На Урале не пошел эксперимент по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью

Эксперимент по обязательному нотариальному удостоверению сделок с жильём, который должен был стартовать в десяти пилотных регионах России, в число которых вошла Свердловская область, так и не состоялся. Все документы по таким сделкам должны были с 1 февраля проходить не только через Росреестр и по необходимости через риэлтора и банковских юристов, но и через нотариуса - в обязательном порядке.

– О том, обязательны ли сейчас "нотариальные" сделки, нам никто официально не объявил, – рассказывает директор Центра недвижимости "Северная Казна" Елена Мяло. – Когда стало известно об этой инициативе, рынок риэлтеров разделился на два лагеря: первая часть была не против передать часть полномочий по проверке документов и договоров нотариусам, потому что у риэлтеров и так много технических задач, связанных с подбором жилья, плюс нотариусы несут материальную ответственность за сделки, которые они заверяют, – это было расценено как плюс. Но ещё одна часть риэлтерского рынка, как правило, индивидуальные агенты, были не рады возможности этого нововведения, поскольку часть вознаграждения за их услуги должна была перейти нотариусам - они уверяли людей как можно быстрее покупать недвижимость, чтобы успеть сэкономить на нотариусе. До этого момента у людей была возможность заключать сделку с участием нотариуса или прийти и в простой письменной форме подать заявление в регистрирующий орган. И могу сказать, что эта возможность осталась и сейчас.

Воздушные замки

Управляющий делами Нотариальной палаты Пётр Дьячков отмечает, что этот эксперимент – по обязательному направлению покупателей и продавцов недвижимости к нотариусу – и не мог состояться, поскольку для того, чтобы обязать людей обязательно прибегать к услугам нотариуса, нужны поправки в Гражданский кодекс, но никто его менять пока не собирается.

- На самом деле перетягивание каната по этому поводу идёт уже как минимум пять лет. Закон, который полностью передавал под контроль нотариусов сделки с недвижимостью, уже был принят в первом чтении, но впоследствии его отложили, - констатирует Дьячков. – Рано или поздно мы должны к этому прийти, но не прямо сейчас.

Адвокат и руководитель юрфирмы Олег Ярушин при этом считает, что особой разницы, регистрировать сделку через нотариуса или напрямую в регистрационном органе с помощью простого письменного заявления, фактически нет.

- Предположим, вы отдаете подруге 100 тысяч взаймы, - приводит он пример, - и есть три варианта: в первом случае вы просто даёте ей деньги на основе устной договоренности, во втором - она пишет вам расписку, и в третьем - вы удостоверяете сделку у нотариуса. Так вот: если подруга долг вам не отдала, то в первом случае вы не сможете доказать наличие долга просто так, если у вас, например, при этом нет диктофонной записи или видеокамеры. А вот два оставшихся случая для суда будут примерно равнозначны по доказательной силе – будь там расписка или нотариальное удостоверение. Более того, говоря о страховке нотариусов и об их материальной ответственности, хочу отметить, что привлечь к возмещению ущерба нотариуса у нас в настоящий момент фактически невозможно. Не так давно мы работали со случаем, когда нотариус удостоверил договор, где залог был – недвижимость целого завода, в глаза не видя руководителя этого завода. И никакого наказания за это она не понесла.

Надежнее, но дорого и медленно

Также Олег Ярушин считает, что нововведение обязательно коснётся потребителей – как физических, так и юридических лиц – в плане увеличения расходов денег и времени.

- Если вознаграждение нотариуса будет привязано к стоимости крупного объекта коммерческого назначения, это, безусловно, будет дорого, - отмечает он. - Банки тоже пока не дают ответ, будут ли они делать скидки тем, у кого сделка удостоверена нотариально, так что и здесь выгода не очевидна.

Мнения, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью непременно сделает эти сделки "длиннее" и дороже, придерживается и Андрей Артемьев, директор МБУ "Центр защиты потребителей". Он считает, что риэлтеры просто не возьмутся готовить сделку и подбирать объект, если ничего не будут о нём знать, а нотариус сможет "развернуть" эту сделку, проверив документы и обнаружив риски. Так что первая степень "защиты" никуда не денется. Во-вторых, банки тоже будут с помощью своих служб безопасности контролировать чистоту сделки. А к этому могут добавиться еще и нотариусы…

- Будет три уровня проверки вместо двух, - констатирует Артемьев, - но хорошо или плохо это для потребителей? По времени это будет дольше, и я не думаю, что хотя бы одна из служб будет выполнять свою работу по проверке бесплатно.

В некотором смысле гипотезы уже подтверждаются: например, эксперимент фактически не начался, но нотариусу сейчас (в расчёте на увеличенный поток клиентов) уже дают на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости не три дня, а пять. Остальное, отмечают в Нотариальной палате, не изменилось. При этом Пётр Дьячков отмечает, что на самом деле нотариуса привлечь к ответственности вполне реально, поскольку она у него застрахована, и прецеденты такие есть, однако в первую очередь, ещё до нотариуса, вина за недобросовестную сделку лежит на стороне, которая ввела другую сторону в заблуждение. Иск о взыскании, тем временем, можно направлять и в отношении нотариуса, заверившего сделку, и в отношении этой стороны, однако суд всё равно вызывает нотариуса в качестве третьего лица, и если выяснится, что в плохой проверке документов он действительно виноват, то в суде обязаны привлечь к ответственности и его.

Считаем, что сэкономили екатеринбуржцы

Эксперты также отмечают, что, скорее всего, ни о каком "проценте" от стоимости объекта при определении обязательного вознаграждения нотариусу речи не пойдёт, и это будет фиксированная госпошлина, не привязанная к цене имущества. Однако не исключено, что сопутствующие технические расходы действительно увеличат общую стоимость оформления сделки в несколько раз по сравнению с тем, во сколько это обходится сейчас - без нотариуса.

Попробуем оценить затраты на сегодняшних условиях: сейчас нотариальное заверение договоров, закрепляющих переход прав на недвижимость между близкими родственниками, стоит 0,3% от стоимости объекта (но не менее 300 рублей). Что касается сделок купли-продажи между людьми, которые родней друг другу не приходятся, то, если объект стоит до миллиона рублей, то за нотариальное удостоверение сделки придется отдать 1%, но не менее 300 рублей. А если имущество стоит от 1 млн до 10 млн рублей, то стоимость нотариального удостоверения договора - 0,75% (то есть при покупке квартиры стоимостью 3 млн нотариусу придется отдать немногим менее 30 тысяч рублей). Дополнительные технические расходы при обычной сделке купли-продажи, вероятнее всего, нотариус не понесет, однако если объект сложный, подвергшийся нескольким перепродажам, то в этом случае они действительно могут возникнуть.