Сегодня ипотеку выгодно брать разве что семьям. Если есть один ребенок или несколько детей, которые родились с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, то можно рассчитывать на ставку 6%. Некоторые банки предлагают и того меньше. Но так складывается жизнь, что не только семейные люди хотят улучшать жилищные условия. Одним необходимо перевезти к себе поближе пожилых родителей, другим — выпустить из гнездышка ребенка-студента, третьим просто надоело жить на съемных квартирах. Им что делать? Брать льготную ипотеку под пугающие 12%? Чтобы помочь людям и, чего греха таить, не потерять клиентов, девелоперы вместе с банками разработали новый финансовый инструмент — субсидированную ипотеку.
Что это такое, как работает, где подвох и насколько она выгодна — объясняем на карточках вместе с коммерческим директором «Астон» Екатеринбург Павлом Бусыгиным.
- Что такое ипотека от застройщика и чем она отличается от господдержки?
- Почему одни застройщики предлагают такой вид займа, а другие — нет?
- Какую ипотеку мне могут субсидировать и можно ли ее рефинансировать?
- Как работает субсидированная ипотека: пример расчета
- Субсидированная застройщиком ипотека — это выход, но как оформить?
Что такое ипотека от застройщика и чем она отличается от господдержки?
Льготная ипотека от государства
Сегодня существует много финансовых инструментов, которые позволяют приобрести жилье. Один из самых простых, доступных и понятных — ипотека. С 2020 года в России действует программа «Господдержка-2020». Это была своевременная и очень важная помощь не только застройщикам, но и отраслям, которые тесно связаны со строительством, и людям, которым было необходимо решить жилищные вопросы.
За два года ипотечные госпрограммы претерпели некоторые изменения по максимальным суммам кредита (сейчас — 6 млн рублей) и по ставкам (сейчас — 12%). Но неизменным осталось то, что ставка ниже ключевой возможна благодаря субсидированию государством. Резонный вопрос: «Откуда деньги, Зин?» Берутся они из федерального бюджета. Траты прописаны на несколько лет вперед. Например, с июля 2021 года размер утвержденных субсидий был 92 млрд рублей. На субсидирование ипотеки в 2022 году планируется потратить 269,2 млрд рублей — столько денег уйдет на покрытие разницы между ключевой ставкой 17% и той, под которую банк выдает льготную ипотеку, в зависимости от программы.
Ипотека от застройщика
Когда в 2021 году произошло первое изменение условий по льготной ипотеке и ставка по программе «Господдержка-2020» стала 7%, застройщики вместе с банками начали создавать индивидуальные программы. Так появилась ипотека с поддержкой и от государства, и от застройщика.
— Субсидированная ипотека от застройщика — это когда по партнерской программе банк и застройщик имеют возможность предложить людям пониженную ставку. Мы это реализовали вместе со Сбербанком — банком-партнером по проектному финансированию. Благодаря этому мы можем предложить ставку 7,7% до ввода объекта в эксплуатацию или 10,3% на весь период кредитования, — рассказывает коммерческий директор «Астон» Екатеринбург Павел Бусыгин.
Различие двух программ очевидно: приобретая квартиру в ипотеку, которую дополнительно субсидирует застройщик, уменьшается ежемесячный платеж и сумма переплаты.
И тут многие начнут искать подвох. Поначалу он действительно был — застройщики нередко завышали цены квартир, на которые субсидировали ипотеку. Так они компенсировали сумму субсидии, при этом человек всё равно получал меньший ежемесячный платеж.
Сейчас можно встретить девелоперов, у которых расходы на субсидирование ипотеки рассматриваются как расходы на маркетинг. Дело в том, что более низкая ипотека сегодня привлекает людей больше, чем единовременная скидка на квартиру. По сути человек получает тот же дисконт, только пролонгированного действия. А это куда выгоднее. Но такое себе могут позволить в основном крупнейшие федеральные игроки с весьма большим бюджетом на привлечение новых клиентов.
