Что лучше: создать свое ТСЖ или довериться управляющей компании? Юрист из Екатеринбурга объяснил разницу

Сначала давайте разберемся в том, что значит «управлять домом».

Организация, управляющая домом, обязана обеспечивать безопасные условия проживания жильцов, надлежащее содержание общедомового имущества (и решать вопросы о том, как именно им распоряжаться).

Кроме того, нужно предоставлять всем жильцам дома коммунальные услуги или сделать так, чтобы инженерные коммуникации и другое оборудование всегда были готовы к предоставлению коммунальных услуг.

Кто может наводить свои порядки в доме (точнее — управлять им)?

1. собственники помещений;

2. товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив (или иной специализированный потребительский кооператив);

3. управляющая компания или организация.

Для этого в доме необходимо провести общее собрание собственников и набрать нужное количество голосов. Как это сделать — читайте здесь.

Непосредственное управление собственниками возможно, только когда в доме не более 30 квартир (часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

При этом способе управления договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО) заключаются каждым собственником помещения от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества — на основании решений общего собрания собственников.

Есть еще один нюанс: от имени жильцов дома в отношениях с третьими лицами вправе действовать только один из собственников или иное лицо, которого выберут на общем собрании (либо тот, у кого будут такие полномочия по доверенности).

Преимущество этого способа управления в том, что у жильцов не будет расходов на услуги самого управления домом (как в случаях с управляющими компаниями). Проще говоря, это дешевле.

«Среди недостатков — снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу», — подчеркнул юрист.

Собственники квартир в доме могут создать свое ТСЖ, если более 50% жильцов проголосуют за такой способ управления.

Также существует ТСН — товарищество собственников недвижимости, когда сообщество руководит несколькими домами, но для этого необходима регистрация некоммерческой организации.

ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме своими силами или привлекать к этому специалистов (конечно же, на основании договоров). Например, если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимущества ТСЖ: прямое управление имуществом собственников, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями.

Недостатки: высокие расходы на содержание штата работников.

Управляющая компания — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению домом на основании лицензии. Важно: многоквартирным домом может управлять только одна УК (части 1.3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Жильцам на общем собрании собственников необходимо выбрать конкретную УК, согласовать с ней условия договора, размер платы за содержание и ремонт.

После этого с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора УК в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги.

Чаще всего договор на управление домом с УК заключается не меньше чем на год и не более чем на пять лет. Собственники вправе расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (части 5, 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Жильцы на собрании собственников вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления домом, но не ранее чем через год с даты его заключения.

Исключением являются случаи невыполнения УК условий договора или изменения способа управления домом. В этих случаях собственники могут выбрать другую УК или другой способ управления домом (часть 5, 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Недостаток работы УК: отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ.

В отличие от УК, в ТСЖ собственники принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в частности, предоставлять в пользование часть общего имущества дома (например, сдавать помещения в аренду), получать или приобретать в общую долевую собственность жильцов земельные участки для строительства, возведения хозяйственных и иных построек и пользоваться ими. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

В отличие от ТСЖ, в УК управляют домом на основании лицензии. Управляющая компания несет перед собственниками ответственность за ненадлежащее оказание услуг в соответствии с законодательством (в том числе о защите прав потребителей). Кроме того, работа управляющей компании — предмет лицензионного контроля. При этом срок деятельности управляющей организации ограничен договором управления.