Директор застройщика "Первого Николаевского": "У нас нашёлся инвестор, который готов выкупить долг у Сбербанка"

"Первый Николаевский" – строящийся жилой комплекс на улице Готвальда, изначально задуманный как амбициозный проект НП "Уралэнергостройкомплекс" с первыми в городе жилыми небоскрёбами и поддержкой Сбербанка – сейчас представляет собой две недостроенные многоэтажки, своих квартир в которых сегодня ждут более тысячи покупателей (вот уже больше года).

Люди уже выходили на митинги, руководство города и области в курсе ситуации, в конце прошлого года пайщикам пообещали, что новый инвестор для проблемной стройки будет найден в начале (а точнее, в первом квартале) 2017 года, однако почти сразу после каникул стало понятно, что согласия у основных "действующих лиц" нет: и основной кредитор-банк, и строители предпочли бы сами решать, что делать дальше с проблемным объектом. Это показали судебные процессы, в которых сейчас участвует ООО "Уктусстрой", компания, которая входит в "Уралэнергостройкомплекс" и выступает как застройщик "Первого Николаевского".

Пайщикам же предстоит ждать, хотя каждый из них может решить для себя, чей патронаж над "Первым Николаевским" им видится надёжнее – Сбербанка или УЭСК. О том, что произошло между застройщиком и банком, о том, кто должен стать новым инвестором, и о возможных сроках завершения строительства Е1.RU в интервью рассказал Павел Рыбалка, директор ООО "Уктусстрой".

– Павел Борисович, как давно вы директор "Уктусстроя", где работали раньше и почему согласились возглавить компанию-застройщика "Первого Николаевского"? Это же в нынешней ситуации явно антикризисная должность?

– С конца сентября 2016 года, и да, должность эту сейчас трудно назвать благодатной. До этого я работал тоже в некоммерческом партнёрстве, в организации "Стройуниверсал", руководителем проектов. "Стройуниверсал", например, строил комплекс жилых домов на улице Самолётной.

– Какие перед вами стояли задачи в должности директора "Уктусстроя"?

– Поддержка текущего состояния предприятия, урегулирование вопросов по заработной плате сотрудников, общее оперативное управление хозяйственной деятельности.

– Когда вы пришли, вам озвучили причину, почему комплекс остался без финансирования? Глава Уральского банка Сбербанка России Владимир Черкашин считает, например, что это произошло из-за того, что застройщик взялся сразу за строительство инфраструктуры для всего комплекса – при том, что строилось и продавалось всего два дома.

– Думаю, это его точка зрения. Строительство велось в соответствии с проектом и разрешением на строительство. Застройщик обращался в специальные инстанции с инициативой разделить строительство на пусковые компоненты, но в своё время получил отказ. Изначально комплекс рассматривался в целом, инвестиции планировались с учётом возведения комплекса, но в связи с экономической ситуацией инвестирование 2-го этапа было остановлено.

У меня же сложилось впечатление, что для Сбербанка дальнейшее участие в проекте оказалось недостаточно прибыльным. Когда банк прекратил финансирование проекта, это поставило нас в затруднительное положение. Это было до моего прихода. Средств дольщиков, чтобы продолжать работу, не хватило.

– Оспорить по суду прекращение финансирования в "Уралэнергостройкомплексе" пытались? Ведь наверняка график траншей утверждается в договорном порядке. Если бы я, например, брала ипотеку на 20 лет, а мне банк через год заявил, что теперь она на десять, а половину суммы нужно отдать завтра, мне пришлось бы это сделать. Или были и нарушения со стороны "Уктусстроя"?

– По факту разрешения на строительство 2-го этапа не было. И финансирование должно было начаться после 70%-й готовности 1-го этапа, так как часть инфраструктурных объектов, что касается паркинга и сетей, относятся и к первому, и ко второму этапам. Но, к сожалению, финансирование 2-го этапа Сбербанком не было осуществлено. Со своей стороны, я был сконцентрирован скорее на оперативной ситуации, нежели на погружении в эти моменты. Исходя из моей предыдущей практики заставить выплачивать кредит по суду – это очень редкое явление. Подобной ситуации с банком и застройщиком я в принципе не помню. А в договорах с банком всегда присутствуют такие элементы, с помощью которых банк отстаивает свои интересы даже на случай атомной войны – и, скорее всего, они были в договоре и в этот раз. Я принимаю это "как есть" – собственно, с этой отправной точки я и начал работать.

– С тех пор как Сбербанк отказался от финансирования, каким образом изыскивались средства на строительство?

– Оно велось в рамках тех взносов, которые продолжали платить пайщики, но велось очень неритмично. Кроме того, вёлся поиск других инвесторов, но положение осложнялось текущей экономической ситуацией. Впоследствии Сбербанк стал безакцептно списывать денежные средства в счёт погашения процентов и основного тела кредита. Средств пайщиков просто не хватало, и в какой-то степени дальнейшее строительство оказалось невозможным.

