Ипотека: когда не нужно покидать зону комфорта

Это первый вопрос, который я задаю своим клиентам в самом начале нашей работы. И большинство клиентов отвечают: «Чем меньше, тем лучше». Мало кто называет конкретные цифры.

Клиенты могут быть в курсе средней стоимости квартир, ставок по кредиту, знать о надёжности банка и предполагать максимально возможную сумму кредита. Но многие недооценивают важный пункт: насколько комфортно им будет выплачивать кредит. А ведь платёж по кредиту — это то, с чем вы будете иметь дело каждый месяц на протяжении долгих лет. Это то, что серьёзно повлияет на ваш семейный бюджет.

Большинство банков при расчёте максимальной суммы кредита придерживаются правила, что заёмщик будет отдавать 50–70 % от своего ежемесячного дохода. Насколько комфортно вам будет отдавать такую часть дохода в течение нескольких лет?

В любом случае, ипотечный кредит поменяет привычный уклад вашей жизни. Например, некоторых заёмщиков покупка собственного жилья в кредит окрыляет, придаёт уверенности в завтрашнем дне и даже стимулирует к увеличению своего дохода, карьерному росту. Такие заёмщики гасят кредит досрочно и готовы к покорению следующих вершин. А другие — через год, два после покупки квартиры устают от кредитных обязательств, постоянной экономии, отказа от отпуска. Они чувствуют «давление», «безвыходность» и впадают в депрессию при приближении очередной даты внесения платежа.

Нужно понимать, что ипотечный кредит — это всего лишь инструмент для покупки квартиры. И прежде чем взять его в руки, необходимо ознакомиться с правилами его эксплуатации и техникой безопасности, — как и с любым инструментом. Правила эксплуатации прописаны в кредитном договоре. За безопасность отвечает страхование и здравый смысл. Оцените свои возможности, спланируйте семейный бюджет и рассчитайте, какой ежемесячный платёж по кредиту вам под силу.

Опыт показывает, что среднестатистическая семья может выплачивать безболезненно за кредит до 1/3 от своего ежемесячного дохода.

Но что делать, когда ваши расчёты не сходятся с банковскими?

• Уменьшить сумму кредита

Это первое, что приходит на ум. Уменьшить сумму кредита поможет увеличение размера собственных средств на первоначальный взнос. Рекомендую рассматривать покупку квартиры в ипотеку при наличии минимум 30 % от её стоимости. Если такой суммы нет, имеет смысл отложить покупку жилья на более поздний срок. (Тем более что сегодня рынок недвижимости не показывает активного роста.) Имеющиеся денежные средства временно разместите на депозите — небольшой дополнительный доход вам не помешает. Поживите в режиме экономии, ежемесячно откладывайте сумму, примерно равную ипотечному платежу. Такой ипотечный тест-драйв вам пригодится в дальнейшем при выплате кредита.

• Увеличить срок кредита

Конечно, оптимальный срок ипотечного кредита 10–15 лет. При более длительном сроке сумма переплаты вас может расстроить. Зато вы избавите себя от стресса при мысли о дате очередного платежа, так как он будет более «подъёмным». Не забывайте, у вас всегда есть возможность досрочного гашения кредита. Как только появятся свободные средства, вы сможете внести их на кредитный счёт. При этом срок кредита уменьшится.

В своей практике я встречалась с двумя противоположными взглядами на срок кредитования. Первые предпочитают брать кредиты на максимально возможный срок, снижая до минимума ежемесячный платеж. Их абсолютно не волнует переплата, они понимают, что деньги сегодня стоят дороже, чем завтра. Второй тип покупателей, наоборот, берёт кредиты на минимально возможный срок, отказывают себе во многом, но гасят кредиты досрочно. В каждом случае есть свои плюсы и минусы, и к какой «группе» примкнуть — решать каждому.

• Снизить планку и купить квартиру в другом ценовом сегменте

Если первоначальный взнос увеличить не получается, срок кредита и так уже максимально возможный, тогда ищите другую квартиру. Расширяйте географию поиска либо ищите жильё с меньшей площадью.

Проанализируйте свой образ жизни с точки зрения количества времени, проводимого дома. Если вы утром рано уходите из дома, а возвращаетесь не раньше 20:00, если вы предпочитаете проводить выходные за городом, возможно, гостиная вам нужна не в первую очередь? В этом случае выбирайте квартиру с более просторной кухней, чтобы было место для общения с семьёй.

При выборе квартиры также есть смысл обратиться за консультацией к дизайнеру-архитектору. Профессионал увидит скрытые возможности жилья там, где мы — неспециалисты — обычно их не замечаем. Небольшая перепланировка поможет разместиться семье в квартире с меньшей площадью. Но не забывайте, в таком случае нужно принимать в расчёт стоимость ремонта и согласования перепланировки.

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку вам необходимо решить много задач. Хорошо, если рядом с вами будет профессионал — эксперт в недвижимости. Тогда поиск квартиры, оформление кредита и сделка пройдут легко и комфортно. А вот насколько легко и комфортно вы будете жить с обязательствами по кредиту, зависит только от вас и вашего психологического настроя.