсем недавно Минфин России разъяснил порядок получения имущественного вычета при покупке жилья в рассрочку. В официальном письме ведомства 03-04-05/40052 от 12 августа 2014 года говорится, что если право собственности на объект перешло к покупателю до выплаты им полной суммы по договору, то он может сразу обратиться за вычетом. Однако, в этом случае, размер вычета не сможет превышать уже выплаченную сумму. Если эта сумма меньше 2 миллионов, то получится, что человек воспользовался вычетом не полностью. Притом, что Налоговый кодекс не позволяет увеличивать сумму вычета после подачи гражданином заявления на него. В то же время Минфин в своём письме замечает, что если гражданин обратится за получением имущественного налогового вычета после того, как стоимость квартиры будет полностью оплачена в соответствии с договором, он вправе получить вычет в полном размере.

Фото: Андрей ГУБАНОВ / E1.RU