«Шаг навстречу девелоперам»: вице-мэр Бирюлин объяснил, зачем в Екатеринбурге меняют правила застройки

В Екатеринбурге на общественные обсуждения вынесли новую версию правил землепользования и застройки, которые сделают наш компактный миллионник еще более компактным. Мы решили узнать у замглавы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексея Бирюлина, зачем городу нужны такие изменения, в какую сторону будет расти город и как администрация планирует бороться с точечной застройкой.

— Алексей Владимирович, в чем смысл обновления правил землепользования и застройки?

— Это внесение изменений на фоне экономической ситуации, связанной с вирусом. В качестве шага навстречу девелоперам в части сокращения административных барьеров. Корректировки коснулись четырех территориальных зон: Ц-1 (общественно-деловая зона городского центра), Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (зона жилой застройки до 12 этажей) и Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки). Коэффициент строительного использования увеличивается с 3 до 4. Это означает, что на каждом квадратном метре земли можно будет возводить четыре квадратных метра жилья.

В зонах Ж-4 и Ж-5 процент застройки предлагается увеличить с 60 до 100%. Это позволит девелоперам проектировать здания с учетом собственных соображений и федеральных нормативов. Еще во всех зонах исключаются отступы от границ земельных участков.

Кроме того, 30 июня принято положение о разработке и утверждении документации по планировке территории, которого никогда не было в Екатеринбурге. Оно направлено на систематизацию процессов, начиная подачей предложений и заявок и заканчивая общественными обсуждениями и утверждением документации.

— В новой редакции предусматривается, что застройщики могут не согласовывать с администрацией архитектурно-градостроительный облик (АГО) новых зданий? Как мэрия будет контролировать девелоперов?

— Никак.

— Но ведь это может быть проблемой.

— Да.

— Есть какие-то пути выхода из сложившейся ситуации?

— В правила включена формулировка, что в зонах Ц-4 и Ж-5 застройщики могут приносить документы на согласование АГО в добровольном порядке. А если говорить глобально, то в Минстрое уже лежит законопроект, в котором будет предусмотрена возможность в правилах застройки муниципалитетов устанавливать требования о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Все то, от чего в двух территориальных зонах ушли, вернется в Градостроительный кодекс, но на более систематизированной основе.

Такая проблема есть во всей стране, но я уверен, что федеральные структуры о ней знают и работают над ее решением. На сегодняшний день реального механизма требования согласования в зоне многоэтажного жилищного строительства не существует. Это, безусловно, некая особенность.

— Какова в данный момент градостроительная политика Екатеринбурга? Как формулируются и ставятся задачи?

— Любая градостроительная политика направлена на создание комфортной сбалансированной городской среды для граждан. Значит, это вопрос комплексности и инфраструктуры. Политика такова: житель, находясь в жилом комплексе, должен иметь все возможности удовлетворить свои потребности в 15 минутах ходьбы. Это возможно с помощью создания концентрической структуры города, имеющей районные общественные центры, школы, садики и спортивные учреждения.

— Градостроительная политика всегда находит отражение в генеральном плане. Этот документ сейчас разрабатывается. На какой стадии находится работа над ним?

— Весной приняты некоторые корректирующие документы, увеличивающие горизонт планирования генплана с 2035 до 2041 года. Формируются экспертные советы, в рамках которых уточнится идеология генерального плана. Основой для нее станет утвержденный в мае 2018 года стратегический план развития Екатеринбурга до 2030 года с прогнозами до показателей 2035 года. Но поскольку Градостроительный кодекс требует принять генеральный план на срок не менее 20 лет, то и горизонт планирования у нас по 2041 год.

В рамках стратегического плана у нас утверждена стратегия пространственного планирования. Ее основные принципы — это компактный город, полицентричная структура, приоритет пешеходам и городскому общественному транспорту.

— Много разговоров ведется по поводу точечной застройки, но город от нее отказывается. Много примеров, когда маленькие земельные участки отдаются под застройки жилых домов, а на инфраструктуру места не остается. Почему так происходит?

— Задача состоит в том, чтобы сформировать экспертную политику, чтобы договориться, где будет располагаться жилье, где парки, а где промышленные площадки, и после к этому вопросу не возвращаться. Нужен баланс между комплексностью, комфортностью и соблюдением показателей нацпроектов, чтобы точечная застройка не вытягивала на себя максимальную плотность и не имела поблизости инфраструктуры. Да, такие примеры есть, но наша задача — уйти от этого.