Есть и те девелоперы, которые и не завышают цены, и не тратят средства отдела маркетинга. К ним относится «Астон».
— Если застройщик получает от банка проектное финансирование, а будущие новоселы там же — жилищный кредит, то тогда появляется возможность снизить ставку по индивидуальному соглашению с банком-партнером. То есть застройщик привлекает в банк новых клиентов, а тот, в свою очередь, дает застройщику не только проектное финансирование, но и сниженную ставку. Также бывает, что мы сами компенсируем часть субсидии. Это возможно без повышения цены на квартиру за счет того, что мы используем чуть меньше средств, чем на данный момент доступно по проектному финансированию, — объясняет Павел.
Почему одни застройщики предлагают такой вид займа, а другие — нет?
Не все девелоперы идут на субсидирование ипотеки. У одних нет собственных средств, чтобы покрыть разницу между процентной ставкой банка и субсидированной застройщиком. У других не получается договориться с банком, чтобы создать такую программу. Третьим это просто неинтересно, так как весьма трудозатратно. Но есть и те девелоперы, которые потихоньку начинают вписывать субсидированную ипотеку в свою экономику. Например, «Астон» реализует эту программу пока только на двух объектах.
— У нас есть возможность получать проектное финансирование и субсидированную ипотеку на первую очередь жилого комплекса «Астон Событие» и первый дом «Астон Сезоны». Мы предлагаем две ставки на выбор. 7,7% — до ввода в эксплуатацию дома. После ставка увеличивается до базовой — у нас она 11,7%. Эта программа будет удобна тем, у которого в ближайшее время ожидается поступление денежных средств, например с продажи своей квартиры. Второй вариант — 10,3% на весь срок кредитования. Он хорош для тех, у кого нет денежных средств на быстрое погашение ипотеки, но есть возможность выплачивать ее постепенно.
Благодаря этой программе горожане спокойно могут приобрести уютную квартиру, например в новом квартале «Астон Сезоны» на Уктусе. Шикарный вид из окон на лесопарк или набережную. Курортные развлечения в шаговой доступности: аквапарк, термы, горнолыжный комплекс, большой теннис, океанариум, сапсерфинг. Вместе с этим рядом есть и социальная инфраструктура в виде общеобразовательных школ, садиков, спортивных и творческих секций, клиник. Магазины, кафе и торгово-развлекательный центр также в пределах 5 минут ходьбы.
А где новые кварталы, там и новые объекты инфраструктуры, и крутые современные дворы, где гулять интересно всем, а не только малышам, и удобные планировки для любого образа жизни.
— В чём выгода субсидирования застройщикам: мы получаем некоторое уникальное предложение на рынке, которое позволяет выделиться в общей массе, привлекая клиентов. Для клиента это возможность получить более доступный, чем есть на рынке, финансовый инструмент, и на выгодных условиях купить квартиру. Банк получает дополнительный объем сделок. Это история win-win, где в выигрыше остаются все.
Какую ипотеку мне могут субсидировать и можно ли ее рефинансировать?
На что дисконт распространяется
Каждый застройщик имеет право субсидировать любые программы, будь то обычная ипотека, например в Сбербанке со ставкой 16,9%, или господдержка, которая в том же Сбере — от 11,7%. Девелопер «Астон» предоставляет сниженную ставку на программу с господдержкой. При этом через полгода можно подать заявление на рефинансирование, снизив кредитное бремя.
— Теоретически ключевая ставка может снизиться еще на несколько пунктов, что приведет к снижению ставки по ипотеке. Но в ближайшее время этого не произойдет, к сожалению. Поэтому стоит приобрести жилье в проектах «Астон Сезоны» и «Астон Событие» сейчас, пока не закончились квартиры и пока мы можем дать сниженную ставку. А потом — подать на рефинансирование. Как показывает практика, многие из тех, кто брал ипотеку в 2015–2016 годах, в прошлом году смогли понизить ставку до уровня господдержки, — говорит коммерческий директор «Астон» Екатеринбург Павел Бусыгин.
