Доллары превращаются в офисы: выясняем, как встряхнул август рынок коммерческой недвижимости

После продолжительного падения средняя арендная ставка по офисным помещениям в Екатеринбурге показала положительную динамику.

Так, среднемесячная ставка за «квадрат» на конец августа на основе предложений Е1.Недвижимость составила 703 рубля, что на 7% выше данных июня. Однако ставка пока не достигла даже показателей начала года (см. график).

– Количество предложений на рынке аренды офисов незначительно снизилось, всего на 0,4%. Это снижение, учитывая ту динамику, что была раньше, можно назвать скорее корректировкой, – говорит руководитель сервиса Е1.Недвижимость Марина Гринемаер.

Теперь о продаже: средняя стоимость офисных помещений составила в августе 72 147 рублей за квадратный метр, что лишь на 0,16% ниже показателей июня. По количеству предлагаемых офисов, по данным Е1.Недвижимость, не было динамики вообще - на конец августа представлен к продаже 971 вариант.

Ну а сам интерес к нежилым помещениям, свидетельствует статистика, заметно подрастает после весеннего провала. Об этом свидетельствуют данные LiveInternet по среднесуточным просмотрам раздела "Коммерческая" на Е1.Недвижимость.

Впереди сезон деловой активности, и мы решили расспросить экспертов рынка, что, по их мнению, на самом деле происходит сейчас на рынке продажи и аренды офисных помещений, с чем может быть связан «переломленный» тренд падения по предлагаемым арендным ставкам и как влияют на сегодняшний рынок макроэкономические процессы.

– Возможное увеличение арендной ставки меня удивляет – это, скорее, математическая погрешность, – считает управляющий ГК "DTGroup Развитие территорий" Марина Сухановская, – август всегда считается "провальным" в этом отношении месяцем. Тем не менее, ставки давно не корректировались, и не исключено, что кто-то решил их повысить – но в любом случае это заявленные ставки, то есть с большой вероятностью не те, по которым помещения сдаются фактически.

По словам Анастасии Дударевой, заместителя гендиректора УК "AVS Девелопмент", такое явление, как повышение средней арендной ставки по рынку предложений, может объясняться тем, что компании, оптимизировавшие затраты на помещения, весной и летом переезжали из офисов больших и дорогих в маленькие - или более дешевые:

– Таким образом, из линейки предложения подобные варианты очень быстро "выхлестывались" – остались те, что подороже. Ну а офисы, которые были дороги, но цену на них снизить было вообще невозможно, снимались с предложения, и продумывалось их альтернативное использование. Например, если в аренду они не сдавались, то создавались схемы их продажи с рассрочкой – "дорогих" арендаторов на рынке не было, а вот при формировании удобных схем продажи бизнес к нам приходил.

Как отметила Анастасия Дударева, к сентябрю компания будет пересматривать цены – незначительно (на 2-5%), не у всех объектов, но – на повышение. Эксперт констатирует - это происходит не из-за валютных колебаний: сейчас поведение валюты, ее удорожание и падение на екатеринбургский рынок уже фактически не влияют, валютный курс учитывается сейчас лишь при продаже очень больших объектов, причем даже не на Урале, а в Москве или Санкт-Петербурге.

Владимир Юдин (инвестиционная компания Real Capital) отметил, что "обратного" позитивного тренда он пока не заметил – по крайней мере, на примере своей компании, поскольку на понижение ставок здесь не шли – хотя и замечали игроков, которые в свое время серьезно демпинговали, предлагая снять офисные помещения. Как следствие, и повышения не было тоже.

– Но спрос на аренду офисов действительно немного подрос – не готов пока оценить, на сколько конкретно. У нас увеличилось число обращений, – отмечает Юдин. – При этом сейчас интенсивно появляются инвестиционные сделки по продаже – люди покупают помещения или арендные бизнесы с целью сохранить средства. Валюта здорово "отыграла" – и инвесторы выходят из нее, фиксируют прибыль и приходят к более понятным инвестиционным инструментам. За последние две недели у нас прошло под десяток "инвестиционных" сделок, и всего одна – когда человек купил помещение под свой бизнес. В основном к нам сейчас приходят люди с 5-7 миллионами рублей – те, что стали инвесторами с 2007-2008 годов. Они не покупают "этажами", но приобретают подходящие помещения, чтобы в дальнейшем получать небольшой, но стабильный доход.

Напоследок предлагаем ознакомиться со схемой, показывающей динамику по вакантным площадям в Екатеринбурге, представленную заместителем главы администрации города Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимиром Боликовым. По этим данным видно, что наиболее сложно сейчас найти офис более "умеренного" класса, нежели высокого: график офисов класса B стремится вниз, в то время как более «роскошных» конкурирующих вариантов на рынке становится больше.

Фото, инфографика: Илья ДАВЫДОВ.