– Нам так или иначе удаётся общаться со Сбербанком, а также узнавать, надеюсь, без серьёзных искажений, точку зрения на ситуацию главы "Уралэнергостройкомплекса" Игоря Плаксина. Тем не менее со Сбербанком у вас сейчас скорее идёт поиск путей сотрудничества или развивается конфликтная ситуация?

– Я с руководством Сбербанка не встречался, но, судя по делам, Сбербанк преследует здесь свои, чисто коммерческие интересы, и его интересует не судьба объекта как таковая, а вопрос возврата средств, которые он вложил. Для этого он применяет любые способы, которые считает нужным. Не знаю, можно ли это назвать конфликтом, поскольку изначально цель банка – зарабатывать.

– О каких суммах их вложений и долга перед ними сегодня идёт речь?

– 1,363 млрд рублей.

– Что стало поводом для того, что в НП "Уралэнергостройкомплекс" решили официально дать характеристику ситуации с "Первым Николаевским"?

– Наше руководство и учредители сейчас ведут переговоры с новым инвестором, чтобы мы могли закончить строительство и выполнить свои обязательства. Люди получат квартиры, и конфликта не должно быть. У нас нашёлся новый инвестор. Он планирует выкупить наши долговые обязательства у Сбербанка. В дальнейшем готов финансировать проект до его завершения.

К сожалению, нам не удастся избежать процедуры наблюдения в ООО "УктусСтрой". Конечно, это позволит нам на некоторое время уйти от требований кредиторов, спокойно осмотреться, сгруппироваться, чтобы продолжить работу. Благодаря действиям Сбербанка мы попали в ситуацию, в которой даже технически невозможно производить оплаты – так как заявлены требования Сбербанка. Банк безакцептно списывает денежные средства, погасить долги перед другими контрагентами не представляется возможным.

– То есть вы бы предпочли, чтобы Сбербанк в будущем ничего общего с этим проектом не имел?

– Ну, если он нас не финансирует, то зачем это нам. Если он потерял интерес к реализации этого проекта, то нам нужно как-то с ним рассчитаться, и остаются уже чисто тактические вопросы: сколько и когда.

– Но ведь запуск процесса банкротства, то есть первая стадия, процедура наблюдения – это всё равно будет широко оглашено. Возможно, это насторожит других партнёров…

– В этот период никто не сможет нам предъявить претензию, которая могла бы привести к банкротству. Это будет именно то управление, которое сейчас есть и которое нам необходимо.

– Ну а если этот процесс выйдет из-под контроля и после процедуры наблюдения начнётся конкурсное производство? Ведь иное – это очень редкий случай, это буквально проценты от всех "банкротных" дел.

– Во-первых, я о такой статистике ничего не слышал, а, во-вторых, это только в представлении обывателя процедура банкротства значит "всё пропало, всё продают, и вместо 5 вложенных рублей мне вернут 5 копеек". На самом деле здесь есть этап наблюдения, затем – этап оздоровления предприятия, и затем оно выходит на нормальный режим работы.

– Вчера стало известно, что Сбербанк и "Уктусстрой" участвуют в судебном разбирательстве в третейском суде и банк с помощью этого суда требует у вас возврата долга. Именно третейский суд – это чья инициатива?

– Это был выбор исключительно Сбербанка. Кроме того, у нас сложилась ситуация, когда одно и то же дело сначала разбиралось в Арбитражном суде, а потом – в третейском. Со стороны нашей организации неоднократно подавались ходатайства, чтобы приостановить делопроизводство и закончить дело именно в Арбитражном суде. Но на это смотрели отрицательно. Нам дважды удавалось переносить суд, но третье заседание, видимо, состоится. И мы бы хотели видеть там дольщиков, чтобы они, как третьи лица, могли заявить о своих правах. В данном случае иск Сбербанка направлен на землю, которая находится в залоге. И, получив в ускоренной форме исполнительный лист, банк может выставить залог на публичные торги. Кто будет далее застройщиком, неизвестно: кто купит, тот и будет. У нового хозяина земли не будет договорных отношений с имеющимися дольщиками и пайщиками. То, что он придёт и скажет им "что вы здесь делаете, у меня здесь земля", – это, конечно, теоретический вариант. Но в теории это может произойти, и судьба дольщиков останется неизвестной. А выставить имущество на торги ради удовлетворения своих требований – это цель данного иска.

– А почему вы считаете, что земля пойдёт именно на торги? Это же залог, и Сбербанк в какой-то форме может эту землю на некоторое время оставить себе и найти застройщика и инвестора для завершения проекта.