На что дисконт не распространяется
«Астон» не субсидирует программу «Семейная ипотека». Причина проста: ставка по ней априори меньше стандартной — не 6%, а от 5,3%. Также компания работает со всеми видами сертификатов, с которыми работает банк-партнер. В их число входят маткапитал и сертификат от фонда жилищного строительства на улучшение жилищных условий. Мало того, «Астон» создал специальное предложение для тех, кто покупает недвижимость с участием материнского капитала. Девелопер предоставляет скидку в размере 524 000 рублей при покупке любой трехкомнатной квартиры в проекте «Астон Событие».*
Таким образом, можно приобрести квартиру семейного формата на выбор: площадью от 74 до 87,6 кв. м, с гардеробной и кладовой, с угловым остеклением на теплой лоджии, с просторной кухней-гостиной, окна которой выходят на две стороны, с необычной планировкой, где в прихожей есть окно или, как в фильмах, окно напротив рабочей зоны на кухне. Вариантов масса.
Самое главное, что всей семьей можно переехать в современный стильный жилой комплекс, который станет украшением нового микрорайона Юг-Центр. Где в пешей доступности от дома есть всё необходимое: престижные школы, детские сады, метро, торговый центр, клиники, кафе, рестораны, большой парк и другие прелести мегаполиса.
Как работает субсидированная ипотека: пример расчета
Допустим, вы решили приобрести уютную квартиру в микрорайоне-курорте — на Уктусе. Студия с лоджией, где можно сделать кабинет, и полноценной ванной комнатой в новом квартале «Астон Сезоны» обойдется в 3 549 600 рублей. Этот вариант хорош не только для жизни, но и в качестве инвестиции в будущее — ее можно сдавать, подарить ребенку-студенту или продать с неплохой прибылью, так как после завершения строительства квартиры дорожают в среднем на 30%.
В итоге не только сумма переплаты выходит меньше, но и сумма ежемесячного платежа, что даже важнее в условиях того, что вокруг растет в цене всё, кроме зарплаты. Также это выгоднее и надежнее, чем платить за съемное жилье. Сумма платежа не увеличится, ее, наоборот, можно уменьшить. Никто внезапно не скажет, что надо съезжать. Да и средства уходят не в чей-то чужой бюджет, а в свой собственный.
Субсидированная застройщиком ипотека — это выход, но как оформить?
Шаг 1: Выбрать подходящую квартиру в первой очереди проекта «Астон Событие» или «Астон Сезоны». Сделать это можно на сайте или в офисе продаж. Второй вариант лучше, так как менеджер сразу же ответит на все вопросы.
Шаг 2: Ставится бронь: на пять дней фиксируется цена квартиры, ее снимают с продажи.
Шаг 3: Сотрудники ипотечного отдела «Астон» помогают в оформлении документов, передают их в банк и дожидаются одобрения ипотеки.
Шаг 4: Если клиенту одобряют ипотеку с господдержкой под 12% и максимальной суммой 6 млн рублей, то девелопер предлагает ему сниженную ставку в 7,7% до окончания строительства дома или 10,3% на весь срок кредитования.
Шаг 5: Клиент выбирает ставку и выходит на сделку.
Шаг 6: В IV квартале 2022 года клиент празднует новоселье в проекте «Астон Событие» или «Астон Сезоны».
Новые условия ипотеки — это не страшно, если есть тот, кто всё доступно объяснит и поддержит. Именно поэтому специалисты «Астон» всегда готовы поговорить с потенциальными новоселами.
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Астон Сезоны». Продажи осуществляются в соответствии с законом РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ссылка на проектную декларацию: наш.дом.рф.
ЖК «Астон Событие». Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Астон.Сезоны». Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте наш.дом.рф. Продажи осуществляются в соответствии с законом РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ипотечное кредитование и проектное финансирование: ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015 г.
*Предложение действительно с 12 апреля по 15 мая 2022 года.