— Дмитрий Рифович Сергин у себя в Facebook написал, что участок на месте школы № 222 передали под строительство высотки. Почему так произошло?

— Перезонирование земель здесь было осуществлено еще до моего вступления в должность (вице-мэром Алексей Бирюлин стал в октябре 2018 года. — Прим. ред.). Принятые тогда проектные решения остались. Это было не бездумное решение. Данный узел будет обеспечен образовательными учреждениями. Там находятся школа № 40, которую мы запроектировали на 1000 мест, и школа № 62. Ее мы планируем расширять.

— Если рассматривать новые перспективы до 2041 года, какие направления внешнего расширения города рассматриваются и считаются перспективными? На какой стадии находится ВИЗ Правобережный, южное направление?

— Один из приоритетов — развитие застроенных территорий. У такой практики — сплошные преимущества. Мы уходим от развития удаленных периферийных территорий, развиваем существующие застройки с аварийными домами, обновляем городскую среду, ликвидируем аварийный фонд, восстанавливаем дороги и социалку. При этом в случае с социалкой мы ищем решения, чтобы существующие объекты образования можно было увеличить с помощью реконструкций, пристроев или сноса старых зданий и строительства новых. Глобальных новых направлений не будет, приоритет у развития застроенных территорий.

По ВИЗу Правобережному проект утвержден, планируется построить мост через Верх-Исетский пруд, а один из глобальных планов — городская электричка. В течение часа она будет проходить по городскому кольцу и в нескольких узловых точках пересекаться с другим транспортом. А-ля пересадочные узлы, с которых можно пересесть на троллейбус, трамвай или автобус. Мы активно обсуждаем этот проект со Свердловской железной дорогой.

— Алексей Владимирович, недавно прошел День строителя. К этой дате всегда подводят итоги года. Какие они на этот раз?

— За строительный год все проекты, которые у нас были по социальной структуре, мы продолжаем. Это 9 школ вместимостью более 7000 мест. Запроектирована улично-дорожная сеть, сформированы заявки в различного уровня бюджеты.

По вводу жилья за календарный год с января по декабрь 2019 года введено более 1,3 миллиона квадратных метров, за строительный год — 1,4 миллиона. Можно сказать, что это серьезный задел для жилищного строительства.

— Ваш прогноз по поводу жилья в этом году? Сохранятся ли прошлые тенденции и объемы?

— Прогнозы делать — дело неблагодарное. Ситуация внесет свои коррективы, но я думаю, в районе показателей прошлого года плюс-минус должно быть.

— Очень активно застраивается частный сектор, вводится большое количество жилья. Есть ли спорные точки? Бывает ли, что жители частного сектора не хотят уезжать или им предлагают неудобные условия?

— Недовольные, конечно, есть. С правом частной собственности необходимо считаться. Мы организовываем встречи с собственниками жилья и застройщиками, чтобы найти компромисс, но тема эта непростая.

— Когда в Екатеринбурге будут новые попытки реализации проектов комплексного развития территории?

— Нужна целая последовательность действий, связанных с градостроительной подготовкой, чтобы включить этот механизм. Сначала нужно определенное перезонирование пойти, определить границы, сформировать те показатели развития территории, которые должны быть основой для конкурсной документации. Мы очень медленно, но движемся. Думаю, уже в следующем году будут проведены два конкурса на комплексное развитие территории.

— Компания «Промавтосервис», которая построила здание над станцией «Бажовская», предложила администрации открыть в постройке пункт скорой помощи или Дом детского творчества? Что думаете по этому поводу?

— По «Бажовской» муниципалитет понес убытки в виде утери земельного участка. Он предоставлялся для плоскостной автопарковки на 280 мест. И только ее можно было разместить здесь. Для таких нужд [под пункт скорой помощи или Дом детского творчества] муниципалитет участок не предоставлял. Дальше смотрим — дальше движемся, — заявил Алексей Бирюлин.

— На какой стадии находится решение спорного вопроса по недостроенному бизнес-центру «Призма» у Северного автовокзала?

— Проводится судебная экспертиза, которая даст оценку состояния здания. Когда она пройдет, будет принято решение, что делать с ним дальше. Процедура завершится в сентябре-октябре.