– Сбербанк не ведёт производственную деятельность, это финансовая организация. Есть ли какой-то юридический путь, чтобы банк, оставаясь такой организацией, мог бы привлекать застройщиков? Даже если это будет какая-то дочерняя организация Сбербанка, имеющая право заниматься такой деятельностью, то это всё равно другое юрлицо. Ну и что это будут за публичные торги, где покупатель заранее известен – то есть в этом случае появится коррупционная составляющая? То есть кроме торгов я другого пути для банка не знаю. Тот, кто владеет землёй, является застройщиком, и "Уктусстрой", после того как земля будет продана, застройщиком быть перестанет. Собственно, это такой "хитрый" ход Сбербанка, по сути – многоходовка, когда в одном суде требуют не вводить процедуру банкротства, чтобы в это время взыскать свой долг через другой суд, прямо нарушая права дольщиков.

– Чего вы ждёте от заседания 26 января? Оно снова должно быть отложено? Какова вероятность, что Сбербанк в этот день действительно обратит взыскание на землю?

– Если это произойдёт, то ситуация станет тяжёлой для "Уктусстроя". Как выходить из этого положения, будут думать юристы, я в данном случае даже предположить не могу, как дальше будет разворачиваться ситуация. Мы бы хотели обратиться к дольщикам, чтобы они пришли в суд и заявили о том, чтобы этот спор решился в рамках арбитражного дела – третейский суд состоится на Розы Люксембург, 64, офис 403, в 14:00. Юристы уже подали ходатайство о внесении их в состав третьих лиц, им нужно только прийти с паспортом. Делается это для того, чтобы при вынесении решения были учтены интересы дольщиков. Дело в том, что дольщики имеют первоочередное право на пользование землёй, которая находится под комплексом. Если Сбербанк вмешивается в этот процесс, он нарушает права дольщиков – закон 214-ФЗ, статью 13 и 15. Это, по нашему мнению, является вопиющей несправедливостью в этом вопросе.

– Исходя из комментариев Сбербанка, для них обращение взыскания на залог – это стандартная процедура зафиксировать долг, и в отличие от процедуры банкротства это позволит не накладывать ограничения, не помешает поиску инвестора и не увеличит срок до сдачи объекта в эксплуатацию.

– То есть это "честное слово". Говорить здесь можно всё что угодно, а по действиям банка получается, что для них чёткая линия – это получение своих средств, а не интересы дольщиков, они не согласны кому-то что-то дарить, они хотят получить свои деньги со всеми причитающимися процентами, пенями и штрафами, не учитывая интересов будущих хозяев квартир.

– Но даже странно, что поводом для "Уктусстроя" выйти на контакт, обозначить свою позицию, буквально перевести корпоративный конфликт в публичную плоскость стало такое безобидное утверждение банка, что тот не хочет банкротства компании-застройщика.

– Инициатором банкротства выступает не Сбербанк. И этом случае то, чего он хочет или не хочет, нас не касается. Мы считаем, что это стратегия волка в овечьей шкуре: банк хочет получить деньги, параллельно утверждая, что не хочет их получать. В понедельник в Арбитражном суде отложили заседание. И утверждение на суде Сбербанка, что они хотят дофинансировать строительство, сыграло в этом немаловажную роль. Этим высказываниям уже около 2 лет. Но при этом нам самим никаких заявлений от банка об этом дофинансировании не поступало. В данный момент мы расцениваем это как не совсем корректное поведение сотрудников банка, при котором игнорируются интересы дольщиков. Это заявление и привело к достаточно неприятной для нас ситуации, так как отсутствует техническая возможность выплаты.

– Инвестора вы, наверное, не назовёте на этой стадии?

– Это Промсвязьбанк.

– Тот, который поддерживает те стройки "Уралэнергостройкомплекса", которые сейчас завершает ТЭН? И он готов выкупить у Сбербанка залог?

– Что, сколько, когда – это вопрос взаимоотношений двух банков. Я не против того, чтобы это наименование прозвучало в эфире, но подчеркну, что юридического договора между нами ещё нет. Однако там выразили готовность нас поддержать, это в статусе намерения, ведутся переговоры, и банк относится к этому весьма положительно.

– Пара "наивных вопросов" напоследок: если всё пойдет по вашему плану, когда вы рассчитываете заключить договор с банком, возобновить стройку и завершить начатые объекты, передав жильё дольщикам и пайщикам? И что будет с проектом дальше – со строительством небоскрёбов в его составе, например?

– Мы планируем завершить строительство 14-этажного дома к концу 2017 года, 25-этажки – летом 2018-го, по второму этапу – это 4-й квартал 2018 года. Если бы у нас всё получилось в Арбитражном суде, то мы бы планировали возобновление строительства в апреле-мае 2017 года, чтобы закончить через год – в 2017-м уже не получится, это связано с благоустройством, мы в этот период уходим "в зиму". Но это в том случае, если бы всё нормально получилось во взаимоотношениях двух банков. Мы это можем только прогнозировать, но у нас было такое желание. А Промсвязьбанк изъявил намерение продолжить финансирование проекта.

– С небоскрёбами под 150-200 метров?

– Совершенно верно. Решается вопрос о достройке комплекса в том виде, в котором планировалось ранее. Но из-за того, что состояние экономики постоянно претерпевает изменения, они в будущем могут появиться и в проекте.