23 января воскресенье
СЕЙЧАС -19°С
Фото пользователя

Анастасия Поддубная

директор агентства недвижимости
Фото пользователя

Анастасия Поддубная

директор агентства недвижимости
Другие статьи автора

Как выбрать квартиру на вторичке и избежать неприятностей? Объясняет риелтор

Анастасия Поддубная — о юридических тонкостях при выборе жилья

Поделиться

Почитайте полезную колонку от риелтора Анастасии Поддубной 

Почитайте полезную колонку от риелтора Анастасии Поддубной 

Поделиться

Когда покупаешь квартиру от собственника, важно обращать внимание на все юридические аспекты такой сделки. Подводных камней здесь намного больше, чем во время приобретения от застройщика. Поэтому мы попросили директора агентства «SMART.Недвижимость» Анастасию Поддубную продолжить разбор тонкостей, на которые необходимо обращать внимание перед сделкой со вторичкой.

Сейчас на рынке продается очень много залоговых квартир, которые куплены в ипотеку. И не всегда у продавца есть возможность за счет собственных средств погасить ее и продать жилье без обременения. Идеальный вариант такой сделки — покупка тоже в ипотеку, причем в том же банке, где она уже заложена.

В этом случае кредитная организация оформляет все документы и делает замену заемщика и залогодателя на покупателя. Но если ваша закладная (документ, подтверждающий залог со стороны банка на квартиру. — Прим. ред.) продана другому банку, то без полного погашения ипотеки продавцом сделка будет невозможна, даже если покупатель планировал оформить кредит в этом же банке.

Если вы планируете покупку залоговой квартиры за наличный расчет и у прежнего покупателя (вашего продавца) нет возможности погасить ипотеку самостоятельно, то, скорее всего, он попросит вас как покупателя заплатить за него по кредиту в счет оплаты стоимости квартиры. И такие ситуации не являются редкостью: очень многие это делают по простой расписке или авансовому соглашению.

С залоговыми квартирами очень просто попасть в передрягу

С залоговыми квартирами очень просто попасть в передрягу

Поделиться

Продавец гасит ипотеку за счет средств покупателя и дожидается закладной для снятия обременения с квартиры, после чего уже он может совершить сделку. Иногда этот процесс длится от одного до двух месяцев. Но с юридической точки зрения ни расписка, ни авансовое соглашение не дают гарантий того, что вы в итоге купите эту квартиру, а порой даже предварительный договор не гарантирует этого.

Иногда остаток по ипотеке составляет и несколько миллионов. Если вы готовы рисковать такой суммой, выбор ваш. Покупка может быть безопасной, если правильно подготовлена схема расчетов по сделке (только банковский перевод) и грамотно оформлен договор купли-продажи, чтобы обезопасить покупателя. Подписывать бумаги необходимо в момент перевода суммы для погашения ипотечного кредита продавца.

Также при покупке жилья на вторичном рынке важно проверить, согласована ли перепланировка. К сожалению, далеко не все собственники делают это. А бывают случаи, когда этот процесс невозможен из-за нарушения норм. Такое возможно, если, например, балкон соединен с жилой комнатой, нет стены между кухней с газовой плитой и комнатой (ранее такие перепланировки можно было согласовать, сейчас же действует прямой запрет в законе. — Прим. ред.) или газовая труба заложена стеной.

При покупке квартиры в ипотеку банки все чаще стали закрывать глаза на наличие несогласованной перепланировки, поэтому купить такое жилье не проблема. Но если вы покупаете квартиру с несогласованной перепланировкой и этот факт будет выявлен проверяющей комиссией от администрации района, например по заявлению соседей, то вам необходимо будет в дальнейшем согласовать ее. А если сделать это невозможно, придется приводить жилье в первоначальный вид.

Если в квартире, которую вы захотели купить, сделана перепланировка, нужно проверить, согласована ли она

Если в квартире, которую вы захотели купить, сделана перепланировка, нужно проверить, согласована ли она

Поделиться

Поэтому перед покупкой попросите у собственника техническую документацию на объект — технический паспорт, кадастровый паспорт, экспликацию. Если вы увидите, что была проведена перепланировка, лучше проконсультироваться с юристом, можно ли ее согласовать в дальнейшем и нет ли каких-то серьезных нарушений.

Особое внимание нужно уделить проверке квартиры на предмет зарегистрированных жителей. Перед сделкой мы всегда просим продавца, чтобы все лица были сняты с регистрационного учета. В этом можно убедиться, получив справку в паспортном столе. Бывают случаи, что по каким-то причинам один из зарегистрированных не может приехать, но собственник настаивает на сделке. Здесь важно понимать причины, по которым человек не может выписаться, — либо он просто живет в другом городе, либо он находится в местах лишения свободы. Скорее всего, во втором случае он вряд ли в действительности планирует сниматься с регистрационного учета и терять право проживания в квартире.

Ранее лиц, которые находились в местах лишения свободы либо ушли в армию, можно было снять с регистрационного учета по заявлению собственника, но по возвращении они могли восстановить право проживания. С 2015 года их уже нельзя выписать по заявлению собственника, но, чтобы не купить квартиру с такими неожиданными соседями, необходимо проверить справку о зарегистрированных — кто и на каком основании был снят с регистрационного учета.

Также бывает ситуация, когда стороны согласовали решение, что человек выпишется из квартиры после продажи, прописали это в договоре, но он не сделал этого и не выходит на связь. В этом случае единственная возможность решить этот вопрос — обратиться в суд.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

По теме (12)

Автором колонки может стать любой. У вас есть свое мнение и вы готовы им поделиться? Почитайте рекомендации и напишите нам!

Автор

оцените материал

  • ЛАЙК5
  • СМЕХ1
  • УДИВЛЕНИЕ1
  • ГНЕВ1
  • ПЕЧАЛЬ2

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter